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华为来了!房价直追深圳!这里真的能买吗?

总有一些区域,让已经入场的人偷笑,还没入场的人焦虑。

 

比如房价趋于”疯狂”的松山湖。

 

2019年的9月,松山湖的房价均价还在3万/㎡出头,

 

如今最新的房价行情网数据显示,2月份已经到了5.6万/㎡。

 

而根据我上周去松山湖考察调研的情况看,现在松山湖的二手房价格,普遍均价已经达到6万/㎡,超过7万/㎡也不在少数。

 

这房价,已经和深圳不少区域平起平坐。

 

短短一年半时间,整个松山湖片区上涨幅度超过50%。

 

这上涨幅度,出现在东莞这样的城市,着实让人意外。

 

那松山湖为什么会涨疯?吃瓜群众马上会想到华为。

 

没办法,华为流量太大,松山湖稍微蹭一蹭就已经有足够热度.

 

但是,这一次考察过后,2021年房贷计算器小编必须说:松山湖房价暴涨的锅,真的不能全让华为背。

   


1


哪里是松山湖

 

大家都在谈松山湖,很多人却搞不清楚松山湖在哪里?

 

这里就要谈谈松山湖片区和松山湖的区别了。

 

简单来说松山湖片区>松山湖

 

在东莞的区域规划中,东莞分为6个片区,松山湖片区是其中之一,松山湖片区包括松山湖区以及大岭山、大朗、寮步、茶山、石排、石龙6个镇。


我们通常讨论的松山湖只是中间一小块,也就是真松山湖。

 

周边大岭山、大朗这些镇区,当然也会蹭一下松山湖的热度,但它们顶多算是伪松山湖。


外地人可能对真松山湖和伪松山湖这种地理概念没有感觉,但一说房价就知道差别了。


比如位于大朗镇的松湖美景花园(亦称作安华香蜜松湖),名字用的是松湖,蹭的也是松山湖概念,和松山湖内最好的小学松山湖中心小学只有一街之隔。


但由于行政区域上属于大朗镇,所以现在挂牌出来的房源均价只在3.5-3.8万/㎡左右,和松山湖内的楼盘均价相差2-3万/㎡。


看出来了吧,真松山湖和伪松山湖真不一样。

 

在松山湖内部,可分为四个区域,分别是:


北部、中部、南部、台湾高科技园

 

这四个区域中,台湾高科技园没有楼盘,其他三个区域虽然都有楼盘,但情况大相径庭。



2


松山湖楼市现状

 

2021年房贷计算器小编认为要搞清楚当下松山湖的上涨机制,首先要了解当下松山湖的楼市情况。

 

先来看看北部,

 

北部是整个松山湖的人口聚集区,也是配套最为完善的区域。

 

在交通上有松山湖北站枢纽,未来将会有地铁R3线联通,但这条线规划的建设时间是2023年,真正地铁能够兑现恐怕得等个7、8年。


商业上,整个松山湖最大的商业综合体松山湖万象汇广场也正在建设中。


建设中的松山湖万象汇广场


不仅是生活配套,北部也有各类高新技术企业聚集。


松山湖北部企业分布图


相比中部和南部,北部是更适合居住的区域,但是这个区域的项目并不多。

 

整个北部,只有四个项目:

 

万科金域松湖、保利红珊瑚、星城翠珑湾一二期、嘉宏松湖里的鱼

 

万科金域松湖价格位置最边缘、嘉宏松湖里的鱼公寓比较多,商品房多是两房的小户型,两个盘现如今的放盘量都不多,均价都在5-6万/㎡之间。


嘉宏松湖里的鱼


另外两个是北部比较热的楼盘。


保利红珊瑚均价在6万以上,像我看的一套107平米的房源,总价就要到680万。


但对于这个楼盘有一点值得留意:保利红珊瑚有很多双证房,买房需要两个名额,而很多放出来卖的房源都是双证房,所以买家在买之前需要分辨清楚。


保利红珊瑚


最后讲星城翠珑湾,翠珑湾是这个片区楼龄最新的楼盘,加上又是相对较大的社区,所以在整个北部,它的单价最高。

 

比如一套106㎡的三房房源,总价就要780万,单价达到7.3万/㎡。

 

虽然价格高,但买家却很认可这个楼盘。

 

根据当地的中介表述,翠珑湾的在卖二手房源一直不多,一放出来基本也很快就会达成交易。

 

不过对于星城翠珑湾,必须要注意的一点是:只有翠珑湾一二期是属于松山湖的楼盘,三四五期在区域划分上属于寮步镇。

 

在这一点上,房价表现的最明显,三四五期的单价都只有2万多,和一二期的价格差异很大。

 

中部处于松山湖景区所在地,优越的环境是中部的特点。


松山湖景区


和北部相比,生活配套上比较欠缺,主要的商业中心只有一个万科生活广场。

 

