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刚需买房很重要

在杭州汹涌澎湃的购房大军里,刚需是最苦的群体之一。

 

根据贝壳研究区发布的《2020城市刚需购房报告》,杭州的刚需上车的心理价位为226万;首套房心理面积为87.33㎡;刚需平均购房年龄为32.2岁。

 

这个总价位,已经超过了一线城市广州。


绕城内,只有余杭的崇贤和萧山的所前,还能满足226万的心理价位。


这两个板块,也都有各自的硬伤,一个暂时没有地铁+填埋场影响;另一个还是刚起步的小镇。

 

即便如此,崇贤的中签率已经逼近个位数。

 

如果介意这些不利因素或者一直摇不到,就只能距离城市核心越来越远(相关链接:杭州200万以内的地铁房)。

 

刚需买房很难。而且,很多人还有这样的观点:反正是自住,不用去想投资的事。


但事实真该如此吗?


今天,2021年房贷计算器小编和大家聊聊这个事情。

 


01、等房价跌了再出手吗


房子的价值很大,即使最刚的刚需,在杭州也要150万起步。

 

一分钱难倒英雄汉。对于刚刚需来说,首付多出一两万,有时也不是那么容易的。

 

于是,慎之又慎是一些人的想法。

 

有的刚需朋友有了买房心思后,要钻研国家政策、研究国际环境,总想着“抄底”。

 

疫情出现了,觉得房价会跌;“房住不炒”,政策频频出手,觉得房价会跌;现在房价太高了,等跌一跌再出手……

 

想来想去,总是不敢下手。

 

买房趋势要谨慎,但最重要的是赶紧上车,尤其是杭州这样的城市,基本面向好,引来了全国各地的金凤凰。近几年内都没有下跌的空间。

 

而且,现在的政策都在保护刚需,尤其是还没买过房子的无房户,就差直接推着你去买房了。


随便举几个政策“护驾”的例子:摇号保证了公平性;倾斜比例不断增加,低于3.5W/㎡,无房户可以分走一半房源;严格的限购,阻击了炒房客。

 

这个时候,大胆进场是不会错的。


点击视频,告诉你刚需买房的答案。

 


02、中签率低的就是好吗

 

很多刚需朋友会说,这个不用你说,我也知道要抓紧上车。

 

那么,选择什么样的楼盘上车,就考验买房的技术含量了。

 

刚需朋友大多没有购房经验,喜欢运用“跟随战术”。

 

哪个楼盘中签率低,就跟风报名,他们相信“群众的眼光是雪亮的”。

 

比如上个月的溪上俪庭,68套房,有1559户登记,中签率只有4.3%,还要面临五年限售。


乍一看,精装只要2W/㎡,足够便宜;距离云城近,有概念、有潜力。


确实也吸引了大量刚需报名,光无房户就有863户,占比超过一半。

 

但是,这个开发商一般,品质也一般的楼盘,真的值得吗?


对于未来,我不敢胡乱猜测,但历史经验可以借鉴。

 

我有一个朋友,2019年买了1号线翁梅站的地铁盘,绿地·艺尚府。总价不到200万,地铁、综合体就在家门口,应该足以列入刚需的必摇盘了吧。

 

事实也如此,最低一次中签率甚至不到5%。买完后,他不仅庆幸自己运气好,也感慨自己的眼光不错,中签率越来越低,说明自己选得没错啊。


最近楼盘交付了,品质很一般,说好的人车分流居然变成了不分流。别人家交付后都会捅破板块二手房天花板,他还在跟邻居们一起维权。

 

类似的例子太多了。

 

2019年6月,上实海上海二期以准现房的姿态入市,一度被认为有冲击万人摇的可能,虽然之后只有7000多人,但中签率也只有4%。


交付一年多之后,现在,透明售房网数据显示,上实海上海89㎡户型的成交单价在2.7-2.9W/㎡,买入的均价则是2.46W/㎡。


扣除资金成本,几乎没有涨幅。


如果只看中签率,不看开发商、不看产品去“盲摇”,类似的结果可能还会重复上演。



03、满足自住就行吗

 

