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广州楼评之「万科欧泊」:整个番禺,为什么数它最能打?

最近跟姐妹们闲聊,聊到最无法忍受另一半的什么缺点,有的说“懒”,有的说“不爱干净”,有的说“贪玩”,有个姐妹来了句,“只要他赚的钱足够多,对家庭基本负责,这些缺点都可以略过......”


这,不就是大众对好男人的评判标准吗?你可以有点懒,有点不爱干净,有点贪玩,但只要你赚钱养家,你就还是个好男人。


位于番禺万博板块的万科欧泊,就是这么一个“好男人”。


七年前,业主们为了跑掉的学位,又是拉横幅,又是静坐,惨兮兮。谁想到几年后,在万博CBD的带动下,万科欧泊身价倍增,转身成为了“好男人”,此后再也没人提起学位事件了。



十年前,曾名新光城市花园的万科欧泊更是名不见经传的小弟,被当时的“华南八大金刚”碾压,没想到今天华丽逆袭,在过去一年涨幅高达29%(据安居客数据统计),成为万博领涨楼盘。


从小弟逆袭成大哥,万科欧泊到底靠的是什么?


2021年房贷计算器小编这就带着大家一探究竟。



1、优点


我们先来个快评,万科欧泊的核心竞争力来自:万博CBD地段赋能+小区楼龄新物业佳+主打带主套小三房户型。


万博CBD核心区内,地段躺赢:


2011年,万博CBD概念首次提出,经过9年发展,终于将于今年迎来全面交付,而携程、欢聚时代、YY语音等互联网名企已经入驻。


作为番禺的CBD,万博近几年的高速发展有目共睹,也带动了板块内楼盘的飞升。


其中,万科欧泊就是距离万博CBD核心最近的楼盘,大量的科创类就业人才想在此安居乐业,自然把它当作首选。


当然,有万博CBD罩着,配套怎么可能差?万科欧一1公里范围内有双地铁配置,地铁7号线南村万博站+员岗站,南村万博站同时也是18号线站点(预计今年开通)。


同时,万科欧泊距离珠江新城CBD不到20公里,每日通勤也能接受。


小区几百米范围内还有番禺天河城、番禺万达广场等商业配套,未来还规划建设大型的地下商业空间,看来是抄了天河商圈+珠江新城商圈的作业,挺聪明的嘛。


楼龄新+物业不错:


万科欧泊一共分为五期,一二三期为万科红郡纯别墅社区,四、五期主打洋房住宅(除了1栋10层高的公寓),别墅毛坯交付,所以入住率不高,大家通常谈的万科欧泊,一般指四、五期的住宅产品。


小区于2012年开盘,14-16年交房,楼龄比“华南八大金刚”都要新,加上物业不错,小区人车分流,整体面貌都不错。


小区内有儿童游玩区、活动广场、游泳池、跑道,园林打理得也不错,绿化率36%,所以还是挺适合住家的。


判断一个小区物业好不好,最简单粗暴的方式就是看物业费。汇悦台物业费9块多,才能称得起顶豪的物业水平。凯旋新世界广粤尊府物业费比枫丹丽舍贵,也是因为前者物业更好。


2021年房贷计算器小编在万科欧泊看到,每个单元都有门禁,有阿姨修剪植被,难怪物业费要3.3元平米每月呢,C区是大户型,物业费还要贵1元。


主打带主套小三房户型:

  

不同于前辈们大两房、大三房的设计,万科欧泊主打三房主套户型,可以说押对了宝。


小区占地面积13.4万平,相当于4个中海花城湾,共23栋高层洋房,分为A、B、C三区,总户数4897户,D区是公寓。


A、B区主打95平左右三房主套户型,还有少量80平左右的两房;C区主打143平、187平的3-4房大户型,其中86平的顶复单位为整个小区的楼王,更适合改善型群体。


10年前能把三房主套作为主力户型,可以说万科欧泊还是挺有眼光的。


户型鉴赏:


