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炒房终结?!中国房地产模式彻底转向,二手房市场走到十字路口

平地一声雷!


深圳出手了,直接给全市3595个楼盘,出了二手房指导价。


调控之手,史无前例地伸进了二手房市场,向疯狂的炒房宣战。


这是一个绝对不可低估的信号。


很多人没有注意到,无锡、东莞都已经跟进,研究政府直接介入二手房定价。


中国的楼市调控,很可能由此进入一个新阶段:


从房地产高度金融化的欧美模式,走向完全相反的欧陆模式,通过严格管控二手房市场,彻底把房价按到地上摩擦。


欧陆的法国、德国早已证明,只要调控足够严,炒房的口子完全可以堵上。


比如,在德国,如果二手房交易超过指导价的50%,就属于房价暴利,不仅要罚巨款,还要坐三年牢。


按这个标准,深圳、杭州的很多炒房客,统统都要送进监狱了。


近日,高层频频强调要注意房地产市场灰犀牛,警惕房地产泡沫,这话不仅仅是耳边风。


中国,走到了一个抉择时刻。十字路口,真的要大转弯?



1


以往,政府限价,往往只针对新房。


2021年房贷计算器小编认为二手房限价,是向千千万万的卖家发出强烈信号:不要乱来。


深圳横空祭出的“二手房指导价”,给出一份长达84页,覆盖全市3595个小区二手房成交参考价的PDF文件,几乎没有小区遗漏。


按照规定,业主的挂牌价和中介门店对外展示的价格,都不能高于指导价。随后,深圳各大银行也宣布,将按照指导价进行房屋评估和贷款。


这是相当要命的。


多数楼盘的指导价,相当于目前市场价7折。一套700万的房子,按照指导价只能卖490万,少了200多万。如果按照指导价去贷款,只能贷到343万,少了150万左右,买房压力陡增。


这般调控对楼市降温作用明显。


深圳市房地产中介协会最新公布的数据显示,2月15日至2月21日,深圳二手房网签362套(含自助网签),环比下跌78.3%。


政府的强力出手,已经初见成效,压住了深圳狂躁的楼市。



2


当然,业主们没有那么容易“屈服”。


大部分业主出现这两个反应:


第一,对新政阳奉阴违,和买家签双份合同,一份按照指导价来,一份是远超合理价格的装修合同。


第二,下架房源,不卖了。


毕竟,多数楼盘指导价只是近期市场价的7折左右,卖了就少赚几百万,谁乐意?


上周,深圳龙岗摩尔城一套144㎡大四房按照政府指导价出售,引来疯抢。最后,业主只好按照全款优先的原则抽签决定。


不过,目前按照指导价卖的房子,价格和市场价差别不大。或者房子面积大,单价低。优质地段、优质学区的房子价格依然坚挺,有些业主的报价还在涨。


这样一来,业主卖或是不卖,都是买家最忧伤。


——要么银行按指导价贷款,自己多出几十万首付,更加难上车;要么二手房挂牌量骤减,自己连个看房机会都没有。


按照这种趋势,炒房客也加不了杠杆了,深圳二手房市场肯定会降温。同时,大家一并转向新盘,在严重倒挂的价格体系下继续打新。


关于“打新”,深圳也出手了。


上周,深圳新房“积分买房”规则发生较大调整:对10年内(含)在深无住房转让记录且名下无房的购房者猛加40分,同时,1个月社保才加0.1分,把之前炒房的“社保巨子”排除在外,大幅度保护刚需。


深圳楼市,进入了一个中场休息期。



3


其实,不要怀疑政府的能力,完全可以把房价摁倒在地面摩擦,只是看政府想不想干这事罢了。


欧陆模式的房价管控体制,就是典型的样板。

     

在德国,同样有类似深圳的住房指导价,不仅包括房价,还包括地价和房租。独立的地产评估师评定价格,并对评估结果负有法律责任。


2021年房贷计算器小编认为这个指导价制度,执行起来可是非常严厉的。


根据德国的《经济犯罪法》,如果房价超过指导价的20%,就属于超高房价,业主将面临最高5万欧元的罚款(相当于人民币近40万元);


如果超过指导价的50%,就属于房价暴利,不仅要罚巨款,还要坐三年牢。


德国要是有炒房客,真的要闻风丧胆。


放眼国内,近5年来,房价涨幅前5名的城市深圳、合肥、无锡、广州、杭州,分别涨了83.6%、66.5%、58.6%、55.8%、53.6%。


这要放德国,炒房客全都要抓去坐牢。


除了可能面临刑罚,在德国,卖房的交易成本也是奇高无比。


1%到1.5%的不动产税、3.5%的交易税、15%的差价盈利税……如果房子没满7年,综合税率更是高达50%。


卖个房子,差价几乎都让政府赚走了。


想逃税?


