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调控后,成都楼市的机会在哪?

3月3日,一声“惊雷”炸裂了整个成都楼市圈:


某巨头中介机构悄然下线“查成交”板块。


随后,焦虑和疑惑在市场上蔓延开来。


大家都很想知道,该中介为何故意隐藏成交数据,背后有着怎样的深意。


成都楼市又将何去何从?



1、行情压制


跟中介运营负责人沟通后,2021年房贷计算器小编发现,此次成交数据的下架,实际是为了对日渐膨胀的城南涨价潮做一定的降温处理。


也可以说,是为了稳定楼市而做出的主动干预。


这一点很好理解。


大部分购房者在买房时,都会根据网站历史成交单价的走势进行分析,如果近期呈现出来的是“上涨”迹象,那么就应该马上上车。


但如果失去了理论基础,那么市场就被蒙在了鼓里,不会随意跟风炒作。


但隐藏数据,会有一定的负面效应,比如失去了客观的“数据锚”,很容易引发个别楼盘的抱团涨价行为。


其实早在年前1月底,成都楼市就有一股明显的城南上涨潮,以高新南区为例,大源的环比周涨幅达到了2.4%。


这意味着同样一套300万的房源,短短一周,跳涨了7.2万。


这还只是平均水平,据购房者实测,大源板块的房源跳涨多在10-30万之间,而且卖家十分不诚心。


排名第二的市一医院周环比涨幅也高达1.9%,因为该板块基本就一个超级大盘:南城都汇,所以业主群之间的沟通尤为方便,甚至产生了南城都汇“业主委员会”这一联盟。


该联盟声称,从一期到六期均应该上浮,还公布了所谓的指导价,形成了“抱团涨价”行为。


很快,到了2月初,成都多部门联合打击炒作“抱团涨价”行为,并点名批评了“中海左岸”等小区的“房价沟通群”。


官方敲山震虎,再叠加春节因素,成都房产市场冷静了许多。


但春节后,成都房产市场似乎又迎来了“万物复苏”。


尤其是到了2月底,不论是新房市场的“奇货可居”,还是二手房市场的“有价无市”,都使得房价蠢蠢欲动。


于是引来了中介巨头的釜底抽薪,在成交数据这个层面上,切断了“上涨派”的数据基础。


但这毕竟是极具两面性的“保守治疗”,要想了解成都当下的楼市密码,还得看看背后的底层逻辑。



2、胶着混战


前几日一位成都网友跟我们吐槽,“我觉得在成都买房,350万没啥问题,结果被吓得够呛”。


他选的是天府新区秦皇寺的蔚蓝卡地亚花园城。


2020年初的时候,这个盘的成交均价大概在2.38万/㎡,而如今,已经达到了2.95万/㎡,一年时间,涨幅达到了23.9%。


蔚蓝卡地亚花园城只是天府新区的一个缩影,该区域2020年度整体涨幅达到了23%(数据源自“蓉城房阿玛”),是成都名副其实的年度领涨板块。


2019年底,成都放开了天府新区的限购资格,使得天府新区能够与主城五区(锦江、武侯、青羊、金牛以及成华)互通购房。


而“成都向南”的发展趋势已经在购房者心中根深蒂固,于是主城五区的资金流涌进了天府新区这个“堰塞湖”。


再加上天府新区的城建整体相对较新,品质次新二手房源奇货可居,在市场调节作用下,供小于求,也加剧了房价上涨的速度。


与此同时,作为成都房价“灯塔”般存在的高新南区,也因为“高新五区”等学区房概念的兴起而不甘平庸。


高新南区2020年度整体涨幅达到了12.9%。“高新五区”所覆盖的城南宜家、天府长城、市一医院及金融城,涨幅在15.1-21.1%之间,分别包揽了高新全部板块的涨幅前四名。


而主城五区,就相应地落寞了很多,2020年整体涨幅在2.6-10.1%之间,表现平平。


原来差距不大的主城各区,短短一年,再次拉大。如若想进入核心区或者“潜力区域”,购入或者置换的成本,远超普通家庭一年储蓄。


这也就是我们此前反复强调的,分化的二手房市场。


二手房不好买,新房市场也不乐观。


在限价年代,新房市场与土地市场息息相关,2020年年底,成都推出“早年低地价”的楼盘,简称“网红盘”。


由此引来哄抢,“打新”成为坊间热词。


华熙528(锦江区)、光华壹号(青羊区)、鲁能城(成华区)、和属于高新南区的万科公园5号、凯德世纪名邸、中德英伦世邦以及属于天府新区的万达华庭、川发天府上城、远大中央公园纷纷出场。


