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上海、深圳等大城市频放大招:限购、限贷、限售、限价、限户型...炒房客瑟瑟发抖!

上海、深圳、杭州......近期,多个城市纷纷出手调控楼市,政策涉及限购、限贷、限售、限价、限户型等等,比如:


严防经营贷、消费贷违规流入楼市;


建立二手住房成交参考价格发布机制;


法拍房限购政策;


优先购房者所购买房产5年内限售;


......


此前,中国银行保险监督管理委员会主席郭树清表示:“很多人买房不是为了居住,而是为了投资投机,这是很危险的。”


不出意外,“房住不炒”再一次被写进了政府工作报告。


此外,“解决好大城市住房突出问题”也被提上日程。


今年全国两会政府工作报告指出,要保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,稳地价、稳房价、稳预期。


政府工作报告还提出,解决好大城市住房突出问题,通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法,切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,规范发展长租房市场,降低租赁住房税费负担,尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。



1


上海、杭州楼市密集调控


稳房价,挤泡沫!


去年底以来,作为大城市代表的上海、杭州等地楼市再现量价齐升,引发新一轮调控。


这一轮长三角楼市调控以上海、杭州为代表,政府稳房价、防止资产泡沫扩大的目的已很明确。


3月9日,在一张业内人士提供的某银行上海分行的个人贷款提前收回告知函截图中,21世纪经济报道记者看到:


1月5日,一笔由该行放出的500万贷款,由于客户“未按约履行借款合同‘第四条贷款用途’的相关约定”,客户被要求于2021年3月31日前归还全部贷款本息。


按照业内人士的说法,上海各家银行近期展开对经营性贷款流入股市、楼市的严格审查,是年初楼市调控的延续。


早在去年4月,央行上海总部就组织召开房地产信贷工作座谈会,严禁以消费贷或经营贷形式向购房者提供资金。


结合此前的“三道红线”和“银行房地产贷款集中度”,当前监管重心由之前限制融资渠道向限制融资主体转变,通过“因企施策”、“因行施策”限制房企资金来源,相较以往更加细化、严格,对于实施房地产长效机制具有重要作用。



上海、杭州纷纷出手调控!


严防经营贷、消费贷违规流入楼市


3月3日,杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》,《通知》明确严格防范经营贷、消费贷违规流入房地产市场。


严禁发放用于购房首付款或偿还首付款借贷资金的个人经营性贷款和消费贷款,严格个人经营贷和消费贷真实性审查,加强贷后资金管理。


“资金”监管政策一出,上海、杭州部分以投资客主导的楼市板块,变化非常明显。杭州二手房门店出现大量房源下架的情况,投资客开始观望、业主短时间内不愿意降价,成交下滑。前述业内人士指出,当前的政策环境下,市场随时可能出现变化。


21世纪经济报道记者了解到,近期金融机构业务员推销信用贷产品的时候也出现了不一样的说辞。“每个项目都有对应的银行,我们有办法帮您申请下来。”上海一名销售人员在电话里对陈晓明(化名)说,经营贷的审批审查虽然严格了,但还是有办法规避监控。


随着前述贷款提前收回告知函的流出,部分消费者开始观望市场。


与严查经营贷、消费贷流入楼市政策同时发布的,还有杭州法拍房限购政策。


就在同一天,上海也发布优先购房者所购买房产5年内限售。


沪杭一系列政策出台后,叠加此前政策效应,市场热度开始下降。


第三方数据显示2021年2月,上海二手住宅共成交约1.9万套,环比大幅下跌57.06%。从2月1日-2月21日数据来看,一手房成交套数同比已经减半。


2021年房贷计算器小编认为监管对房地产市场的调控留有后手,储备政策远不止于此,并且,在规范市场方面,对违法违规案例的查处也逐渐公开透明化。


日前,上海市房管局、市市场监管局和市城管执法局查处并通报6起违法违规典型案例,主要涉及广告违法、合同违法、欺诈消费者等方面。


其中,上海齐星房地产经纪有限公司在提供经纪服务过程中,帮助当事人签订不同交易价款的合同,做高房屋交易价格套取银行贷款。


实际上,为了避税,上海二手房交易中,做低成交价的案例也不少。为了整顿市场乱象,上海房地产中介行业协会自去年开始启动房地产经纪行业诚信(信用)信息平台,每月公示黑名单。


一连串调控下,楼市挤出泡沫


长三角一线城市、新一线城市这一连串调控,一个背景是房地产价格快速上涨。一方面,房企把长三角地区看作投资重点区域,不惜重金布局长三角;


长三角一线城市、新一线城市都市圈的房价上涨压力显而易见。另一方面,综合第三方机构数据,2020年,上海住宅销售面积1434.07万平方米,增长5.9%;


