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济南楼市:自然生长的住房需求!

今天一位朋友说,去年看的东部玖玺城的一套房子,报价340万,那时候有一搭没一搭的也没上心,今年迫于孩子上学,得买套学校不错的房子,报价370万了,问怎么样才能便宜买到?


2021年房贷计算器小编也真的无奈,我身边有很多被朋友推荐来咨询我买房的,我只能以礼相待,但是从来不做推销。


安排顾问联系接待,买房我就帮着申请优惠,不买我从来不主动联系让他们买房。


因为如此,就经常有人找我反馈,哪里没有房源了,哪里涨价了。


购房需求来自哪里?


当下济南楼市楼市调控还是相当严格的,限购让大家不能多买,限贷让很多人只能6成购房,限售让投机者必须拉长投资周期。所以当下的楼市极少有炒房者,大部分都是刚需、改善客户。


那么2021年济南的小阳春怎么来的?


刚需就是刚需。年轻人要找女朋友,有房子底气足;年轻人要结婚,没房子怎么结婚?女孩子租房不是长久之计,父母有条件,加上济南作为省会城市房价也不贵,买套自己住方便,还能保值。


我的小同事就是年后突然要买房,从打算买房到买入不到1月办完。


改善需求。孩子9月上学要买学区房;孩子大了要单独住,小房子住不开;父母忙碌一辈子,要换套好房子住;年轻人赚到钱,也要升级居住……


只要你到了相应的年龄,观察身边的人,就会发现每个人的住房需求每年都在变化。


当然不可忽略还有来自外地的需求:


1、一线被严格限购,很难买二套,手里有部分闲置资金,回到济南买套房保值。


2、山东省内地市来济南购房需求,最近收到不少来自聊城、临沂、德州的置业咨询。


生活无时无刻不在发生变化,就像我们身边的人一样,有很多人是一直在改变、一直在进步的。我认为买房置业是相对的进步,大家买房从无到有,从有到优肯定是越买越好。


改善住房需求激增


一个人的住房需求从刚需到改善需要几年?


很多现在年龄在30-40岁,如果已经买过一套房子的人,可以留意身边人的改善周期。从我的观察来看,大约是5-10年。


一个人的成长大概率5年也会一个小台阶,10年一个大台阶。随着事业的进步,收入的增长,这种对住房的改善需求自然而然的出现了。


年后刚需楼盘热是常规小阳春的热,但是改善需求是小阳春+改善周期的叠加。


东部改善盘的微妙变化


人们总觉得东部改善楼盘特别多,但是你分片区的看,2021年其实只有个别片去改善盘扎堆,而部分片区好的改善盘空档。



大小汉峪片区:


2020年有华皓英伦联邦、三盛国际、玉兰花园、舜山府、泰禾院子、金科琼华九章、保利和光山语、汉峪海风海德堡、中铁逸都国际三期、金科东方博翠、梧桐郡在售,2021年可售楼盘基本减半。售罄的售罄,尾盘的尾盘,涨价的涨价。


现在片区内舜山府8层洋房比较热,房子是真好,但是价格接近三万,还都是大户型,户型172、210、240㎡,卖完就售罄了;华皓、三盛、玉兰花园、保利和光山语基本售罄,片区内就剩下海德堡、金科东方博翠、梧桐郡三个楼盘货量相对充足,所以年后这三个到访、成交明显上去了。



CBD片区:


CBD说是8个楼盘,但是基本上现在房源比较多的只有招商蛇口1872、复兴国际中心、中信泰富济南尊、绿地ifc中央公馆、华润昆仑御五个,前三个是精装,总价高,后两个有毛坯房源。


但是普遍CBD没有小户型了, 300万买不到房子。


大家对CBD的期望值比较高,置业CBD就好像买了房就能稳赚,所以热度比较高,今年销售不错。



盛福片区、贤文片区:


这个片区可以说2020、2021年很扎堆。绿地华彤苑、济高珑悦府、金地华著、海信君和、翡翠公园、绿城蘭园是在售项目,阳光城檀悦、银丰奥体西、越秀花园路、招商蛇口盛福地块今年下半年会入市。


10个楼盘同时在售,看着很多吧,但是你要从教育配套这一方面去卡这10个楼盘,能选出来的就屈指可数了。


东部改善片区就是当下的现状,数数楼盘很多,但是真正达到产品、教育、价格都很满意的楼盘,是很稀缺的。


所以年后部分改善楼盘的热销就不稀奇了,不是最好的选择,但是对比来看是相对适合的选择。



小结:


2021年房贷计算器小编认为这一轮的楼市调整,很明显的是优质房产很难降价,稳定之后首先跳涨。


如果期待降价,往往是发展不扎实的片区,一些品质差位置差配套差的楼盘有价格调整。


这种优劣房产的分化会越来越明显,购房者要找准自己的需求,选择等待还是买入。


不要人云亦云大跌或大涨,你买的不是整个楼市!


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