但十余个网红盘并未出货殆尽,反而有所保留。加之还有其他捂盘王并未“响应”号召,时至今日,以“山河莑荟”为代表的的网红盘,依然吊足了刚需胃口。


大家对新房的期望并未散去,而日渐高涨的土拍楼面背后的“接盘侠”—高地价开发商,却不得不按照运营节奏持续推出。


这使得新房越来越贵。


在主城区,尤其是发展潜力还不错的板块,200万内的新房房源已极为罕见,300万内的房源基本秒清,而300万以上的房源,也正式成为了新常态下的主力段位。


成都楼市已经进入了“胶着状态”,而这种胶着的背后,却是房价日渐上涨的催命符,这使得大多数购房者,内心倍感煎熬。



3、爱恨情仇


看到这里,大家心里应该清楚了。


成都近一年房价的上涨,离不开两个原因。


1、“城市发展方向、供小于求”的市场环境。


2、地价高涨、网红盘趋少,以及持续捂盘带来的预售价拉升。


终究,再强的房价上涨也难逃“政策”打压。


2020年9月,成都针对二手房发挥了税务调节的作用(简称“9.14政策”),增值税满五才免征,税率为5%。


假设一套200万的二手房,这意味着购房者需要多支付10万元的税费,还得从首付款里抠出来。


房价涨10万,购房者可以视为房源的价值上涌,而税费涨10万,这对于购房者而言,赤裸裸的收割。

一时悲观情绪蔓延,直接导致成都二手房成交量暴跌。


据统计,成都二手房成交量,自2020年9月以来的6个月,累计成交1.9万套,而此前6个月,则是2.8万套,环比下降了47.6%。


这是一个很可怕的数字,大家不禁在问,成都二手房怎么了?


很多人归结于二手房内部的分化问题,也就是个别区域价格过高导致的购买意愿下降。


但更多应该结合新房市场来看,毕竟新房和二手房的限购区域是相通的:


2021年房贷计算器小编认为:购房者既可买二手房,也可买新房,而成都购房者对新房有着深深的执念。


2020年11月,成都发布了新一轮的楼市调控政策(简称“11.24政策”),此次政策被指是对新房市场的精准打击。


这一政策可以简化为八个字:无房优先,顺位排序。


当预售楼盘的报名人数超过预售房源数(人房比)3倍的时候,则自动进入了无房及棚改优先,而且还加上了一把锁:


按照顺序进行登记报名。


因此,具有一定剪刀差或者整体品质较好的热门新房,普通购房者瞬间沦为了“摇号气氛组”。


只有无房家庭(刚需)才有望进入第一梯队,而非常关键的一点是,只要在2016年10月后有过(成都区域内)房产买卖记录的,均被列为普通购房者,即便目前名下无房也不行。


所以,政策一出,全城都在寻找刚需购房者,而这些刚需,大多是新近来蓉的青年们。


政策对他们很友好,对普通购房者很误伤。


新房的这一政策,直接导致了随后开盘的10余个网红神盘,被刚需收割一空。


“打新”无望的普通购房者,又反过头来正视其他性价比稍低的新房楼盘甚至二手房楼盘。


2020年12月,成都二手房成交3729套,环比11月上涨12.86%,但也只是临时的“回光返照”。


而绝大多数购房者依然热衷于新房市场,在2020年11月到2021年1月,成都新房连续三个月成交突破1.45万套。


多种因素带来了这种节奏性、周期性的城市量价变化、新房二手房此消彼长,以及同一区域内的板块分化。


最后的结果就是:


