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广州、南沙「地段圈层」均已划分!以后就按这个买房

今后在广州买房、卖房,首先要搞清楚你的房子在第几「圈层」。


前不久,广州市住建局不久前印发《关于广州市城中村改造合作企业引入及退出指引的通知》, 这份文件把7434平方公里的大广州划分成三个圈层,对每个圈层的旧改提出了更高更细致的要求,这也是官方首次对广州区域作出「圈环」划分。



01


广州「地段圈层」出炉 


广州市城市更新规划建设管理圈层示意。


第一圈层基本就在广州环城高速以内,大约220平方公里,在这个圈层做旧改,产业建设量最低占比为60%。也就是说环城高速以内的核心区旧改项目,最多只允许40%的建设面积拿来做住宅开发。


第二圈层涵盖了海珠区环城高速以南、番禺区广明高速以北、天河区环城高速以东、白云区环城高速以北、华南快速以难的区域。在这个区域做旧改,建设量原则上最低占比为40%。


第三圈层就是第二圈层之外的区域了,包含了番禺区广明高速以南、黄埔区、南沙区、增城区、从化区、花都区等所有外围区,在这些区域做旧改,产业建设量没有明确要求,由所在区结合片区产业发展规划自行定制指引。


2021年房贷计算器小编认为,这个“圈层”的划分本质上是为了产业来服务的,政府希望旧改能为城市多留一点产业空间。因为做住宅的风险低、回款快,如果政府不强制性干预,开发商会把旧改用地都搞成住宅项目来卖,然后变成一个个“睡城”,导致产业空间越来越少,不利于城市的长远发展。


根据广州市的文件,对第三圈层的产业建设量没有明确要求,但市里面没有要求,不代表区里面没有要求。



02


南沙「地段圈层」出炉 


最近啊,南沙区就出台了一个旧改文件,对全区的旧改项目进行了圈层划分。


3月8日,南沙《关于进一步加强南沙区旧村庄改造项目产业导入的工作指引(试行)》出炉,结合了点功能片区、重要产业平台、城市重要道路等要素,将南沙分成了两个圈层:


如图所示,第一圈层就是南沙中心城区,包括明珠湾、南沙湾、蕉门河、黄阁等重点板块。


在这一圈层,旧村庄改造项目融资地块(含村留用地)上产业建设量原则上占融资地块总建设量的40%以上(含商业商务服务业、新型产业、产业的公建配套)。


未来导入的产业,以金融商务、总部经济、科技创新、教育培训、文化创意、先进制造等相关业态或其配套产业链项目为主。


第二圈层,就是南沙中心城区以外的区域,包括榄核镇、大岗镇、东涌镇、万顷沙镇绝大部分区域,黄阁镇部分区域等。


在这个圈层,旧村庄改造项目融资地块上产业建设量,原则上占融资地块总建设量的30%以上。导入产业主要以科技创新、国际教育、航运物流、国际贸易、先进制造、保税仓储、生物医药、新能源、新材料等相关业态或其配套产业链项目为主。


虽然第二圈层产业建设的比例低一些,也是南沙按照“功能主导、规划引领、产业优先”的原则,进一步加强产业用地做出的保障。


总的来说,政府希望第一圈层主要导入金融类产业,第二圈层主要导入科技类产业。


大家有没有发现,南沙对旧改用地是十分谨慎的,十分担心旧改挤压产业用地,产城融合势在必行。


像明珠湾这样代表着南沙未来、南沙湾这样拥有南沙最好山海资源、蕉门河拥有南沙最好科教文卫等板块,一定要有产业支持,好的地块一定要用来做产业,才能形成源源不断的产业生态。


另外,南沙明明处在广州旧改的第三圈层,但对南沙城区旧改项目要求40%的产业建设量,这与广州市的第二圈层比例一致,说明南沙对自己的要求是很高的。



03


如何判断一个旧改项目的潜力?


另外,这个圈层划分一出,也可以视为一个购房指南,未来如何判断一个旧改项目的升值潜力呢?


简单粗暴地来说,项目设定的产业用地比例越多,说明政府越重视,配套越多,发展潜力越大;产业用地比例太少的,说明政府不够重视,配套不会太多,发展空间小,容易发展成“睡城”。


2021年房贷计算器小编一直有个观点:楼市本质上是由生产力决定的,买房一定要跟着产业走,特别是跟着先进生产力走,这是大方向,不能错。


大家想一想,最近几年的湾区楼市,表现最好的都是些什么板块呢?深圳湾、松山湖、珠江新城、千灯湖、三龙湾、明珠湾、知识城、科学城……它们都有一个什么共性呢?


两个字:产城!


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