二手房网签面积2246.23万平方米,增长24.4%,创近4年来新高。


杭州方面,2020年新房成交152836套,创下近三年来的新高;二手房虽然没有出现大涨,但在一手房被调控之后,资金开始流入二手房。


进入2021年,上述城市房价上涨压力仍存,自1月下旬起,住建部相继赴上海、杭州、无锡等地调研督导房地产市场平稳健康发展长效机制落实情况。各地陆续出台调控政策,一切指向房地产资产泡沫风险。


3月2日,国务院新闻办举行发布会介绍推动银行业保险业高质量发展有关情况,并答记者问。关于房地产,中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清表示:


房地产现在金融化、泡沫化倾向还比较强,但势头得到遏制,2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速;


现在各城市“一城一策”推出调控举措,目的是稳地价、稳房价、稳预期;


很多人买房子不是为了居住,而是为了投资或者投机,这是很危险的。


平安证券有分析师指出,监管层仍然认为房地产领域的核心问题还是泡沫比较大。此前郭树清曾指出房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”,此次重申房地产金融化、泡沫化倾向强,表明监管层对防范和化解房地产风险的决心,预计房地产融资环境仍将稳中偏紧,政策执行落地将相对有力。


防范资产泡沫首先就是控制价格泡沫。


反观春节前夕,深圳住建局连发3条公告,宣布建立二手住房成交参考价格发布机制,成为全国首个推行二手“指导价”的城市。


开年后,无锡、上海、杭州、成都等城市跟进,矛头直指虚高二手房价。以上海为例,二手房市场成交下滑明显,2月份上海二手房成交1.9万套,比1月份成交量减半。


各地政府祭出一系列政策组合拳之后,市场热度得到有效遏制,叠加春节因素,2月份各项二手房指标的环比均出现显著下滑,市场观望气氛浓厚。


从上海链家、上海中原反映的带看量情况来看,2月份带看量有明显的减少,环比下降44%,新增客户量也出现下降。分环线来看,郊环以外的均价甚至出现同比负增长的情况。


上海链家研究院首席分析师杨雨蕾指出,目前新房摇号试行计分制,在一定程度上保障刚需购房者的需求,而二手房市场以刚需购房者为主,或有一部分被疏导到新房市场。


杭州方面,日前明确规定中介机构不得受理并对外发布挂牌价格明显高于合理成交价格的房屋信息。这直接导致未来科技城、奥体、申花、三墩北等投资客占比较高的市场板块,这几天内出现大量房源下架。


据官方数据,截至目前,中介机构共自查33000余套房源信息,对疑似存在问题的985套房源进行梳理核对,已下架660余套房源。


虽然没有出现杭州这样明显的房源下架情况,但上海2月份二手房成交量腰斩,拐点隐现。


上海一名中介人士认为,价格泡沫被挤压之后,成交也相应回落。一般而言,上海春节前后,小阳春之前的二手房市场成交在2万套左右,目前看似回落到1.9万套的正常水平,政策效果如何,还需观望3、4月份的市场情况。



2


限购、限贷、限售、限价、限户型...深圳全方位调控楼市


在四座一线城市之中,深圳历来是住房问题较为突出的城市。


一方面,深圳住房供应长期处于低位,官方数据显示,深圳市居住用地占建设用地仅为22.6%,相比全国33%、国际40%以上的水平,仍有较大提升空间;


另一方面,深圳人口净流入处于全国前列,加之金融杠杆运用灵活,投机行为盛行,深圳楼市非理性上涨的趋势明显。


如何抑制商品房的“投资氛围”,真正做到“房住不炒”,是深圳近年来的重要课题。


今年以来,深圳动作更为进取。具体的答题思路是,出台“二手住房成交参考价格发布机制”加之银行住房按揭贷款的配合稳定二手房市场,辅以对违规流入楼市的资金进行严查,深圳楼市终于“冷静”下来。


在“稳地价、稳房价、稳预期”的预期下,深圳也加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系,以更优化、完善的政策规范护航市民安居乐业。


限购、限贷、限售、限价、限户型......


