贷款计算器

2019商业房贷分期还款利息计算器_2020个人住房公积金贷款计算器在线_购买房屋按揭房价利率计算器最新

美团、B站等大厂入驻,上海东外滩真的能起势吗?

2020年11月,美团花了65亿在杨浦东外滩拿了一块地;


2021年1月,B站花了81亿在杨浦东外滩拿了一块地...


这两块土拍,也引来了更多人对东外滩的侧目。


自浦东金融、科技产业崛起,浦西内环内老牌商业区逐渐都只剩下文化旅游、休闲娱乐等不温不火的标签。


甚至连东外滩二手房挂牌均价非常平稳,2017-2020年,五年之内的均价波动范围可以维持4000元以内。


那么问题来了,这一次,两家家喻户晓的互联网巨头公司的总部大楼在黄浦江边比肩而立,东外滩会成为上海新的互联网高地吗?


东外滩房价会不会飞涨?


今天2021年房贷计算器小编带大家来一探究竟。



1


最近几年,腾讯、京东、美团、字节跳动等巨头都在多个城市买下自己的资产,建立起一个又一个全新的地标,买楼买地,俨然已经成为了互联网大厂的标配。


互联网企业扭转区域DNA的成功案例并不少见,龙头企业入驻抬升区域房价并非稀奇事。


2018年华为1.68万员工搬迁至东莞松山湖办公,随后华为的上下产业链条企业以及合作商都跟着来了,松山湖从一个大型水库风景区一跃成为科技研发中心。


2017年东莞松山湖片区均价为15847元/㎡,2018年华为入驻后,2018年涨到了28984元/㎡,同比上涨了54.7%。


华为旁边的一个二手房,从2017年2.74万/㎡也涨到了2021年的5.47万/㎡,短短4年,涨幅接近100%,个别楼层成交单价已经突破6万/㎡,甚至有的人质疑华为是不是去东莞炒房的。


2019年11月,腾讯拿下深圳大铲湾地块,12月,该地段房价就应声飙涨。


直线距离3.5公里外的小区——碧海富通城三期,从2019年9月到去年8月,一年内该小区单价涨了3万。


2020年马云在杭州之江板块买了一块地,要盖新的蚂蚁集团总部。之江板块二手房6月份挂牌900万的房子,等到了10月份,直接涨了80万,之江板块的新开楼盘,2天卖了1.5个亿。


大厂钉在哪里,哪里的房价就水涨船高,这种“脸书效应”,在中介口中屡试不爽。


现在美团市值已经1.88万亿港元,2019年上半年,美团的市占率已经达到了65.2%


而B站现在市值378.38亿美元,又即将二次上市,拟融资200亿,站在风口的B站和美团可以带领东外滩走上新的房价巅峰吗?



2


我觉得是有些困难的。


撬动房价的主要因素是购买力,大厂入驻会带来两类购房群体,一类是大厂员工,一类是投资客。


大厂员工的购买力由人数和薪酬决定。


华为从2012年到2020年在东莞拿地35宗,截止到目前华为在松山湖拿地超过300万方,阿里巴巴西溪园区就占地26万方。


美团和B站拿地联合起来不到19万方,建筑面积约110万方,剔除商业用地、租赁住房和文体用地,纯办公用地不到14万方左右。


这样看来,这一次,美团和B站能带来的购买人数实在有限。


再说薪酬,根据相关平台给出的数据,美团24.4%的员工薪酬在30-50k,50k以上的约2%,B站30-50k的比例约11.5%,50k以上的约2.5%。单靠现在薪酬,美团和B站员工很难一步到位杨浦。


程序员实现财富自由的路径之一,便是加入独角兽公司,拿到大量期权,并坚守到上市套现。


美团2018年已经上市,B站最近在计划二次上市,预计融资200亿,如果B站上市成功,也可以释放一部分购买力,但是参考去年蚂蚁金服的黑天鹅,公司从成功上市成功到期权变现再到流入楼市还有很长的路要走。


