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可怕,烂尾楼在很多地方又出现了

最近部分地方房市回暖,不少新盘又热了起来。


房贷计算器小编最近看到不少新闻,和业内聊了下,觉得还是有必要,专门写一篇提醒下。


实际上,烂尾楼,在2000年前后,曾经出现过一阵。


这两年,随着房住不炒,国家收紧房企信贷后,部分杠杆到天上去的开发商,不时爆出个雷来。

截至2020年11月,在北京、上海、深圳、杭州、苏州、太原、福州、厦门、漳州、中山、南京、肇庆等城市,共20多个烂尾项目。


杭州大城小院,停工在桩基阶段,钢筋早已上锈。


至于一些地方上的中小开发商,这样的情况更不少。


尤其这几个月,从房企融资“三条红线”,到逐渐暂停信托、金交所等非标融资产品销售,稳准狠,斩断了开发商的现金流。


一,看开发商主体资质。


如可以查下克尔瑞排名,是否靠前。


此外,也可以看下股东背景。如果有地方国企、央企股东背景的,总体还好些。


二,参考资本市场定价。


俗话说,不会过日子,那就看看邻居家怎么过的。


三,打听行业内幕八卦。


这个有点难度,网上信息污染太厉害,搜不到太有价值的信息。最好还是认识业内的,如地产行业、金融行业,侧面了解。


四,其他。


如优先选择交房期短的,别还是地基。


笔者在网上看到个统计,不知道真假,说房屋主体工程已完成2/3时,出现烂尾几率可降低60%。


如务必 “五证”齐全,而且要自己去官方核实。


五证是:《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工证》、《商品房销售(预售)许可证》。


最后,房贷计算器小编特别提醒下,如果真运气不好,遇到烂尾楼了,务必找专业房产律师咨询处理。尤其是别轻易退房,有可能一退房,你就失去了第一顺位优先清偿权。


要根据具体情况确定,是退房,还是坚持到底,你的损失最小。


买房,本身应该是一件开开心心的事情。但是如果付了款,房子却没到位,这样亏本的买卖就让人很糟心了。


因此,烂尾也成为了买房人最害怕的事情,如今这类事情又出现了。


这里的房产面积在146-495平米之间,均价大概是在8.5-10万每平米,因此这里的房产总价都是1200万起步。


买得起这里的人,基本上都是富豪。不过就算是富豪也免不了烂尾的苦恼。


山水文园在2019年开盘,大概有120名业主在这里买房,在这些富豪中,少的付了600万的首付,多的甚至一口气付了7000多万房款。不过让这群富豪绝望的是今年这批业主才发现项目房产证照不齐。


而且项目早就在2016年就抵押出去了,现在也被债权方长城新盛信托申请查封,项目房产即将被拍卖。


因为第一债权人是长城新盛信托,业主只能作为轮候债权人。也就意味着业主很有可能是钱房两空,几百万甚至是几千万的资金打水漂。


对买房人来说,这绝对是一件很让人绝望的事情。


其实最近这几年,楼盘烂尾的事情并不少见。


比如在云南昆明,曾经有一座非常出名的烂尾楼“财兴盛大厦”。


按照原本的计划应该是2010年就竣工的项目,结果开发商资金断裂,水电气等配套设施尚未完工就停滞了。


拖到2014年小区业主不得不自己成立自救维权委员会,自筹资金1200万元自救。


直到2020年11月19日小区的业主才真正拿到小区的房产证,等了12年才真正成为小区的业主。

人生有几多个十年?一次烂尾就足足浪费了12年。


更何况财兴盛大厦的业主也算幸运了,虽然过程很艰辛,但起码最终的结果还是好的。


一些资金缺口太大的项目,业主就很难自救,最终甚至可能只能一直走在维权的路上。


例如泰禾集团最近几年扩张太快,钱都挥霍完了,负债上千亿元。截至2020年11月泰禾在北京、上海、深圳、杭州、苏州、太原、福州、厦门、漳州、中山、南京、肇庆等城市,共有二十多个烂尾项目。


又例如,绿地集团也有烂尾项目,辽宁本溪的绿地山水城、成都的绿地中心等等。还有武汉、佛山、济南、郑州、合肥、杭州等城市都有不少绿地的项目在今年都发生了维权事件。


另外,一向口碑不错的绿城集团的楼盘也出现了烂尾,昆明的绿城.春江明月三期,项目原本应该在2018年底交房,不过项目停滞了2年还没能交房。


为什么这些年会楼盘烂尾屡见不鲜?