按照“一城一策”、“因城施策”原则,深圳在执行限购、限贷、限售、限价、限户型等方面的政策已经全面到位。


2020年7月15日,深圳市住房和建设局发布被称为“史上最严”的调控新政,此后层层“打补丁”之后,在政策面上已经基本抑制投机行为。


“715新政”之中,深户家庭和个人首次被加上购房门槛,必须满足落户满3年加上社保满三年方有购房资格;转让增值税2年免变5年才免,并增加了750万元的豪宅线等限制。


2021年房贷计算器小编认为严厉政策之下,深圳楼市依然热情高涨。


部分原因是一手房备案价“限价”而二手房价格水涨船高导致中间存在价格差,深圳一手房市场频现“千人摇”、“万人摇”,市场的预期持续走强。


针对这一情况,深圳官方在近期也通过“二手住房成交参考价格发布机制”来引导市场理性回归。


今年2月8日,深圳市住房和建设局发文建立二手住房成交参考价格发布机制,同时发布了深圳3595个住宅小区二手房成交参考价格。


深圳住建局在对这一政策的解读中,官方称,发布二手住房成交参考价格有利于加大二手住房交易信息公开力度,引导市场理性交易。


在二手住房成交参考价格出台后,深圳多家银行也迅速行动,正式发文将二手住房成交参考价格作为按揭贷款的参考依据。


此外,针对经营贷被违规挪用至楼市的乱象,深圳监管也持续行动,加大打压力度,升级调控政策。


2020年4月开始,深圳银保监局成立专项工作组,严防利用优惠政策,假借支持企业复工复产之名,行信贷资金违规流入房地产领域之实,挤占小微企业信贷资源。


2020年9月10日,深圳银保监会再次发文,要求各银行做好贷款管理。此后深圳各大银行全面收紧经营贷,加强对贷款主体的资质调查,不得向无实际经营和经营流水不真实的空壳企业发放贷款等。


一系列“组合拳”出手,深圳楼市的预期逐渐趋稳。


广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,“深圳楼市的问题,首先是杠杆问题。高杠杆支持下的楼市,运行非常畸形,必须要有不断上涨的房价、上涨的预期、上涨的成交量,才能把高房价这个故事讲下去。将指导价作为调控目标,作为银行评估房价和发放贷款的准绳,不管是按揭贷,还是抵押贷,杠杆率会明显受到控制,这对控房价和稳预期,意义非凡。”


保供应:深圳落实公共住房约12.2万套


今年政府工作报告指出,通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法,切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,规范发展长租房市场,降低租赁住房税费负担,尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。


深圳过去几年在供应端的发力,也有目共睹。


官方发布的数据显示,2020年深圳市进一步加大商品住房建设力度,共完成新开工商品住房建筑面积1236万平方米,为历年之最,同比增长160%;商品住房用地供应227.53公顷,完成2020年度实施计划的182%。


在土地供应放量的同时,深圳住宅成交逐渐增长。2020年全年,深圳成交45384套新房住宅,同比增加两成,新房住宅成交量为近5年以来的新高。


不仅如此,深圳官方也不断完善商务公寓等的居住功能。2021年2月,深圳市住建局发布《关于商务公寓、宿舍配建燃气管道设施问题的通知》,通知明确允许新建和已建成的商务公寓、宿舍项目可使用燃气管道,这使得商务公寓向居住产品更近一步。


围绕坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,深圳也做出了一系列有益的尝试。


2017年,深圳启动“第二次房改”;2018年,深圳发布改革文件,系统构建市场商品住房、人才住房、安居型商品房和公共租赁住房“4+2+2+2”的住房供应与保障体系,努力形成“1+3+N”住房制度体系,提出至2035年建设筹集170万套住房,公共住房不少于100万套的发展目标。


数据显示,截至2020年10月,深圳人才安居集团在建项目50个,已累计落实公共住房约12.2万套,实现公共住房供应约4万套,服务近两千家企业、约10万人才及其家属,运营的人才住房项目共有50个,覆盖全市11个行政区(含深汕合作区)。



3


最严调控?


北京楼市的“维稳”密码是什么?


根据国家统计局的数据,今年1月,北京新房价格同比增长2.9%,二手房价格同比上涨6.9%,是四个一线城市中房价同比涨幅最低的城市。


也即,过去一年来,北京是房价控制最好的一线城市,甚至好于不少热点二线城市。


北京是最具标杆意义的“大城市”。一方面,北京楼市的市场化进程启动较早、市场体量大、辐射能力强,对环京、环渤海,乃至北方地区的市场,都有着直接或间接的影响;另一方面,作为监管中心所在地,北京的楼市调控政策一直有着较强的风向标意义。


近几年来,北京一直执行着全国最严厉的限购、限贷等政策,强力的去杠杆措施,不仅对投资投机需求形成了有效制约,也令北京楼市调控享有“最严调控”的称谓。


在供给端,大量限竞房投入市场,被认为是平抑房价的关键因素。此外,监管层对市场变化的快速反应,则保证了政策的及时和有效。


这一系列举措,共同构成了北京楼市“维稳”的密码。在长期横盘后,近期北京房价又有上涨势头,但市场基础的稳固,以及调控手段的多样,仍然令多数从业者抱有信心。 


需求的基本面


从需求端来看,北京仍是当前调控最为严厉的城市。其中,现有的楼市政策框架,主要源于过去几年来的几项重要政策措施。


2010年4月30日,北京出台限购政策,以家庭为单位,将新购商品房限制为一套,同时将限购门槛设置为连续5年纳税或社保证明。北京也成为全国首个出台“限购令”的城市。


