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楼市的“顶”,已经出现?

中国房价最贵的城市:香港和深圳,楼市正在发生重大变化。

 

深圳不必说了,现在二手房的市场价已经不能看到、不能公开展示,楼市调控之严厉,进入了史无前例的阶段。

 

马上就轮到香港了。

 

几天前,2021年房贷计算器小编在前几天的文章中曾预言:香港“国安法+完善选举制度”之后,将全面转入民生议题。而住房,是香港最大的民生,也是一个最重要的、必须解开的结。

 

一天之后,就有了如下的消息:


据“环球时报”报道,领导说:

 

1、香港住房问题有其历史和发展过程,“解决这个问题,难度是很大,但总要有解决开始的时候,如果一直就这样,没有、也形不成共识,也没有(解决)办法,一有办法就在立法会‘拉布’,最后损害的是全港老百姓的利益。”

 

2、香港的金融中心是香港的骄傲和优势,“不能削弱,只能加强”,国家会全力以赴支持香港金融中心和创科中心的发展。

 

这两段话,可以看做是未来香港不动产价值的“下沿”和“上沿”。

 

也就是说,香港房价将进入“鸟笼行情”阶段,支撑房价不大跌的,是“国家会全力以赴支持香港金融中心和创科中心的发展”。

 

而压制香港房价,让老百姓能负担得起的,是增加供应量、提高立法和行政的效率。

 

领导提到的“拉布”,又称为“冗长辩论(filibuster)”、无限制演讲,是议会里处于劣势的在野党在无力否决议案时,通过展开马拉松式演讲,以瘫痪议事、阻挠投票等,逼迫执政党同意退让的作法。之前在香港立法会常常出现。

 

一般人都误认为,香港人口密度大、面积小,是造成香港住房问题严重的原因。

 

其实对比一下就知道了。深圳面积是香港的2倍,人口是香港的3倍,深圳人口密度达到了香港的1.5倍。

 

此外,深圳住房套数为1100万套(其中大量城中村、小产权房、违法建筑、工业区宿舍),而香港只有285万套。深圳以2倍的面积,提供了香港3.9倍的住房套数,而且平均每套的面积还超过香港。


上图是香港的土地用途分布,可以看出75%的香港土地是郊野公园、湿地、林地、水体和农田。其中用于住宅的土地,只有7%。这些住宅用地里,又有将近一半是超低密度的“乡村居所”。

 

所以中原地产创始人施永青曾表示,香港只用拿出2%的土地高密度开发为住宅,就可以让香港住宅数量增加50%,足以全面解决香港的住房难题。


但就是这样一个看起来非常简单的问题,在香港长期无法得到解决。

 

主要原因是:香港有51%的人购买了住房,希望继续维持香港的高房价。而这51%的人,恰恰是香港最有发言权的人。他们通过环保组织、部分立法会议员来反对增加土地供应量,最终让香港陷入了一个死结。

 

最终逼着一些香港意见领袖,向中央申请“增加土地”,要么用珠海的土地,要么用深圳的土地,来解决香港人居住问题。这难道不是一个笑话吗:香港大量土地闲置着,却要国家支援土地!


现在,香港的重要问题逐步理顺,就有了“增加住宅用地”或者“填海造地”的可能性。所以,香港住房严重短缺、价格畸形的问题,将得到解决。

 

香港房价又多么畸形,可以从最近的两个新闻看出来:

 

“财新”在3月10日报道说,阿里创始人之一的蔡崇信,最近在香港租房子。他租的是嘉道理家族拥有的,香港南区深水湾道70号的两套豪宅,两套加起来实用面积370平方米,但月租接近74万元人民币。


这个租约一共6年,后三年租金加4.4%,六年总租金为6462.7万港元(约合人民币5418.9万元)。

 

按照前三年租金水平计算,每平米每月达到了近2000元人民币,这基本上是内地一线城市商业中心区一类商铺的月租水平了,真是堪称天价。

 

另外一个新闻是,李嘉诚旗下企业在港岛西半山波老道的一套豪华公寓,300多平方米的使用面积,最近以4.6港元的价格卖出。折合每平米130万元人民币。(下图)


这套房子赠送面积比较大,有一个200多平米带泳池的天台,还有3个车位。即便如此,价格也是令人瞠目。

 

由于香港房价太高,新房供应量太少,很多低收入者只能住劏房或者天台屋,有的人甚至要把厨房设在洗手间里,比如下面这张照片:

 

我曾算过一笔账,香港只需要达到惠州1年的新盘供应量(总面积达到惠州水平,单套面积降低一半),就可以彻底解决目前香港的住房难题。

 

香港未来房价会跌吗?