二手房萎靡不振,但内部分化加剧,偶有区县板块表现不俗。


新房成为市场主力,但日渐高涨的总价,使得购买力在一定程度上表现得保守或回流二手房。


根据我整理的成交数据显示,接近3年的时间里,成都二手房与新房已经从此前的“三分天下”,到了目前的“苟存于世”,令人唏嘘不已。


新房和二手房的比例,已经从2018-2019年的2:1或者1:1,涨到了2020年的3:1或者4:1,而到了2021年,已经是4:1或者5:1了。


这里面不乏有政策引导的结果,但更多的还是二手房自身产品力低下、配套老化以及庞大的老旧小区拖累的结果。



4、真诚建议


时间来到了2021年。


前几天一位读者跟我说:“去年初,200万可以买到兼顾教育和自住的三圣乡、万家湾甚至内光华、内金沙板块,但是到了现在,250万都很难有可选项了。”


成都的楼市就是这样的大型魔幻现实主义。


便宜的要么偏,要么破,要么看不上,要么抢不到;


价格居中的,购房者不是在犹豫的路上,房东就是在涨价的路上;


而房价贵的,要么是昨天买不起,要么是今天买不起,反正明天更买不起。


在这种情况下,主要出现了三种变化。


比如放弃置换,以观后效;比如破罐破摔,错过风口;比如对市场的毒打认栽,争取“搭上最后一班车”。


不可否认的是,每个人的选择都与其自身的判断息息相关,不身临其境,很难从客观的角度去对别人的做法做点评。


但从微观回归宏观,我们研究成都楼市多年后,给大家一些最真诚的楼市建议。


1、政策方面,顶层设计者预判了大家的预判,成都楼市基本面向好,整体趋稳。


过度担忧或者长期处于担忧状态的购房者,一是没必要,二是没意义。


比如二手房的抱团涨价这类行为会受到政府和中介巨头的及时干预,继而降温,使之回归理性。


比如2020年中,二手房市场的“复苏”很快,但更快的是因为“9.14”政策而迅速降温的事实,这种“复苏”的节奏一度被压制到了年底。


又比如2020年底的“11.24”政策,新房常年的“倒挂预期”使得市场“并不健康”,因此针对新房的调节随之而来,这给刚需购房者带来了极大的利好,也通过房产,反向调节了部分民生问题。


2021年的成都楼市政策,大概率仍然以“打补丁”为主,针对过快上涨的势头及时“灭火”,针对不均衡不理性不健康的楼市情况及时调整和引导,这将会是主流。


此外,成都楼市还可能会参考其他城市的“优秀经验”,继而寻求适合于本地的政策细则。


比如深圳发布二手房指导价控制交易节奏;


比如上海、杭州的法拍房限购政策,使得本就“无利可图”且“情况繁复”的法拍市场回归理性;


比如多个城市严查经营贷,进行“赠与限购”,近期成都已经有这样的内部消息了,很可能成真。


很多人认为是政策干预了市场,其实不然,是市场影响了政策。


成都目前的楼市政策在全国各大城市属于中等偏上的严格程度,这些都是市场情况下的正常干预。


对于炒房客而言,自然是极为不利的,但是对于一般的购房者而言,不论政策怎么变化,都是基于保护当下的社会公义。



2、新房市场触及天花板,行情反哺二手房


此前多年,成都的新房因为大多处于偏僻地段,再加上产品多为刚需设计,因此至少占据了城市核心区的二手房市场,堪称半壁江山。


但随着城市发展的能动性扩大,大家不再固守二环内,反倒是三环外的大片城新区拔地而起。加上容积率的下降,开发商逐渐走上了改善风,因此新房总价略超二手房的时候,大家依然更倾向于新房。


但现在的成都新房,不止于“略超”二手房,而是超过了数十万甚至上百万。


这使得购买力达到一定峰值的时候,出现了急剧萎缩。


比如100万左右的新房,凯德卓锦万黛,中签率仅为1%;而200万左右的万达华庭,中签率为6%;300万左右的麓湖生态城,中签率是13%;400万左右的首开龙湖云著,中签率是27%;500万以上的万科天府锦绣,中签率是59%。


这些数据具有两面性。


一方面是新房的购买力,随着总价的攀升而逐渐下降,目前成都新房的主力房源,已经快站稳300万大关了。


另一方面,作为“绝大多数”普通资格的购房者,300万甚至400万已经很难买得到心怡房源,除非无底线的持续加钱。


但这对于购房者而言,值得吗?