2015年,作为“北京城市副中心”的通州区,在现有政策的基础上,将限购政策进一步升级。限购门槛设定为在通州区落户三年、或在通州区拥有连续三年纳税或社保证明。由此,通州区被称为“最难获取购房资格”的区域。


2017年3月,北京先后出台“317新政”和“326新政”。将首套房最低首付比例提至35%,二套房最低首付比例提至60%,暂停发放贷款期限25年以上个人住房贷款。同时,北京还将商住类房屋纳入限购范围,并实施停贷。


至今,北京的购房者面临的门槛,仍为全国各城市最高。


这一系列去杠杆的政策措施,极大改变了北京楼市的需求结构。


多家房企人士和经纪机构向21世纪经济报道记者表示,当前北京楼市的投机需求已经绝迹,投资需求占比很小,刚需则成为主流。


这其中,改善型需求已成为刚需中的主体,首套置业需求也占据一定的比例。


由于需求中的“水分”被挤出,近几年北京楼市的成交量也有所下降。2017年至2020年,北京新房年度平均成交量约为3.3万套,二手房年度成交均值约为15万套,比此前的年度交易规模下降了3到4成。


这四年也被业界称为北京楼市的“筑底期”。由于成交量位于相对低位,加之“限价令”等政策的实施,北京房价基本处于“横盘”状态。


期间,北京楼市也曾有过小幅波动。为应对政策边际效应递减的现象,近几年,北京根据市场变化,不断对需求端的政策进行“修补”,或进行执行层面的强化。


比如,北京在2017年对离婚一年内的贷款人实施差别化住房信贷政策,从而封堵“假离婚”的漏洞。


2020年下半年以来,北京市的金融机构严查信贷资金违规进入楼市的现象。此外,北京对购房者资质和贷款流程的审核也不断趋于严格。


供给端“调结构”


真正起到平抑房价作用的,被认为是供给端的调整。近几年来,北京不断督促已供土地的开发,使得市场有效供应规模逐渐增加。加之投机投资需求被抑制,北京楼市供应紧张的局面逐渐得到缓解。


从2017年末开始,北京大规模出让限竞房地块,限竞房项目则从2018年年中开始集中入市。


中原地产的统计显示,2018年到2020年,北京累计供应限竞房9.1万套,占新房供应的6成以上,大兴、丰台、房山、昌平四个区是供应的重点。成交方面,到2020年,限竞房成交已接近新房交易的五成。


实际上,由于供应量过大,已有部分限竞房项目陷入滞销,但一些优质项目也成为市场的主流。中原地产统计的“2020年北京住宅销售额排行榜”中,前8名均被限竞房项目获得。


限竞房是指以“限房价,竞地价”的方式拍卖土地,并最终建成的一种商品房品类。限竞房主要面向刚需群体,与纯商品房项目相比,价格优势较为明显。


多个房企人士向21世纪经济报道记者表示,由于价格明显低于市场水平,一个限竞房项目,往往会影响到周边的4到5个纯商品房项目的定价,并影响到同区域二手房的报价。


因此,在平抑房价方面,限竞房的辐射力不容忽视。近几年北京房价的稳定,即有赖于限竞房的大量供应。


由于对市场影响过大,限竞房供应的变化,几乎成为北京楼市的“晴雨表”。 


2020年末至2021年初,北京楼市一度出现“量价齐升”的现象。影响市场预期的,除了横盘多年后的反弹心态,还有限竞房供应量减少的影响。


中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者表示,截至2021年1月,北京限竞房的可售库存,从最高的3万套以上,下降到2.86万套。


同时,在2020年北京成交的土地中,限竞房地块的比重大幅下降。“随着土地供应结果的变化,未来市场上的不限价房源将明显增加。”


2021年房贷计算器小编认为,这种情况将使得北京的房价继续面临上涨压力。实际上,部分高价地在去年下半年出炉时,北京一些二手房的报价就已经有所上调。


期间,北京启动了多项应急措施,包括严查信贷资金违规进入楼市、对经纪机构实施监管、严查房企违规销售情况等,使得市场快速恢复稳定。 


除此之外,张大伟表示,考虑到刚需为主的基本面,北京楼市不会出现非理性上涨。“北京市场属于全国一二线城市最稳定的楼市,购房杠杆难度最大。”这种情况下,市场不太可能出现高温。


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