 

2021年房贷计算器小编觉得:微跌是可能的,大跌是不允许的。因为香港毕竟51%的家庭买了自己的房子,而银行的抵押物基本上跟土地、住房有关,大跌不利于香港经济发展、社会稳定,还会引发金融风险。

 

未来会适当加大供应量,尤其是保障性住房供应量,让中低收入阶层体会到改变之后的优越性。房价涨幅会变小,低于居民收入增长速度。

 

相应的,深圳房价也被管住了。“香港+深圳”,这两个中国房价最贵的城市,构成了房价的天花板。它们稳定了,北京、上海再稳住,全国房价也就基本上稳住了,因为各城市之间的比价关系是存在的。

 

但从长远看,北上广深的楼市仍然是有投资价值的,香港也是一样。国家会全力支持香港的金融中心地位,以及科技创新的发展。并会随时给香港“补水”,维持香港的稳定。




网友讨论:楼市的“顶”,已经出现?



网友:KKBB


 住着厕所厨房混合的板间,还要留那么多林地草地湿地




网友:shc


 手握全球房价的所有制高点!




网友:人马座α


世界的发展未必就如人所愿!


经济危机一旦来临,最先跌、跌幅最大的就是这些价格悬在天上的高位资产。




网友:上玄月


 香港人哪里来的自信,就这生活水平还看不起中国北上广深的大户人家




网友:凯歌Ken


 老师,现阶段去一线拿房合适,还是拿现金合适


小编:


 一线城市的票房不能浪费,能买早点买,做资产之锚




网友:Wcf


 老师,预测下西安未来均价会到三万吗


小编:


 从通胀的角度肯定会到。




网友:Kevin


 南通最近土拍价格不断升高,南通未来潜力很大吗?老师怎么看


小编:


 上海第三机场给了南通,是比较大利好。此外还有南通东部的新港口




网友:与狼共舞


 优化学位?是怎么意思


小编:


 一夜之间,你家的学位就优质了,被名校收购了。




网友:木昜


 只要面粉不涨,面包贵不到哪去!




网友:Ivy


 老师,想以深圳的非名校学位大面积住宅置换小面积名校学位房,现在合适吗?


小编:

 

各区都在优化学位,千万别卖错了。


网友:Ivy


 宝安区航城区域 换 福田深实验或者 罗湖深中




网友:远征


 老师:我是您的资深粉丝,2个号都必关注,保证任何时候 每天必读请老师指导!!请教下杭州未来科技城片区还值得买么?自住+投资(工作在杭州、家在深圳),有点纠结......假设迁移户口到杭州、评人才证(大概率可以),不知多久具备摇号打新的资格....目前在杭租房住,双城跑,另,深圳户口迁移杭州、后续还能迁回去么?对时间间隔有要求吗?


小编:


 深圳购房门槛比较高,如果可能先买完深圳再买杭州。


小编:


 深圳10年内应该不会限制落户。




网友:Ming


 老师,今年还适合入手郑州的房子吗,可以投资哪个区。


小编:


 可以买,主要考虑东部和东南部。


网友:Ming


 郑州和嘉兴,太仓沿沪城市比呢


小编:


 上海在搞5个新城,买郑州核心区吧。




网友:幸福树


 谢谢老师,麻烦老师分析一次,江苏徐州的房价这两年也是猛涨,接下来会怎么样,还能买吗?


小编:


 尽量买配套好的,政府重视的片区,徐州未来几年的生育率会下滑。


网友:幸福树


 好的,谢谢




网友:彭彭


 杭州二手房也开始限价了!这是什么趋势呢?




网友:张


 到底出没出现顶?我不关心香港的顶,也不关心深圳的顶,我只关心我所在的二三线城市的顶。




网友:欣欣向荣


 华北地区省会的顶是现在的那些城市呢?




网友:吉哥


 “最近以4.6港元的价格卖出“应该是4.6亿吧


小编:


 对,是4.6亿。




网友:Simon Hung


 增加供应房价不跌的话违背了经济学原理。过去这二十年在国内已经说明这个问题,想要价格平稳,不存在区间波动的话,一味上涨,最终只会暴涨,何来平稳?




网友:胜利鸟


老师,广州楼市一旦调控,佛山核心板块会有一波行情吗?


小编:


 短期会有挤出效应,但如果广深都回落的话,周边慢慢也会回落。




网友:TIM


 老师,请问怎么看北京的学区房,现在买还是稍微等等热度下去?


小编:


 感觉还会涨一些




网友:小小丁丁


 老师,有专家分析,国家公布的新生人口大幅度下跌,再过五六年,买的高溢价学区房因入学学生人数不如现在多,学区房会贬值,有的学校可能还会招不满学生,所谓的学区房价值降低,请问您怎么样看这个前景,谢谢!


