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小白买房攻略:十二条顶级楼市避坑指南

熟悉2021年房贷计算器小编的朋友都知道,我们团队对楼市是比较乐观的,认为最好的投资机会就在中国,未来房产依然有大机会。


但这并不意味着我们就会盲目自信。相反,在楼市待的时间越长,越让我们对这个行业心生敬畏。


我们看到的是:市场周期在变长,板块轮动在变快,好多后知后觉却没有做好准备的购房者正涌入这个市场。


这些都让我们更加确定,未来的楼市里一定能赚钱,但一定不是每个人都能赚到钱。


很多时候,与其去追逐那些散乱的热点,不如先学学怎么不犯错。


所以今天我花了点时间,整理出楼市里最容易踩坑的十二种情况,希望对大家有用。



1


只买限价房


这几年大部分城市都执行了限价。即便是上海、深圳这样非常市场化的楼市,也是有少数限价房的。


摇号买限价房的确是这一轮楼市独有的机会。


不过,很多人都只看到了一、二手房价格倒挂,认为买到即赚到。但当大家都这么认为的时候,摇号中签就成了异常困难的事情。


比如杭州最近开盘的阳光城未来悦,这次开盘仅93套房源,但却吸引了4075组客户认筹摇号,中签率只有2%。


又比如南京江北核心区的江与城最近一期开盘,超6400组客户抢购107套房源,中签率仅1.66%,刷新历史新低。


很多购房者都感慨,今时今日已经不是人在选房子,而是房子在选人,所以买这些限价房对于大多数人来说都是陪跑当炮灰。


我们不反对买限价房,但我们反对只买限价房。


那些中签率在10%以下的摇号机会,大家抱着碰碰运气的心态,参与下就好。


更容易把握的,能实际落地的机会是,选中城市发展的主轴线,买到那些差价不见得很大,但配套完善、性价比高的房子。



2


占用过多资金


除了中签率低以外,很多限价盘参加摇号还设置了很高的验资门槛。


比如最近开盘的深圳深业中城必须要准备500万元的诚意金才可以参加认筹,这就意味着很多买房人,要随时持有500万的现金准备摇号。


这些现金不能买理财,也不能做其他投资,如果没有摇中等于白白浪费的这段时间的投资收益。


由于大家对限价楼盘的热捧,很多开发商也变得硬气起来,为了加快回款,他们不管银行的首付比例要求,直接要求购房者支付5成、8成首付甚至全款买房。因为减少了房贷额度,无疑极大的增加了购房者的购买成本。


比如南京热点板块河西南即将开盘的华侨城天鹅堡,但是开发商要求支付8成首付,所以购房者必须准备五六百万左右的首付资金。


这样的房子即便再便宜,在杠杆上也是输的。


我们的建议是,除非真的是房子极好,否则尽量回避认筹金超过数百万的项目,一定要回避那些首付比例过高,而且不能做按揭的项目。



3


过分看重学区


很多楼盘在宣传时还喜欢打着名校分校的旗号提高购房价格。


但是你只要仔细研究下这些所谓的名校分校很多其实都是大坑,有些分校根本就只是挂个牌子,本部既不会派老师过来,也不会共享教育资源。


还有的分校可能只是由本部派出一两个老师参与管理,但是大部分老师还是新招的,仅凭几个本部老师的力量其实很难将名校的一整套成功的教育体系复制过来。


所以购房者本来以为支付的这些溢价包含了学票价值,但后来发现考试成绩并不理想。


典型的例子可能就是南京河西南的南外分校学区,曾经因为这个概念让无数家长对河西南外分校的房源趋之若鹜,但是最后发现学校的师资竟无一是本部提供的,不禁让人大跌眼镜。


我们的看法是,房子周边有个学区房配套当然是加分项,但是不应该全部押注在学区上面。


记住自己的核心能力,我们擅长的是房产配置,而不是教育规划投资。



4


为伪豪宅支付高价


我们并不反对买高端楼盘,事实上,如果是自住的话,我们非常鼓励大家,买一套好房子犒劳自己。


但是很多朋友,其实分不清什么是好产品。


有些所谓的改善盘,往往单价或者总价都异常高,而且户型相当奇葩。


这个时候房企就会故意营造出一种高端的氛围,把奇葩的户型形容成奢华设计,是故意浪费一些面积体现出产品的尊贵感。而且这些楼盘往往位置不佳,产品的溢价已经大大超出了地段和板块的价值,会极大地影响未来增值。