95.76平三房两卫


阳台与入户花园、两个卫生间均能做到南北对流,卧室一朝南二朝东,带主套小三房,不过两个次卧面积偏小。业主很自信,挂牌价5.8万+。



95平三房两卫


南北对流条件不如上面的户型,亮点在于横厅,开间大,采光面更大。


C区为143平、187平的大户型,3梯3户,望别墅,适合自住改善型群体。



2、缺点


接下来,我们看看这个“好男人”的缺点。


密度较高:万科欧泊为围合式布局,因楼栋较多,且均为高层洋房(32层、35层、42层),所以密度较高,稍显压抑。


同时有不少读者朋友反映,每层楼的层高有点低,也让人不太舒服。中介告诉2021年房贷计算器小编,层高大概是2.7米(未验证),而一般来说,层高达到2.8米以上才比较舒服。


学位普通:虽然没有人再拿八年前的学位事件说事,但万科欧泊最后给业主的学位确实大打折扣,对口的公办红郡小学口碑一般,所以虽然可以优先给欧泊的业主子女入读,但业主未必买帐,不少家长会把孩子送到附近的民办小学,比如去蹭碧桂园、雅居乐、星河湾的学校。


车位紧张:2021年房贷计算器小编多次踩盘后发现一个规律,凡是大盘,总难免遭遇资源紧张的问题,要么学位紧张,要么车位紧张。万科欧泊也不能幸免,近5000户,车位只有3600个,能不紧张吗?


噪音和修路:部分楼栋靠兴南大道,受噪音影响较大。


兴南大道在建南大干线,晴天烟尘滚滚,雨天道路泥泞,堵车更是家常便饭,好在预计明年能够全线通车,届时堵车情况将有所缓解,但估计噪音问题进一步加剧。



3、这个盘给大家什么启发?


地段+楼龄+产品,成就了今天的万科欧泊。万科欧泊,像极了公认的“好男人”,综合条件不错,又有核心竞争力,所以密度较高、学位普通这种小瑕疵,也就没什么啦。


纵向对比,万科欧泊从开盘时的“1字头”到如今的“5字头”,不到10年涨了3倍多,遥遥领先于番禺众多楼盘。


万科欧泊的成功,再一次证明,选择比努力重要。


* 地段比产品重要,欧泊占据万博CBD核心地段,光这一点就赢了一众没有板块概念的楼盘。楼市的世界里,酒香也怕巷子深,地段和交通条件俱佳的楼盘,涨得快。


遥想当年,地铁7号线开通之前,番禺品质最好、价格最贵的小区,当属星河湾,没想到7号线一通,星河湾这个以品质见长的大盘,就被万科欧泊为代表的地铁盘给超过了。


这说明啥?品质再好,也不如地铁能打。


* 做产品要有前瞻性,欧泊在10年前就把带主套小三房作为主打户型,到现在都不过时,这个选择帮助业主轻松跑赢市场。


不过,横向对比,万科欧泊的涨幅还是输给了东边的美林湖畔、盈彩美居。要知道,2017年之前,这三个盘的价格是差不多的。


为什么,在番禺称王的万科欧泊,却输给了东边的美林湖畔、盈彩美居呢?


归根结底,还是来自产业的差异。


天河、黄埔都是高新产业高地,轻轻松松拉动楼市,番禺产业以传统制造业为主,近几年有了万博,才有力气奋起直追。而且,番禺作为睡城的角色有点根深蒂固,对新广州人的吸引力有限。


不过,眼下东边尤其是黄埔狠涨了一波,送走了不少刚需客,倒是给番禺带来了新机。万科欧泊作为万博CBD的标杆楼盘,仍有上扬空间。



4、购买建议


所以,万科欧泊还值得买吗?


作为万博CBD的标杆楼盘,万科欧泊当然值得买。如果你在万博CBD及周边工作,可以考虑欧泊的三房户型,A1-A5南向望别墅的单元最佳;


如果预算够,C区的大户型单元也可以考虑,但流通性肯定不如三房户型,而且总价七八百万以上的同类产品还有得挑。


如果出于投资目的,地段佳、楼龄较新的欧泊也是个不错的选择,最好选三房户型,不过小区去年短期涨幅有点大,需要时间消化,可以看看周边还没涨透的小区。

 

2021年房贷计算器小编需要提醒大家的是,目前欧泊在贝壳APP在售房源高达100套,3000多户的美林海岸在售房源仅21套,这也间接说明了万科欧泊为什么会输给美林海岸这些东部楼盘?


天河楼盘的供求关系真的普遍很紧张,而在番禺,任何一个盘,都存在大量的卖盘竞争,这样价格怎么上得去?


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