小编:


 好学校永远是少数。


小编:


 尽量在有人口增量的高级别城市买。




网友:闲朝饮碧泉


 房地产是野马,总想失控,但它拉动经济的力量最大,所以勒缰绳只是暂时的,北京依然看好,各一线和优质二线也看好




网友:丁磊


老师,近日国家发改委文件中在落实区域协调发展战略的重要举措中明确指出“东部率先”,鼓励东部地区进一步提升创新能力。建设济南新旧动能转换起步区。这样的表述和定位,对济南意义如何?是否意味着济南的定位已上升到国家最高层次的筹划。


小编:


 最高还是北京上海和香港。




网友:藍廣強(Victor)


 老师,半年来赚的利润全部吐回去了,请在右肩出现要跑的时候,像一月底那样提醒一下我们这些忠实读者,谢谢。




网友:欣欣向荣


 济南和青岛均价能到四万吗?




网友:云会微笑


 老师,什么时候能指点一下天津的房子?我相信有很多人像我一样想买又不知道怎么买


小编:


 天津还是买市内6区,郊区供应量偏大。




网友:游


 老师您好,近期打算广州增城和白云的房置换为金融城的,请问合适吗?金融城和东边是否近期横盘或有些高位了?


小编:


 可以换。




网友:Calvin


 老师,深圳被套住了,深圳宝安4套房,要不要卖掉2套,去投资广州珠江新城。


小编:


 以两年内的短线看,或许海南更好,只是有点不确定。


小编:


 如果求稳,持有深圳的不动。


网友:Calvin


 比广州还好吗,


小编:


 是




网友:别那么骄傲


老师,合肥现在很火热。听你的合肥已经上车,现在还想买套周边肥西或者肥东的,肥西价格已经起来了,肥东能下手不?


小编:


 肥东靠近市区的有地铁配套的可以。




网友:铜豆


 老师,一直在关注您。第一次提问还望解答一下。广州黄埔老城文冲片区和南沙横沥岛今年适合投资吗?哪里更有价值? 谢谢


小编:


 皇甫如果学位和地铁不好的话,不如买横沥。




网友:我要稳稳的幸福


 老师好!郑州核心区是哪个区?谢谢


小编:


 东区、商都、滨河、经开都可以。




网友:辉


 纯投资,武汉VS东莞,东莞限购了,如果买武汉,从5-8年之后那个涨幅更多点?




网友:别那么骄傲


老师有时间分析下,现在为什么陆续出现了学区优化,然后教育现在也都是集团化了,合肥就是,一旦被好学校并了,或者当分校区,一下子就成了优质学区房,房价可以用飙升来说。那这不是与政策相背吗?


小编:


 老百姓都盼着好学区,政府也是尽量满足。




网友:Y吉


 老师,苏州买哪比较好?现在是否适合上车?谢谢




网友:Aaron


 到2035年以前温和通胀保持每年5%以内,这样看一般城市房子增值有限吧,




网友:nana


 老师,房子的结构性上涨是有的地方涨有的不涨对吗?昨天听您说天津会结构性上涨


小编:


 天津就是指市内六区比较容易长,郊区供应量比较大。


网友:nana


 谢谢老师的点拨




网友:J


 笔误~李嘉诚物业以4.6港元价格卖出




网友:陈工

 

被资产之锚get




网友:Peter


 其实不仅仅是香港和深圳的住宅供应不足,东莞也是。这三座城市的面积都太小了,只要还是每年都有持续的人口流入,房价上涨是肯定的。


小编:


 是的,三个城市的供应量都不多。




网友:美玲


 苏州相城黄埭房子可以买吗?是以后无锡,常熟和苏州的交通枢纽吗?




网友:半夏


 老师,肥东和肥西长线来看哪里更有价值,政府发展重点在哪边呢?谢谢您!


小编:


 肥西略好




网友:红嘴鸟


 老师,您好!买一线投资,北上深哪个更有价值啊




网友:王灿


 青岛高新区房子值得入手吗




网友:小赢靠智大赢靠徳


 放开香港的土地市场,一招就行




网友:好运自然来(阿慧)


新塘凯尔达旁边大户型二手房16000一平,有投资价值吗

是不是不好转手




网友:陈某某


 老师,房价被控制住,人们反而不买了,这样钱会不会流到其他地方,推高大宗商品价格,比如葱姜蒜,鸡蛋,粮食等


小编:


 有可能的,但国家也会打击。




网友:阿飞


 被大资本控制着呢,国家要对他们动手了




网友:溪溪


 看国家的限制政策,房地产还有投资价值吗?


小编:


 有显著人口增量的大城市,有价值


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