相对而言,高总价、高单价的新房,几乎已经没有和周边二手房形成价格倒挂,反而是高出了不少。


在这种情况下,手握三四百万资金,在二手房市场的选择面反而大了很多。


经过去年的一番轮动,适合于一般购房者且目前还具有能动性的板块,我推荐的二手房板块有:


青羊区的外光华、内金沙;


武侯区的武侯新城;


锦江区的三圣乡;


成华区的东客站-成渝立交、理工大-东郊记忆;


高新区的新川(含临近新川的中和板块);


天府新区的海昌路-锦江生态带。


如果要放眼近郊,那么龙泉驿区的大面、双流区的华府也值得拥有。


当然,成都的购房者把目光转投二手房的时候,又会加剧成都二手房的价格分化。



3、今年主旋律:分化,持续分化


很多人说成都现在的楼市,“乱花渐欲迷人眼”,看不到清晰的未来。


这种感知是正常而且正确的,目前来看,成都新房也好,二手房也罢,都进入了各自的瓶颈期,是从此一蹶不振还是突破自我,厚积薄发?


这得取决于涌入楼市的资金量。


美国刚批准了1.9万亿美元放水计划,不出意外的话,这种效应会蔓延到中国来,而大放水带来的大笔资金,最终很大一部分都会被楼市所接纳和吸收。


成都的工资水平并不高,但至多能反映在房租,而代表顶部人群购买力的,只能是房价。


2021年房贷计算器小编从这个角度来看,新房的购买力还会持续攀升,但最终依然受制于高总价的瓶颈,而蔓延出来的资金,会流向二手房。


在上有新房拉高城市预期、衬托二手性价比,下有放水资金不断涌入,购买实力降维碾压的情况下,二手房依然会加大分化的力度。


贵?


这一个词太过于主观,具有购买力的顶部人群,从来不会和昨天比较房价。


因此,目前看来相当高昂的内光华、攀成钢、万象城、金融城、大源等板块,在2021年仍然将发挥其在二手房的领头羊地位。


当然,这是对于实力买家而言的话题,对于普通的购房者,锁定前文所述板块,也没有大的问题。


至于背离城市发展方向、周边配套并不完善的区域,即便是次新房,也大概率跑不赢核心板块的滞涨楼盘了。


鸡头还是凤尾?


在分化的时代,我们当然选择“凤尾”!



5、网友讨论


调控后,成都楼市的机会在哪?



网友:木子

 

下周出哈尔滨房产报告,有想要的吗?




网友:宁


老师,大日照楼市最近又热起来了,是回光返照?




网友:努力努力再努力的老白ღ


 成都不配这么高的单价!我就在成都!发展其实很差,工资那些很低,消费还贵的要死,普通就五六千工资!刚需真的很难。全靠各种炒作,懂得都懂。




网友:张喜乐


老师, 聊聊武汉楼市




网友:左医生


老师,什么时候讲一下我们悲惨的武汉啊?


作者

 




网友:彬彬


 郑州房价最近抬头了 




网友:小范


 终于等到老师说成都,希望有机会请老师成都走走




网友:佑安


 大连哪里去了


网友:佑安

 

老师讲讲大连的楼市


作者

 

下周出来




网友:硬核


终于盼来了成都




网友:王俪臻


 坐等南京和苏州


作者


 会有的




网友:皂白与青红

 

老师啥时候讲讲广州?黄埔区已经暴涨接近50%了




网友:小硕士

 

在我所处的合肥也是如此,今年不知道收到什么政策刺激,新房全部都是全款购房,二手房也都是没有什么笋盘。刚需群体,越来越难了 




网友:哥特五世

 

购房者总拿过去的价格对比挑来挑去,恐怕一直找不到合适的,调整心态,市区也有便宜的啊,你总得放弃点什么,既要又要肯定找不到合适的




网友:错过的那个夏天


老师您好,我是成都高新区第一顺位,55个月社保。首付款最多90万,应该等高新区摇号盘还是买其他地方的盘,纠结




网友:Tony

 

成都是老式的根据地吗?我还以为在广州呢


作者

 

不是,身边很多朋友在那




网友:杨会计13820499063

 




网友:沙


 工作调到成都了,刚想问子木老师成都的情况,没想到居然马上就出了,,实在是太巧了!!!感谢!


作者

 

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网友:裕和刀模(张仲金)

 

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网友:李佳威

 

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