不可能的。


德国税收体系相当健全,管理措施也相当严格。如果查到逃税漏税,不说罚得倾家荡产,脱三层皮就足够受的了。


这种情况下,谁还敢炒房?


整体而言,德国是把房地产当成一项民生工程,而不是经济火车头。


10年以前,德国8000多万人口,就有4000多万套住房,根本不愁没房住。也就是说,加大住房供应量,完全解决像香港、深圳等城市住房严重不足的问题,炒房也会收敛很多。


此外,还有相当多比例的德国人选择租房。


政府对租房也有明确的法律规定。


以指导价制度为基础,德国《限制房租法》规定,3年内租金涨幅不能超过10%。本来近些年租金涨幅比例要调整,但去年由于疫情,德国将10%的封顶涨幅延续到2025年。


5年、10年房租基本不变,加上没有捆绑学位、医疗等资源,德国人租房就好了,没必要买房。房地产交易就不像国内一样火爆。


欧陆模式的另外一个代表性国家法国,在楼市调控上也不遗余力:


房东不能随便涨租金,只能按国家公布的建筑指数上涨标准来调整;


贷款者还贷数额不能超过月收入的1/3;


每个市镇必须要有20%到30%的低租金福利房;


对非自住房产,持有年限不够,出售时升值部分的1/3要交给税务机构;


持有第二套、第三套房产,如果没有运营和维护,房产空置得交空置税……


总之,就是通过完备、成体系的措施增加买卖过程中的摩擦成本,减少交易,并通过法律压缩炒房的获利空间。


此外,新加坡的楼市调控更是精细化到“变态”——定位并监管到每一套房源,高效准确地反映市场真实情况。


要是这种技术运用到国内,恐怕没有哪位业主敢随意涨价了。



4


这些监管极其严格,交易成本超高,把房价摁得死死的国家,会不会是中国的未来?


深圳政府的走向表明,绝对不是没有这种可能的。


中国有可能为了对付极高的房价,转向欧陆模式。毕竟,这种方式,至少不会直接影响房价,只是让交易成本变得极大。


其实,如果把近些年全国各地的楼市调控措施串起来,你会发现一个明显的转向,和欧陆模式越来越像了。


深圳发布二手房指导价,则是政府的手介入高度市场化的二手房市场,欧陆模式的特征更加明显,颇具里程碑式的意义。


甚至可以说,我国已经在逐步探索,仿照欧陆模式进行楼市调控:


1.房住不炒,稳地价、稳房价、稳预期是大方向;


2.和德国一样,加大土地、住房供应量,遏制房价过快上涨。标兵就是长沙;


3.大力发展租房市场,租售并举。深圳甚至提出要走新加坡模式,未来60%的深圳市民可以住在政府提供的租赁或者出售的住房内;


4.海南探索全面取消新房预售制,实行现房现售;


5.深圳不是当今炒房最火热的地方吗?那好,即使二手房市场很难限价,也要迈出第一步,发布二手房指导价,变相提高首付,降低买房杠杆。


2021年房贷计算器小编认为:


值得一提的是,2019年年底,深圳一小区业主抱团涨价,当地立马出台了只针对该小区的调控——暂停网签。


这又是一个里程碑,标志着中国楼市已经形成了全链条、360度无死角的精准调控,敲打对象从地方政府、开发商、金融机构、中介到现在链条上第五个环节——业主。


不要总是嘲笑政府,调控越调越涨。


调控之网还在编织,等到越织越密,中国的楼市或许将彻底变天。


过去40年,房地产市场和土地制度在中国经济飞速发展进程中,发挥了重要作用。未来一段时间,也将继续发挥作用。


但是,这并不意味着房地产永远重要。未来10到15年,可能就是房地产最后的红利期。


作为普通人,必须看准趋势,且买且珍惜。


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