此时,也许还会有人说,我是刚需,首要解决的是居住的问题,房价涨不涨与我无关。

 

放在限购、限价以前,自住确实是刚需买房的一个重要条件,因为大行情上涨,买在哪里、买到什么产品都是对的。

 

但是,我想和大家分享的是,现在买房和以前不一样了。

 

一来要考虑风险问题。

 

2021年房贷计算器小编认为开发商的利润越来越薄,资金压力又越来越大。


交付时,为了降低成本,多多少少会有所减配,就看在哪些地方省钱了。甚至如果资金压力过大,无法按时交付也不是没有可能。


更何况,现在动辄都是中签率低于10%,要限售5年的。不能按时交付,房产证一旦办不下来,相当于限售的时间还要被继续拉长。

 

这些不好的结果虽然是小概率,一旦出现,可能都是刚需无法承受之重。

 

说严重点,时代的一粒沙,落在刚需身上,就是一座山。

 

刚需的首付,来之不易,恨不得一分钱掰成两半花。


所以,只看中签率,不考虑交付品质,想着随便买一套自住的结果,是有风险的。

 

二来置换成本很高。


要知道,刚需不可能总是刚需,等到有孩子了,还是要面临改善。

 

于是,难题就来了。

 

置换房子,首付直接从三成提高到了六成,钱够不够?

 

钱够了,能不能买到合适的房子。到那个时候,摇号难度会不会还是非常大。

 

而且,按照现在的限购政策,即使钱够了,很可能发生的一幕是,你要卖掉手里的,再去买一套用来改善的。

 

此时,你随随便便买的那套说是用来自住的房子,能不能发挥它的最大价值呢?

 

接下来,就是今天想跟大家讨论的重点了。


 

04、要有投资思维


我想说的是,即便是刚需的第一套房,也一定要有投资思维!记住这一点,很重要!

 

当你要置换的时候,第一套房子如何助力就很关键了。

 

买对了,它大幅增值,你就能从城市的偏远角度,置换到相对好点的位置。

 

买错了,它没有跑赢大盘,你可能根本还是换不起,资产甚至会缩水。想要单单靠收入增长去改善,难度非常大。

 

炒房客可以买错,因为他们可以在全国多个城市配置资产,这里错了,也许那里对了。

但是,刚需没有出错的本钱,因为你只有这一套房,它只能涨!

 

所以,不要盲目跟从中签率,不要想着我只要自住就好,要用投资思维来自己做判断,把眼光放长远。

 

现在的低中签率楼盘,将来不一定有很大升值空间。同样的,现在高中签率的楼盘,也不是没有想象空间,甚至还是你抄底的机会。


要知道,卖得不好的楼盘,开发商才愿意投入,靠产品本身去打动客户;如果不用任何营销就可以好卖到飞起,谁还有心思去琢磨户型,增加配置?

 

比较典型的例子是萧山科技城,从2018年到2020年上半年,这都是个屡屡流摇,只要有人说这里有前途,就会被众嘲。

 

如今再看,它太香了。前湾交付后的品质,也得到了普遍认可。



还有一个典型的例子的崇贤。曾经,总有人嫌它没有地铁,还有垃圾填埋场影响,但是,这两个bug现在都迎来利好。

 

地铁四期很可能迎来双地铁,垃圾填埋场已关停,崇贤与主城的绝对距离近,顿时成了香饽饽。


不要苛求完美,没有楼盘是没有缺点的,要擅于发现它潜在的优点。这一句话,同样适用于板块。

 


05、瞄准潜力股


2021年房贷计算器小编认为在当下的市场行情,刚需一定很焦虑,很着急上车。


但是,与其从众地去摇低中签率的楼盘而不得,不如多做做功课,下手那些市场热度还不高,但未来有潜力的楼盘或板块。

 

比如,大江东核心区普遍被限摇,临近的新湾,是不是一个好机会?以钱塘高铁站为核心,这里将规划成为钱塘新区的交通枢纽。

 

再比如,目前不怎么摇号的丰收湖板块,如果丰收湖综合体迎来一个重磅商业,再加上南北快线的落地,是不是又会成为又一个萧山科技城。


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