此外,中部另外一个亮点是学校,松山湖中心小学、东莞中学松山湖学校在整个东莞都是数一数二的学校,因此,学区房在中部很有市场。


中部的楼盘比较多,但是多数楼盘都是以120㎡以上大户型为主,主打的概念不是湖景就是学区。


中介店挂出的房源多数是大户型


当下有小户型在卖的只有万科虹溪诺雅和长城世家。

 

长城世家价格相对低一些,但一套82㎡的房子也要560万,单价接近7万/㎡,万科虹溪诺雅是整个松山湖单价最高的楼盘,88㎡的房子单价达到7.8万/㎡。


万科虹溪诺雅


2021年房贷计算器小编在虹溪诺雅看的一套50㎡的小户型,单价甚至已经到了8.7万/㎡。


再看南部,南部的大部分地块都被华为拿下,这里有华为欧洲小镇。


 华为欧洲小镇


这里也有华为自建的员工房。


 华为湖畔花园(华为员工房)


而南部真正意义上的楼盘,只有一个紫檀山。


紫檀山 


因为周边的楼盘太少,所以放出来卖的房源也不多。

紫檀山现在在卖的小户型几乎没有,绝大多数都是大户型,均价接近6万/㎡。



3


松山湖疯狂上涨背后的支撑

 

考察了松山湖所有区域之后,简单总结松山湖的上涨因素,我觉得既有客观条件,也有松山湖自身的硬性条件。

 

客观条件可遇不可求,

 

比如2019年东莞二手房交易的税改,降低了税务负担,利好了二手房市场;

 

比如去年疫情之下的全球大放水,让包括松山湖在内的整个东莞楼市进入牛市。

 

这些因素都是推动松山湖持续推高的重要条件。

 

但更为重要的,是松山湖自身的条件。

 

比如供应,松山湖的房屋供应很少,一共就只有十几个楼盘,能放出来卖的就更是稀有,过去十年鲜有新地皮供应,直到2019年才出让两块住宅用地。


新地块正在建设中


这样的供应条件,使得业主及其强势,形成典型的卖房市场。

 

当然还有“华为们”,引进华为及其他科技企业让整个松山湖的经济找到了新的增长点,从这一点看,松山湖房价推高也不能说完全和华为没关系。

 

但在这次考察中,2021年房贷计算器小编感受最深的一点不在于上述的各个原因,而在于:


东莞人对松山湖的认可。

 

比如一个中介就告诉我,有本地人为了在松山湖买一套房,愿意到处借钱用全款买,也有人卖掉两套虎门的房子来换一套松山湖。

 

东莞人对松山湖真有执念。

 

当下真正能用高价接盘松山湖的人,不是深圳人和外地人,而是东莞人。

因为东莞的购房名额需要社保,绝大多数外地人并不具备条件,而东莞各个镇区的有钱人,只要有条件,置换也好、投资也好,都会选松山湖。

 

而它们看中松山湖的点主要有两个,一个是学区,一个是环境。

 

纵观整个东莞,没有哪一个镇区能在这两点上稳压松山湖,有好学区的城区没有那么好的自然环境;有景区的大岭山没有松山湖的学区。

 

松山湖用学区和环境抓住了东莞人的心。

 

而真正让本地人认可的地段,它的价值才真正经得起考验。

 

东莞人对松山湖的热情,才是松山湖房价最强力的支撑点。



4


松山湖能投资吗?


论地段价值,毫无疑问松山湖是值得投资的,但松山湖现在唯一的问题在于投资成本太高。


投资成本高不仅体现在总价和单价高,还在于市场本身的特点。


上文中我已经提到,松山湖现在是卖方市场,很多业主卖松山湖的房子是打算置换或者投资深圳,因此对资金要求也很高,要求全款卖的很多,即便不要求全款,也要求高首付。


还有一点不得不提,那就是银行的评估价。


因为现在松山湖的房价上涨比较快,但银行的评估价相对较低。根据中介反馈,现如今各大银行对松山湖的二手房评估单价在6.5万/㎡以下,在此单价之上的房子,高出来的部分都要变成首付,相当于变相提高了首付。


所以,从投资门槛的角度来看,我们不推荐松山湖,因为能买得起松山湖的人,基本都可以入场深圳了。


从选择的逻辑来看,能选深圳还是应该优选深圳。

 

当然,如果现在有购房资格,也有充足资金,真的很想要买松山湖,那我的建议是买120㎡以下的小户型。


一个原因是大户型的流动性不那么好,相对难出手;


另外一个原因是小户型的总价相对较低,短期内租出去市场也更好,成本压力没那么大,很多纯粹为了学区的本地人也更愿意买小户型。


考察完松山湖,我觉得有一点必须向大家传达:

 

松山湖现在的楼市供应情况,短时间内不会有很大的改变;相对紧缺的供应和极度旺盛的需求,依旧会是松山湖的常态。


所以你要问未来松山湖的房价会是怎样的走向?


2021年房贷计算器小编只能给你一个会意的眼神。


毕竟,东莞人挺多的,松山湖的房子挺少的。


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