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东莞楼市遭遇最严调控后,终于感冒了

白酒跌,白酒跌,白酒跌完医药跌;


医药跌,医药跌,医药跌完光伏跌;


光伏跌,光伏跌,光伏跌完新能源跌


……


A股盘风云骤变跳水大跌,股民和基民抱头痛哭。


这个时候的幸存者,似乎只有楼市的投资客了。


虽然经历了一波来势凶猛的调控,但是兜里的真金白银并没有减少半分。


而在这次股市的跳崖式下跌后,预计又将有不少人把投资的目光重新聚焦于楼市中。


相比股市的波诡云谲,楼市的调控看上去都只是“点到为止”而已。


越来越多的人相信,在中国的大部分城市,买房都是稳赚不赔的生意。


这其中,就包括发布了号称“史上最严调控令”的东莞。



01


史上最严调控?


不必!大可不必!


说实话,我现在对“史上最严”这种说法已经不信了。


回顾下去年大湾区内能被称之为“最严”的两场调控。


一个是深圳的“715新政”,规定入户3年+3年社保才能获得房票,试图通过对需求端的名额控制来让市场降温。


新政之初,不少还没买房的人满心期盼着它能让楼市速冻。但后来深圳发生的事情大家也都知道了,一手房市场不仅没凉反而继续高歌猛进。


根据当时的数据,新政颁布次月深圳新房住宅成交量不仅没有回落,反而大幅度上升,人们入市热情高涨,深圳楼市潜藏着的大量刚需客倾巢出动,在新政的保驾护航下一路披荆斩棘,遇新打新。


2020年8月深圳市新房成交示意


被称为“史上最严”的新政不仅没有成为楼市的退烧药,反而化身成兴奋剂。


人们从中看到了机遇——新房管控越严,一二手倒挂越严重,打新成本越低,买房回报越高。


再看看也发布了“最严新政”的东莞,7月25日的“莞9条”宣布二手房限购+3年限售。


但新房一直处于限购状态,社保限售等年限的调整仍在可接受的范围内,所以影响并不大。


同时数据也显示,东莞“725新政”之后的一周新房成交量不跌反涨,环比上升24.64%,平均每周成交1754套,成交量依然处在高位。


很明显,虽然深圳针对一手房出手,而东莞的主要调控对象为二手房,但殊途同归,他们共同造成了新房名噪一时的热度。


所谓“史上最严新政”?


称不上,从后续两市不断贴上的“政策补丁”来看,当时出台的政策还有一定的漏洞,等待完善。



02


准入要求提高?


别慌,小场面!


这段时间,深圳陆续出台政策,堵住假离婚、假结婚、经营贷的口子。


亦步亦趋的东莞也坐不住了,227新政的出台让人们紧张了一把。


新政规定,非户籍购房者购买第二套住房的社保年限要求由两年延长到三年,为买房而落户到东莞的投资客,也需要再缴半年社保。此外,新政对离婚购房、企业购房等也明确了要求。


看上去购房政策是有向广深看齐的意思了,但仔细琢磨下,就能发现,东莞这次无论是对购买人群的限制还是贷款成数提升,都只不过是向前迈了一小步罢了。


别忘了,这可是去年二手房价涨幅全国第一的东莞,是新房成交量创四年新高,新房均价达历史最高的东莞!


而227新政之后的东莞,确实也正如我们所料,并未伤到筋骨。


根据中国经营报的报道,为了留住蜂拥而来的深圳购房客,同时又规避限购政策对非东莞户籍客户的限制,一些开发商与客户达成约定,等购房者社保年限足够12个月,取得购房资格后,再办理网签。


比如谢岗的“唐商翰林府”项目,置业顾问称,如果非东莞户籍想要入手目前在售的楼栋,在社保缴纳还差1~3个月的情况下,可先与开发商签署一份协议,等客户社保时长满12月后,再进行网签和签署购房合同。


若时长还差6个月,也可向公司申请,按同样的方式操作,但需额外收取滞纳金约8万元。


这也就意味着,虽然短期市场成交量数据可能会不太好看,但需求只是“延期兑现”,而非“彻底消失”,你有张良计,我有过墙梯,任何实现交易达成的方式都有可能在此时被采纳。



03


别着急


东莞只是患场小感冒


既然新政可以有方式避免,那只要搞清楚东莞的基本面,就能明白今年区域内的楼市走势。


不得不提的是东莞的土拍。


随着住建部发文点名22个热点城市,未来北上广深四大一线和苏州南京等新一线这些城市或将集中供应土地。即原则上每年不超过三次,集中统一发布住宅用地的出让公告。


至于东莞?偷着乐吧,它不在这份名单上,也就意味着东莞的土拍竞争只会越来越激烈。


毕竟,谁想带着脚镣跳舞?谁不想在住建局睁一只眼闭一只眼的地方自由飞翔?


具体来看,今年开年以来,东莞就出让了五宗宅地,均以最高限价成交。


而227新政后的首宗商住地寮步镇缪边社区地块就再次证明了我们的观点——31家房企参拍,共计79轮报价,折合楼面价高达23749元/㎡,刷新了寮步镇地价纪录。


地块延续封顶态势,开发商们对东莞后续市场的高度信心一览无遗。


更别提,现在的东莞市场正撞上了一场小阳春。


未来一两个月,预计东莞将有25盘上新,集中在松山湖、滨海、东部产业园三片区,多个热门楼盘来势汹汹。


很多人可能没有意识到这意味着什么。


实际上,数据显示,截至2020年12月底,东莞市新房库存为2.43万套,库存去化周期为3.6个月,库存去化周期创新低。


3.6个月的库存,基本上代表着,东莞新盘出来一个售罄一个。


可以预见到,东莞市场的供求两旺是大概率事件,哪怕暂时因新政原因不能网签,但不太苛刻的条件也为购房者和开发商们预留了操作余地。


目前来看,东莞楼市只是患了场小感冒,想通过这场新政就让市场冷静下来?


抱歉,还需要来点更刺激的。


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