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上海楼市的IP镰刀,一把比一把快...

上海新房积分的政策以后,似乎大家每天打招呼的标配都是:“你,多少分啊?”


好像房子本身显得不那么重要了,分数才是第一位的,其实这是严重的本末倒置了。


所以今天我们冷静一下,聊聊上海楼市的定价逻辑。到底是什么在影响定价?我们发现IP效应开始主导市场。


什么是IP效应?


所谓IP,就是不讲道理、脱离实际,信的人多就是王道。


2021年房贷计算器小编说句人话的意思就是,韭菜的共识才是共识。



01、为什么会出现IP效应?


2010年以前,上海楼市是个纯粹、理性的市场——外来购买力少,买房的主力都是上海土著。地段的优劣、甚至小区口碑的好坏,大家心里都一清二楚。


十年前,公众号和微博都没兴起,现场看房是常态,对于一个社区,脑中不会有一个预设的打分。


这十年来,新上海人成了购房主力,他们相比土著,对传统的地段划分没有固有认知;另一方面,各类房产公众号和博主成了大家了解楼市最常用的渠道。


互联网并不总是输出最正确的认知,它只是一个各路观点的扩音器。


一旦某个观点成为共识,即使它是错误的,也会被大众所接受,这就是IP效应的来源。



02、上海楼市的五大IP


我们分析了海量的案例,总结出了上海楼市的五大IP——学区IP、板块IP、行政区IP、规划IP和网红打卡点IP,影响力由前到后降序排列。



学区(IP之王)


上海原来的教育格局是“民办强、公办弱”,学区并不是一个必选项,学区房的溢价不明显。但是,今年3月份“公民同招、民办摇号”新政的施行彻底扭转了这一局面。


在刚从疫情中缓过神来的3、4月份,学区房就已经率先抢跑,成为本轮行情的先头部队。


从房价的表现来看,学区也无愧于IP之王的称号。


闵行外环外的金辉海上铭著,当初新房7.5万/㎡卖不掉,现在单价却已经开到12万了,只是因为,附近拟开设复旦九年一贯制学校。


注意哦,学校建都没建成,升学率、小区是否会划进学区,都是未知数。


买房人已经把它当盲盒买了,没开奖前,先往好处想!


还有御桥的万科海上传奇,对口的建平实验地杰校区中考成绩并不突出,只是挂了一个”建平实验“的金字招牌,就可以招摇过市,单价也来到了12万/㎡.


买房人和卖房人玩出了炒股的味道:别给我说什么基本面,老夫玩股就是一把梭!



板块IP(人多分贝高)


当下的上海市场,买房人除了追逐学区,还特别认板块。板块的曝光度越高,就越受到追捧。


这又是一个通过互联网强化固有认知的例子。


新房的销售可以一次性地提高板块的曝光度,开发商会通过各大自媒体狂轰滥炸,有些板块,耳朵都快听出老茧了,比如大虹桥。


还有一个有趣的现象,如果板块中小区的容积率高、居民基数大,会成为中介的主战场,持续为板块带来新鲜血液。


这样的话,板块会持续地在网上曝光,获得与之地位不相称的知名度,居民的身份认同感也更强,更容易产生抱团效应。


板块IP溢价最纯粹的要数瑞虹新城。


近两年,瑞虹持续卖出新房,宣传力度不小,小区密度又很高,居民众多,还蹭上了北外滩规划的热点,风头正盛。


我最近碰到好几个买房人,开门见山就问我”瑞虹新城“怎么样。


他们的购房预算其实可以够到各方面都更好的板块,却还是被瑞虹吸引住了,板块名气已经打出来了。


原先是虹镇老街的瑞虹新城,七期单价和总价已经追平、甚至超越南京西路、陆家嘴等真正的核心区。


买瑞虹的人都知道靠近北外滩是卖点之一,而位于北外滩最佳位置、离外滩源不到500米、品质和户型还不虚瑞七的豪景苑,居然要便宜了不少。


除了板块IP,恐怕没法解释瑞虹的价格。



行政区IP(拼爹)


上海有这么几个行政区,在买房人的心目中认可度是很高的——静安、黄浦、徐汇、浦东。


静安、黄浦、徐汇是上海传统的市中心,在土著心里,最好的地段,都在这三个区。


静安原先的地位是高不可攀的,2015年闸北并进来之后IP被稀释了不少。


黄浦全境都属于中心城区,靠黄浦江、有外滩、南京东路,在新上海人心中地位也很高,仍然保持了很强的竞争力。


前面一段讲的外滩豪景苑在虹口卖10万/㎡,如果是在黄浦,价格至少上浮30%。


徐汇的IP非常强大,我是最近和人聊才发现的。


有个朋友一直住在徐家汇附近,预算1300万左右想换房,不考虑学区、想离徐家汇近一点。


他一开始看的是康健和龙华的小区,我推荐了位于古北和新华路、小区品质更好的住宅,距离徐家汇还更近。


他立马就反问一句:但这就出了徐汇区了啊!?