其二,杨浦东外滩后续并没有太多商业土地可以让更多龙头互联网企业入驻,形成大规模互联网片区。


杨浦拥有中心城区最长的15.5公里滨江岸线,是“世界仅存的最大滨江工业带”。


2021年房贷计算器小编从规划图可以看出,东外滩的土地性质多为居住用地和生态用地,商业用地很分散,难以形成规模。


最集中的是在上海船厂周边规划的商业文化、总部办公功能区,也仅70万平方土地,面积其实很小。


办公用地体量有限,很难吸引到更大更多的龙头企业入驻。


其三,很重要的一点,东外滩地处内环内,现有的次新房均价已经超过11万/㎡。


现代星洲城、宝地东花园、合生高尔夫公寓都是东外滩比较受欢迎的高层住宅,价格1000万起。


如果想要更上档次,首创天阅滨江,翡丽甲第、东外滩壹号、八埭头这样的,至少要准备1500万。


B站和美团作为互联网企业,最大的特点就是年轻活力,与此同时人群购买力相对弱,能消化千万豪宅的只是少数。


同理,支付宝2019年在陆家嘴买下上海浦东金融广场2号办公楼,支付宝的员工能住在陆家嘴的恐怕凤毛麟角。


再说另一类投资客,在东外滩恐怕也会遇难。


西溪园区和松山湖房价飞升,一方面是这两个企业置业需求,另一方面企业搬迁之初,当地并没有成熟的限购政策,也吸引到投资客去炒房扰乱市场。


上海现在的积分摇号政策本就严格,有钱的没积分,有积分没钱将是常态。


再加上东外滩的次新房如八埭头、翡丽甲第、东外滩1号在上海豪宅中也能排得上名,恐怕很少有投资客会兴致勃勃用购房资格花千万来东外滩买个小三房期盼未来大厂年轻人接盘。


还有不可忽视的一点是,东外滩旁边就是2020年发展的风生水起的北外滩,北外滩定位是中央活动区,与陆家嘴、外滩构成上海的黄金三角,东外滩单靠两个互联网企业很难与之平分秋色。


而且北外滩及附近这两年通过旧改释放了大量土地,在房价不相上下时,北外滩势必会分流一部分东外滩的购房需求。


所以短期来看,大厂落位对东外滩的房价很难有直接明显的带动作用。



3


虽然短期对房价的影响不大,但是:一定会盘活东外滩的商业,改变东外滩的现状。


东外滩有很好的工业遗址,是全市不可多得的亮点,但是此处现代的建设、产业园区的建设比较慢,因此依然有吃老本的现象,依然处于“蓄势待发”的状态,目前的建设重点是围绕东方渔人码头展开。


我也多次去过那里,办公楼建的很新,但是人流量很差,冷冷清清。打车都要等很久。


而这两个龙头企业入驻后,至少会给区域导入过万的人口。


B站在东外滩拿的地还包括1.5万方的租赁用地,虽然B站的员工可能一时半会儿买不起东外滩的房子,但是租在东外滩,生活在东外滩是没有问题的,这部分常住人口将极大激活东外滩商业消费潜力。


东外滩本身不仅拥有全线滨江线,而且距离外滩约6公里,距离陆家嘴金融中心约7公里,与北外滩只隔一条大连路,位置十分优越,北外滩的高速度发展也将辐射到东外滩。


长期来看,虽然东外滩商业发展能级不能和北外滩相较,但是住宅肯定是北外滩住宅的有力竞争对手。


2020年东外滩也有3块土地出让,其中金隅地产楼竞得东外滩江浦社区纯住宅地块楼板价8.5万/平,溢价率38.33%


这里的楼板价,已经高于了北外滩核心区的楼板价。


不仅如此,杨浦还有成片二级以下旧里57.03万平方米、约2.6万户居民,其中滨江仍然是旧里最为集中的区域,涉及20个地块。


未来,这些地块势必迎来诸多重磅项目。


今年即将入市的八埭头滨江园,面积段是133-244平,一直是上海东外滩品质代表,预计2021年年初将开盘。


而且东外滩因为少有投资客进入,新房还是会持续在品质上发力,所以这对于本就要置业内环的购房群体确实是个好消息。



4


很多人说过,上海错过了“互联网”。


的确,腾讯和阿里巴巴如日中天,北京的百度虽已没落,但又有京东、小米、字节跳动等后生撑腰。


而上海呢?


或许在2018年之前,上海的互联网公司相比那几大互联网巨鳄,都是一些小鱼小虾,但是在随后的日子里,纳斯达克上市了2家上海本地的企业,拼多多和哔哩哔哩。


2021年房贷计算器小编从创业融资情况来看,上海的创业环境依旧给力。


东外滩地处上海内环内,曾经也是经济中心,杨浦区引进美团和B站入驻谈不上是筑巢引凤,更多是强强联手,互相成就。


杨浦区提供一线滨江位置,美团和B站激发东外滩活力,未来北外滩是中央活动区,东外滩成为上海新的互联网经济片区,而东外滩的住宅也将因为特殊的名片站稳一线豪宅。


所以这一次,东外滩可能真的要,起风了...


cache
Processed in 0.009381 Second.