一方面,因为国内的房地产发展非常迅速,不管是大城市还是小城市都出现房价飙涨,人们买房也很疯狂。


这就吸引了很多企业跨界开发房产,但隔行如隔山。


而且国内的房地产是属于高杠杆、快周转行业,一旦企业扩张太快,就很容易出现资金链断裂的问题。


另外一方面,国内目前主要的售楼方式还是预收,简单点就是先给钱,几年后才交房。


对于业主预付款等资金的监管体系还不够完善,开发商可以随意挪用业主的资金到其他项目去。


实际上,类似于成都这样预售款监管体系不够完善的城市现在还有很多。


所以,买房还是要特别警惕,否则买到烂尾的项目,那就特别糟心了。


最后,房贷计算器小编简单说说,怎么尽可能避免买到烂尾楼?


1,多关注已建成项目,购买现房。


购房者可以去已经交付的楼盘看一下,询问一下已经住进去的用户,了解一下交房是否延期,购买时的保证是否都已达成,物业服务的质量等等。


另外只买五证齐全的房。


如果五证不齐全,以后出现问题拿不到房产证的可能性会比较高。


2,购买期房的话,选择资质好的企业,最近几年出现财务问题、负债率高的企业要避免。


可以搜索一下开发商最近的企业债利率,利率突然上升或者明显比其他房企高的企业要慎重。

因为从企业债利率可以看得出资本市场对企业还款能力的评估,利率越高,还债能力越差。


另外,现在的房地产项目很多都是代建项目,简单一点理解就是挂名名牌开发商的名义,实际开发商却是本地小房企。


比如昆明的绿城.春江明月实际开发商并不是绿地,而是国福地产,昆明的本土开发商。


代建的楼盘也要注意,表面上看着像是名牌开发商的项目,实际并不是。


这类项目除了要考察挂名开发商的信誉情况,还要考察背后实际开发商的信誉情况,如果烂尾挂名的名牌开发商不一定会兜底。


从大的通病范围来说一说买房子的时候比较忌讳的一些事情。


没有方向的比较是最可怕的


很多人购房一般会很清楚自己能付多少首付,能承受多少总价,但是却不太清楚到底应该买哪里。除非是很有地方情节的原住民,他们大概知道应该买那个区域。


不清楚的原因是因为其中很多人在买房时候对自己的职业规划和工作方向没有很清晰的判断。比如在上海或其他城市,会盲目的在全市范围去咨询和寻找,效果往往很差。


当然,这个观点不是说不对,这也是一种方法,不排除能遇见比较心仪的房子,但是一旦落到实际就会很累。因为像上海或其他部分城市,建设的项目太散,这会导致房屋比较起来会很没有方向,因为完全不同的两个项目是完全两个方向,这种比较往往是得不出最终答案和结果的,最后还是一头雾水,也不会有一个特别好的判断和决策。


所以,相比较而言,出去看房之前一定要先确定大概规划在哪个方向,这个方向可以首先考虑工作地点的位置进行决定。


就比如工作是地产调研或者策划,买房肯定不会考虑外郊,就近根本没有调研价值。如果某个地段聚集着很多开发商,那么去这里,工作氛围合适,工作也能轻松一点。


所以房贷计算器小编总的来说,希望大家对城市有一个基本的判断,在跟自己工作氛围比较趋同的这样的一个位置去选房,这是比较好的。


贪心不足要太多。


这是一个命门,要的太多。


很多人第一次买房,往往会觉得这个房子是拿出了我所有的身家和所有的积蓄购买的,所以希望这个房子是完美的。


但是,买房子就像是和谈恋爱一样,没有一个对象是完美的,只有最适合你的,你什么身价就应该买什么样的房子,优缺点就看你侧重的方面能不能接受。


所以对于大家来说,买房时一定要明确:我最要什么。


年轻人活动量大,可能需要交通方便,或者说刚结婚的夫妻可能最需要学区房,上点岁数的需要一个好的或者安静的氛围。


到底最需要什么?把这一点明确好,做选择的时候就可以好很多。


在明确了最要什么的时候,就把这一项的权重放大来比较,不要在最后一犹豫一焦虑把最要那个东西给放掉了,即使也有一些小问题,能够包容的就尽量去包容,能够接受的尽量接受。


不要因小失大。


这一点也很重要。


很多人在买房的最后一个环节,也就是在最终要确定的时候,往往会犯一些比较致命的错误。

在购房时可能因为一些中介互相在抢单时释放一些错误信息,告诉你这个项目一些不好的地方,然后把不好的地方给放大,引导你去看其他项目。


房贷计算器小编举个例子,就比如说装修的问题。装修是可以花钱来解决的,能用钱解决的就都不是问题。如果是因为这个或者单纯只是因为这个原因放弃,那就是因小失大了。再比如说因为楼层好一点点就贵了一点点,因为这个贵了这一点点选择放弃,那么也是因小失大。


所以,一定要抓住大的方面,才可能实现购买到比较好的房产,不然的话一定会买错房。因为如果放弃而选择了其他,到后期再想要,即使花钱也弥补不回来。


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