我当场感到凌乱,古北和新华路居然要被康健和龙华的业主看不上了。


2021年房贷计算器小编不得不承认,徐汇的学区很强,不断吸收了来自全市的购房人群,加上原先原住民的高认同感,坚不可摧的行政区IP逐渐形成。


这不,靠近外环线、周边城市界面一塌糊涂的汇城南街里,认筹率超过1200%了。


只要是徐汇出的房,大家就买爆。



规划IP(投资客的心头肉)


规划IP在浦东这种落地成功率高、新上海人又集中的区域比较明显。


新上海人在上海买房没有很强的地段偏好,一般都会考虑投资属性,买的房能涨比住得舒服更重要。


所以,有重大规划的区域,还没开工了,房价已经到位了。


如孙桥的华发四季,周边还是农田,价格却已经突破11万/㎡.


临港是另外个例子,”临港产值一万亿、人口250万“的规划一出,房价就应声上涨,目前已经不比一些近郊板块便宜了。



网红打卡点IP(安慰奖)


随着抖音、大众点评等App的流行,一些“网红”打卡地也给板块增加了曝光度。


不过,这一项IP对于房价的影响是比较小了,毕竟是“网红”嘛,大家都是吃吃喝喝玩玩,买房是没钱的。


比如最近因《八佰》电影走火的四行仓库,恰好附近的龙盛福新里卖新房,四行仓库就被拿来作宣传用。


为什么说网红打卡点IP是安慰奖,针对的是原法租界之类的“上只角”地段。


原先,FFC是金子招牌、地表最强IP。只要是在FFC,隔一条马路就能比华界贵一倍。


而很多年以来,区域里一直没有新房供应,稍微新一点的小区价格都非等闲人能接受,长期处于有价无市的状态。逐渐地,人们开始淡化它的概念。


我发现,现在上海本地家庭的小孩也不怎么对FFC高看一眼了,沦为了和环球港一个级别的小资消费场所。


讲完了这五个IP,就不难理解,前滩为什么是全上海最贵的板块了——学区(华二前滩)、板块、行政区(浦东)、规划(中央活动区)、打卡(太古里)五项IP统统揽下,房价根本压不住。



03、后市行情推演


房产的IP效应其实就是股市里的“炒概念”,是一种行为金融学现象,身为股市老司机的我不能更熟悉。


概念股的炒作路径大致如下:


①先驱者进入埋伏,制造概念


②炒作者进入,概念病毒式传播


③股价连续拉升,泡沫加剧


④韭菜入场,股价冲顶


⑤泡沫破裂,韭菜接盘


而楼市由于进入门槛高、交易周期长、购房限制严格,行情会比股市温和很多。


但如我们所见,IP效应它还是来了,对于后市的行情,我做了一个沙盘推演:


①IP概念释放,炒作者进入


②买房人各为其事(上海楼市现阶段)


③有IP的板块升幅大,没IP的板块原地踏步或微涨,两者差价持续扩大


④普通买房人开始焦虑,为增值保值,集中买入IP板块


⑤IP板块与非IP板块差价扩大到极值(北京、深圳现阶段)


⑥均值回归,IP板块横盘,非IP板块补涨


如你所见,上海的IP行情,可能才刚刚开始。



04、结语


在上海,除了房价先行的浦东,仍然有不少潜力板块,比如大宁(学区、板块、行政区、规划)、七宝(学区、规划)等,都是多IP共振的强力板块。


未来很长一段时间,在上海投资买房,过去比较成功的”大面积+低单价+高负债“的打法可能会很受伤。


标的选错、多年不涨对本金的损耗很大。


想要获得比较好的回报率,需要考虑IP效应对房价的影响力,挖掘有潜在IP的板块。


当一种新的趋势形成后,我们最好顺势而为,而不是逆风而行。


2021年房贷计算器小编认为:


闭着眼睛买房都能赚钱的时代已经过去了,摒弃路径依赖的思维,理性地分析当下的实际情况,才能在日新月异的楼市中站稳脚跟。


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