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密集调控后的上海楼市发生了哪些变化?

嗨,大家好,我是2021年房贷计算器小编。

 

最近我吃了个闭门羹,诞生了一点小看法,想和大家碰撞下。

 

事情是这样的,今年3月5日的时候,我专门跑到闵行区浦江镇南面,去看开盘。

 

那个项目大家应该有所耳闻——“建发浦上湾”。

 

传说这个项目“很刚”,是上海第一个新房积分摇号的楼盘,但正因为“很刚”,这个盘卡点入场,不需要5年限购。

 

2021年房贷计算器小编当时的想法,是想混进去以看房子的名义,为大家见证下历史。

 

没想到在门口,工作人员笑眯眯的和我说:您只有54分,真没必要看我们项目了。

 

我没想到,离开学校将近10年了,还能感受到来自分数的鄙视。

 

不只是这一个项目,我当天还去了旁边另外两个楼盘(旭辉、新城),都在交资料认筹状态,两边销售的态度都是:您自己随便看看吧。

 

受到鄙视的我,回家反思了一下,并复盘了一遍最近上海的调控,得出一个想法:

 

密集调控下的上海楼市,“新房福利化”和“二手房市场化”的趋势已经不可逆转。

 


1

 

摇号+限价下的上海新房,买到就赚钱;

 

但可惜,买不到。

 

先来看新房,这一波上海调控我数了数,最影响新房市场的是2月6日的积分摇号制和3月3日的控地价、优先购房五年限购。

 

首先是积分摇号制,就像我的亲身经历。

 

说的大白话一点,如果分数低,有些楼盘连看的必要都没有了,因为看了就是白看。

 

这我一点都不怪项目销售怠慢,这真的是赤裸裸的现实,而且这个现实还和楼盘无关。

 

那天我跑到浦江镇南面以后,发现那边交通和配套(虽然有万达)都属于一般般,项目离八号线终点站还要下去4公里。

 

按说这样的楼盘不应该那么抢手,但就是机缘巧合,1.22上海限购从严,再加上积分摇号出台后。

 

一大批人既怕政策进一步收紧,又怕自己积分太低买不到新房,所以集体慌了神,集体试试水,寻找确定性,所以把入围线拉到56.7分。

 

这是一个比较高的起点,根据我们新房业务的同时测算,现在总价低的项目入围线会比较高,总价高的楼盘入围线会相对低。

 

现在看来,大家还都在试,都还在寻找确定性,所以未来一定还会出现这种“冷门高分盘”。

 

熬过这段时间,市场才会沉淀出一个平均的入围分数。

 

以上是摇号,基本就是为无房户和自住客准备的福利。

 


2

 

其次是控地价,这里要给大家解释下,这个政策的苗头是出现在2月20日。

 

当时融创和建发在普陀石泉社区拍下一幅住宅用地,总价64.52亿,楼面价8.4万/平米,溢价率36.15%。

 

事后,有关部门马上约谈了两家开发商,具体说了什么不知道,但大家基本也能猜到。

 

后来3月3日,调控马上就有反应,第二条就是要:深化完善房价低价联动机制。

 

原文这里就不赘述了,给大家打个比方:

 

比如这块土地的起拍价是3万块一平,上面给开发商定死了,这块地最多只能拍到4万一平,然后造出来的新房只能卖5万8一平。

 

这些内容全部在土地拍卖前,就定死了。

 

但问题是,如果这块土地周边的二手房价已经6万了。

 

这种情况下:

 

旧比新贵,一二手房倒挂,官方礼包送到,买到就是赚到。

 

2021年房贷计算器小编私下算了一下,结合积分摇号概率来看,这个中奖概率比买彩票高多了。

 

其实,上海的限价是一直都有的,只不过原来是暗牌,开奖了才知道,现在是打明牌,开发商拍地的时候就知道。

 

对于开发商来说,利润是肯定要降低的,但对于购房者来说,“福利分房”时代又回来了。

 

大家同样是拼贡献(限购),拼资历(积分),房子到手后,就是结结实实的福利。

 

比如深圳、杭州都是这种积分摇号+新房限价的政策。

 

当二手房价格没有优势。对于普通人来说,最好的策略就是上车搏一搏新房,实在不行再退而求其次买二手。

 

以上,虽然摇号+限价下的上海新房,买到就是赚到,但政策的出发点其实已经堵住了后门——红盘限售5年。

 

这样一来,人为放出“福利”,再人为拉长交易周期的打法,能很有效的驱离市场中的“投机者”

 

买到就是赚到,但不给你赚快钱的机会,房住不炒,没有任何套利空间。

 

当然了,现在政策刚刚颁布,各种细化条款还没出来,但我们可以共同期待第一个限价盘入市之后的摇号盛况。

 

3

 

二手房市场,爱卖多少卖多少。

 

你情我愿,一切按照市场化来。

 

上面说完了新房,接下来讲讲二手房市场。

 

二手房市场调控,最近比较大的事情就是深圳出台的“官方指导价”。

 

简单来说,就是深圳把全区域内每个小区的房价一一做了调研,然后给出了一个参考价格。

 

比方说A小区是3万,B小区是6万。

 

当然没那么简单,深圳方面还要求各大中介发布房源信息的时候,高于指导价的房子,价格不可以挂出来。

 

比较硬性的规定是各大银行的贷款,也会以指导价格为准。

 

所以,现在深圳二手房中介APP打开是这样的:

 

图片

 

这个政策是否合理我们这里就不去评述了,从深圳二手房市场的反应来看,被腰斩的成交量,已经说明了一切。

 

那么问题来了,上海会不会跟进?先说答案:几乎没可能。

 

为什么?


首先,“官方指导价”这种政策属于大动干戈,费时费力不说,市场的冲击太大。

 

如非必要,不必用这种杀手锏。

 

据统计,2021年2月,上海二手住宅共成交约1.9万套,环比下跌57.06%。


从以上数据来看,经过40多天的密集调控之后,上海楼市热度已经明显下降了。

 

这说明,上海的调控已经收到明显成效,短期内不用担心调控加码了。

 

4

 

总的来说,目前的上海楼市还处在“政策消化期”,不管是新房或二手房市场,大家表现的都比较迷茫。

 

这个时间段,我们认为从去年10月开始行情,尚有余温。

 

如果你想卖房置换,不要再等了,以真诚的价格锁定几个下家,同时积极寻找置换方向,一旦看中建议果断出手。

 

2021年房贷计算器小编还是那句话,不要过分期待未来的可能性,当下的确定性才是最珍贵的。


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