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刚需置业首选地铁房和学区房

无论在哪里,地铁房几乎都是刚需置业的首选。


在同等的区域,相似的小区环境的情况下,地铁沿线的商品房都是比非地铁沿线的商品房贵的,靠近地铁房的价格是非近地铁房的70%~88%。

 

在今年积分摇号认筹的顺位下,刚需迎来前所未有的前排选房机会,地铁房毫无疑问将变得更加抢手。

 

然而,如果你的预算不足,或者积分不足,可能都会和热门地铁房无缘.


那买不到地铁房,刚需们如何买到保值乃至升值的房子呢?


2021年房贷计算器小编今天根据市场热度反馈,给大家几个选择。

 


1


能和地铁房分庭抗礼的恐怕只有学区房


2020年上海出现结构性房价上涨,背后的主要推手其实就是学区房。


2020年3月,上海市教委公布民办小学“摇号新政”,上海优质双学区,九年一贯制学区房平均跳价20%-30%左右。

 

比如浦东一套位于梅园二街坊的37平米学区房标价748万,单价近二十万,直逼两公里外的汤臣一品,张江2000年-2010年之间的次新房汤臣豪园小区,小户型房价已经高达13-14万元/平,都是源于学区。

 

对于新房来说,未交房之前无法划分学区,但是只要板块内天降优质学校,新房立马就会绝地逆袭。

 

浦东的公元2040,因为区位因素,去化一直很不理想,因为进才中学,最后完美逆袭。

 

宝山罗店三兄弟,距离最近的地铁站美兰湖站约4公里,周边的商业、医疗、产业都很一般,但是靠着上海外国语大学附属宝山双语学校,三个项目最后都清盘了。

 

宝山三兄弟旁边的红星宝山天铂今年也即将入市,距离上外附属宝山双语学校仅200米。

 

项目的高层产品时71-89平,最小户型是71平2房,参考万科启宸新房价格是3.8万/平,中建阅澜山高层3.6万/平,红星宝山天铂预计总价不超过300万,是上海总价比较低的学区房了。

 

学区房价格的持续上涨,实质上是其背后优质教育资源的稀缺性。


因为优质的教育资源并非标准化,很难大规模复制,是需要一定的时间来沉淀的。而且还需要优秀的教师团队,并且这样的学校每个区域就那么几个,从而导致了学区房的稀缺。

 

上海家庭对子女教育的重视程度在全国也是排前几名,如果买房地铁和学区一定要二选一,相信很多家长宁可自己通勤长一点,也不愿让孩子输在起跑线上,如果说家长放弃了一个学区房,那一定是找到了一个更好的学区房。



2


对于自住的刚需购房者来说,如果实在不知道怎么选?


可以选在有大型或者中型市政配套旁的品质新房。


新房中受益于周边配套的项目也不少,比如松江的国贸天悦,紧邻上海唯一一家山姆会员商店,项目采用石材加真石漆的外立面,顶层咖啡色设计,从远处看,小区格外的醒目。


项目车位比约为1:1.2,新风系统、中央空调、地暖一应俱全,所以即便是距离地铁站3公里,这个项目最后去化还是很不错。


当然,并不是在周边有大型配套就一定值得买,产品质量也至关重要。


比如青浦淀山湖大道上的中环境秋月,不仅距离地铁站远,产品也是洋房叠墅为主,正常来看去化周期一定会比较长。


但是因为项目旁边就是红房子医院,且项目是新中式低密小区,户型虽小,但南北开窗,窗墙比优秀,整个空间通透明亮,很适合小夫妻或者两位老人养老居住,所以开盘当天即清盘了。


而与项目一路之隔的中柏湖滨壹号,共享配套,因为产品力欠缺,拖拖拉拉卖了很久。


2021年房贷计算器小编认为道理很简单,随着时代的发展,出行自驾比例越来越高,对公共交通的依赖程度会降低,对居住品质的要求会提高。


一个小区二手房在市场上能在第几梯队,其实在它是新房的时候就已经注定了。所以在买房的时候看好品质至关重要。


这个说起来有点玄学,毕竟没有开发商会说自己的房子品质不行。


但是仔细看,你还是能发现细微的差别,比如装配标准、车位配比、该开发商在上海过往项目的口碑、物业是否是开发商自己的物业等,这些都是判断项目品质的标准。

 

对于低预算的刚需或投资来说,要优选板块有利好,低总价的项目。


外地人对上海房价最大的误解就是以为上海每套房都是千万起,其实直到今天,上海房产市场上,还是总价500万以下房源占比最大,300万的比比皆是。


2021年3月5日,上海链家二手房挂牌房源有3.7万套,其中2.3万套总价在500万及以下,1.2万套总价不超过300万,可以说二手房市场上超过60%的房源总价低于500万,超过30%的房源总价低于300万。


2020年的新房中,有56%的房源的总价低于500万,25%的套均价低于300万。


可以看出上海确实并不是人人都有钱,300万是上海的最低上车门槛,500万以下房源流通率最大,所以对于刚需和投资来说,考虑到首付比例和未来置换税费,价格压倒一切,总价当然是越低越好。


但是如果你买在金山、崇明,人口流动性差,总价低,但是房子无人接盘,也是竹篮打水一场空,所以也要考虑到板块内人群的购买力以及导入人口的潜力。


比较典型的代表,就是临港的电建地产·泷悦蓝湾,借助临港政策利好,配套虽未落地,但凭借低总价,开盘也是全面售罄。


即将开盘的上海安亭的奥园金地·格林云尚,也具有相同的特点,甚至更优秀。


奥园金地格林云尚最小户型70平,总价最低不到300万,是真正的低总价项目。


项目距离安亭唯一一个三甲医院东方肝胆外科医院仅500米,距离嘉定公办名校上海外国语大学嘉定外国语学校仅1公里,大型配套满分。


在奥园金地格林云尚开发前,当地商业主要依托3公里外的安亭地铁站附近的嘉亭荟城市广场与三德购物中心,奥园金地格林云尚自带约2.6万方商业,也会直接填补原有的不足。


安亭汽车城已经发展二十年,安亭镇在全市110余个板块中增速第一,被誉为汽车硅谷。


但是安亭的房价还是3万开头,三房总价300万左右,比起来那些还需要等待发展周期的留白板块,是名副其实的价值高地,价格洼地。


如果你的预算在300万左右,即使是二手房在市区也只能买老破小


300万总价的房源多分布在空气清新、田园牧歌的远郊,300万如果用来买新房,可能买不了足够大,但大概率会买到足够远。


如果一定是只能买远的,请记住按顺位选择:


学区房>有大型或者中型市政配套旁的品质新房>板块有利好的低总价新房。


2021年房贷计算器小编认为单个项目覆盖特点越多,越值得买入。


如果一个都没有,还是请谨慎。


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