我想买到这样楼盘的人们可能是笑着付钱,哭着入坑。


比如上海浦西某网红项目。大家可以看下图这个85平的两房户型,一个卧室都朝西,一个卧室朝北,窗户很多,但没有地方可以放柜子,而且还没有阳台,这究竟是怎样的设计师才能设计出如此“奢华”的户型。


而且有一栋被前面一栋遮挡的一塌糊涂,下午三点的日照整栋楼从上到下全被挡住了。


但就是这样的楼盘预计还要买到9万,已远高于周边6到7万的均价。


所以很多项目在宣传的时候,会刻意强调区域竞品的概念,宣传它是某环线内总价最低的新房,但其实真正的好产品,有放之四海皆准的品质感,不需要那么多前提,一看就知道。



5


三四线投机性购房


我还发现有些纯投资性购房的朋友喜欢布局外地,特别是三四线城市的房产,主要是因为在本地购房资格已经用满,或者受限贷政策的影响。


而那些三四线城市往往没有限购和限贷,并且总价也特别便宜,所以极大地吸引了投机性购房人群。


但是这些人一旦买入之后就会发现存在很多麻烦,由于不熟悉当地市场,很容易去买一些坑子盘。


比如我们之前说过的位于安徽省来安县东南部的汊河镇,当地的很多中介都喜欢把汊河形容成“下一个华侨”,借助宁滁城际铁路的概念吸引了大量的南京投资客,一时间把当地新房的价格炒到了9000甚至1万以上。


但即使是离这里最近的南京六合区的整体房价也不过才1.5万,我想这些投资客以后出手的时候可能会非常痛苦。



6


牛市顶点全杠杆


大家都知道从2015年以来,从一线城市到强二线,再到二线,推至三四线城市的房价都狠狠涨了一波。很多提前嗅到机会的人们已早早布局,享受了这波普涨带来的巨大红利,让自己的身价又上了一个台阶。


但是也有很多踏空的人群或者前期尝到甜头的激进投资者,并没有很好的对未来的房价做出预判。他们在牛市的最高点冲了进去,而且很多是高杠杆买入。但这些人殊不知楼市一旦遇到政策的拐点几乎是立即进入冰封状态。


这一轮牛市中,上海是从2016年9月30日开始调控的,所以2017年3月基本就是上海楼市的顶点。从下面上海历年“金九”二手房成交套数走势图可以看出,2017年的9月的成交量可谓相当惨淡。


所以如果你是在2017年初买房,特别是全杠杆买房的人们,算一下综合成本,这两年可能不仅不赚钱还要倒赔利息。



7


后知后觉炒作都市圈


2021年房贷计算器小编前面说过一些概念性的三四线投资性房产不能入手,但是可能有人会反驳我,他们自己或者身边的朋友很多买了环沪、环京、临深的楼盘都大赚了一笔。


但是,大家要知道,作为这些“环一线”的概念性城市,只有第一波人才能赚到钱,第二波大概率就是接盘侠。


还有很多年轻人说,可是我真的在北上深买不起房,手里有点积蓄,但是我又不想让这些钱一直贬值下去,如果我在这些城市买房子,要么以后自己居住通过城际铁路来通勤,要么出租收取租金,幸运的话还能保值增值。


对于这些年轻人我想说,当大家都是抱着这样的心态在买房的时候,真正的有效需求是非常少的。一个地方的房价是否会持续稳定的上涨主要靠三类人群即刚需、改善和投资客。投资客往往是快进快出拉高价格,但是价格能不能稳定住,还是要看是否有足够的刚需和改善人群。


这些“环一线”地区的房价其实是有天花板的,因为当地高端产业有限,无法吸引高购买力的刚需人群持续不断进入,所以一旦价格接近一线城市的上车价格,刚需和改善人群就会大量逃离。


如果一个地区的购入人群都是投资者,那到底谁才是接盘侠呢。



8


买商住和商铺


同样是为了突破限购、限贷政策,很多人开始打起了商业地产的主意,而且觉得商铺租金高,即使相对于住宅涨得慢也能通过租金弥补回来。


但是大家绝对忽略了商业地产交易中的相关税费,这其中包括交易手续费、房屋登记费、印花税、契税、土地税、所得税、营业税金及附加、土地出让金、土地出让金契税。


大家可以通过上面的公式做个参考,其中土地税和所得税高的吓人,即使你可以将这些税费转移给买家,但其实也吃掉了自己的利润。买卖越频繁,交易成本越大。


对于普通住房来说,即使租金不好,最坏的打算就是自己居住。但是如果商铺租金不高的话,由于其所处的位置往往是人流大、人流杂的地方,根本不适合改造成自住的场所。



9


人云亦云


现在楼市消息满天飞,其实最重要的不是别人怎么说,关键是你自己怎么看。


大家可以按照这样的方式整理自己的思路,在购房初期,不要盲目跟进,自己去从宏观经济、城市板块、项目选筹方面梳理结论。


接着就是自己亲自去见证。比如你要去现场实地看看。比如临近地铁,你去看看是否已经开工,或者官方是否已经公布具体的建设路线,然后用脚丈量下楼盘到地铁的实际距离。又比如说临近某个商业综合体,你也要去综合体里面逛逛,入住了哪些品牌商家,人流量怎么样,是不是品牌企业运营的。


时间久了,看多了,听多了,你自然就有了自己的判别标准,也能识别出哪些是坑。



10


自住非要兼顾投资,或者反过来


我们每周在上海线下活动,总是会遇到一些朋友说,我想买一套自住的房子,但是希望能兼顾投资。


其实自住和投资是很难兼顾的。


如果你是要投资的话,一定是要买一些有潜力的板块,但是这些板块往往都还在规划建设中。你去现场看就只能看到一片大工地,尘土飞扬。周围也基本都是荒凉的空地,杂草丛生。


而适合自住的房子一般都处于成熟地段,周围各种便捷设施林立。这些地方往往都没有待开发的大片空地,没有土地供应和新项目的建设,区域的价格就只能靠二手房价自然攀升,这种涨价的速度是非常慢的。


所以,如果用自住的眼光去买投资的房子,可能只能赚租金,享受不到房价大涨带来的红利,但是在低租金回报率的当下,房产的增值其实远远大于租金的回报。


但是如果用投资的眼光买自住房产,就只能用肉身陪伴不毛之地的开发,不仅居住体验很差,而且要忍受通勤的不便,白白浪费了光阴。


对于这种情况,其实无需多言,四个字就能解决:投注分离。


就是在近郊买一套适合投资的房产,然后自己租住在上班通勤和配套完善的地方。


不过可惜大部分人的思维观念里,是做不到住在别人的房子里。



11


老是想着一夜暴富


由于最近几年普涨行情让很多的城市的房价都翻倍了,大家似乎都产生了一种错觉,房价在短时间内大涨是非常容易的事情,所以大家现在的购房心态都非常的急躁,认为买了就应该立刻大涨。


特别是这一轮刚开始买房的朋友,认为房产牛市才是常态,经常会问我XX城市什么时候涨,XX板块什么时候涨,甚至是XX楼盘什么时候涨。


大家仔细看一下上海历年房价走势就知道,其实横盘才是楼市的常态,大涨的年份也就那么2、3年。


特别是近年来,管理层对城市房价上涨的警惕,让这种上涨的时间变得异常短促。


所以我希望大家在买房的时候一定要放松心态,千万不能抱着一夜暴富的心态去投资房产,如果再加上杠杆盲目去扩充自己的规模是很容易在楼市下行期爆仓的。


一颗平常心,机会才会在不经意间突然降临。



12


盲目看空地产


与上面幻想房地产可以一夜暴富的人们一样,几乎每隔几年就有人出来盲目的看空房地产。


特别是在楼市静淡期,很多人会对那些前期涨幅过大,房价回调的城市指指点点。他们的观点大多都是,最近几年某个城市的价格下探了几成。


不过放大到一轮完整的周期来看,当下的房价比起五年前依然是翻倍的。


大家还是要理性对待房地产的涨跌,认清房价的回撤极少有急跌,大多以横盘为主,而房价的上涨往往是脉冲式的,幅度却很可观。


而且即便是静淡市,也是有局部机会的。


比如我们在3个月前提示大家深圳有机会。果然最近深圳一直在涨,前海板块部分项目已经涨了10%以上。


如果资金充裕,现在就可以提前进行买入那些被低估的城市板块。如果没有把握,那可以做右侧交易,等有实质性的涨幅之后做右侧交易。


机会,只会给有准备的人的。



13


最后


好了,我能想到的容易踩坑的地方,大概就是这些了。


最后,2021年房贷计算器小编再提醒大家:


当你不实在知道怎么判断的时候,记住这么两句话:


相信规律,相信常识,相信亲眼所见,这样大概率不会犯错。


而在楼市里,只要不犯错,你就赢了一半。


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