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为了买天府新区的房子,我放弃了整个成都!

一篇调研稿。



1


上个周末2021年房贷计算器小编跑到成都调研,用三天时间看完了整个天府新区(直管区)。


没错,就是那个很多人不看好的天府新区,也包括曾经的我。


但2020年,天府新区亲自下场打了所有人的脸。


4次万人摇,中签率最低不足1%


土地楼面价齐平主城区,土地成交量最高


存量最大,去化周期却只有8个月


网红盘中海天府里,刚需家庭526个月社保中签


······


一项项数据表明,天府新区过的真好。


纠结再三,本次调研放弃了原计划的成都整个市场,只看了一个天府新区。



2


2021年,天府新区依然很抢手。


天府公园东万科天府锦绣只接受预约客户,且需要验资两百万


南湖朗基湖畔时光售楼部内停满了车,马路边上同样被看房人塞满车


自报刚需第二顺位,直接被网红盘置业顾问劝退“进不去摇号池”


几乎无顺销盘,均需要摇号,大多楼盘表态需要刚需第二顺位及以上才能进入摇号池


······


本文对准天府新区,最简单直接的小白调研稿。


市场基本面之前,简单说说成都新的摇号政策。


2020年11月24日,成都开始实行3倍熔断制摇号政策。


当楼盘登记购房人数超该批次推售房源套数3倍时,根据刚需家庭、普通家庭来划分顺序,顺位靠前的人进入摇号池(推售房源套数3倍)。


其中刚需家庭细分四个顺位,同一顺位中通过缴纳社保时长进行第二次排序。


拥有与楼盘所在区的户籍和社保的购房者为第一顺位;


拥有与楼盘所在区户籍的购房者为第二顺位;


拥有与楼盘所在区社保的购房者为第三顺位;


其他拥有该楼盘购房资格的购房者为第四顺位。



3


天府新区沿天府大道发展,主要板块如下。


1、南湖


高新区和天府新区的承接板块,发展最早、区域最成熟。


已交付的住宅小区众多,居住氛围浓厚、基础配套完善;背靠6000亩南湖湿地公园,生态环境不错,天府新区现阶段居住条件最好的一个板块。


区域仅存的网红盘远大中央公园上批次开盘15000元/㎡,周边二手房20000元/㎡,有明显倒挂,尾盘状态中。


整个南湖几乎无新房供应,即将进入二手房市场。



2、锦江生态带


2020年天府新区最火爆的板块,带紧邻南湖,整体的界面相似,配套比较成熟(大型商业在建),坐拥天府四中、天府三小两大王牌学校。


但区域火爆完全因为低门槛和限价带来的倒挂。


三大网红盘恒大天府半岛上批次14000元/㎡、阳光城未来悦上批次13000元/㎡、川发天府上城上批次13000元/㎡,产品面积较小,刚需客上车门槛低,且区域二手房价格21000元/㎡左右,倒挂7000元/㎡,万人摇哄抢。


锦江生态带板块暂无房源可售,恒大天府半岛、川发天府上城均要等下批次,已释放出涨价2000元/㎡的信息,整体倒挂依然在。



3、天府前湾(麓山+万安南)


天府新区比较新的板块(上图中麓山+万安南的大部分区域),除麓山板块及周边成熟外,其他区域还在起步阶段,较为荒芜,是整个天府新区唯一存在顺销盘(直接购卖,无需摇号)的板块。


天府前湾整体偏改善,容积率限制在2.5以内,产品也不错,但是现阶段大部分区域城市界面太差,规划中央法务区也不够亮眼。


靠近麓湖一侧的网红盘万科公园城上批次开盘16000元/㎡,远远低于麓湖板块28000元/㎡的价格,已无房源销售,需等下批次。


靠近蓉遵高速的德商花样年碧云天骄、佳兆业麓山壹号等楼盘,周边基础配套缺乏,25000元/㎡的价格无优势,顺销在售中。



4、麓湖(麓湖湖区+麓湖公园区)


2021年房贷计算器小编认为天府新区生态环境最纯粹、居住氛围最优质的板块,沿天府大道一分为二,西侧为麓湖湖区,以湖岛形式开发;东侧为麓湖公园区,分布着红石公园以及多个市政公园。


网红盘麓湖生态城上批次开盘28000元/㎡,即便总价500万起,依然被刚需家庭消化完毕;同区位的卓越晴翠上批次开盘28000元/㎡,已无房源销售,需等下批次。


麓湖板块公园环抱、生态资源优越,产品改善面积大、总价高。



5、天府滨江带+钓鱼嘴


天府新区暂时未发展的两个板块,城市界面原生状态,较为落后,仅临近锦江生态带周边有少量项目,无参考意义。



6、天府公园


天府新区规划最高的中央商务区,有天府公园西、天府公园东两个板块。


天府公园东以产业为主,整体偏商务。


中交、中铁、中冶、中建、中粮、保利等央企西南总部已落地天府公园东,规划有地标一带一路大厦(484米)、天府国际金融中心、天府国际会议中心、言几又国际文创中心、天府国际保税中心、大悦城、Costco城市顶级配套。


天府公园东暂无房源销售,网红盘中海天府里,产品偏刚需,上批次开盘23000元/㎡,低总价、低单价遭到哄抢;一路之隔的秦皇帝景,上批次开盘同样23000元/㎡,低中签率清盘。


相比天府公园东,天府公园西产业导入较少,居住环境更纯粹。


天府公园细楼盘聚集,天府七中、天府七小两大名校落地,教育资源优质;南侧规划正大暹罗天地、招商时代花园城、人字绿廊开发商业街区,商业配套丰富。


产品整体改善,保利和光屿湖、首开龙湖云著仅剩200㎡以上大户型产品;万科天府锦绣本批次推售房源面积169-189㎡,价格预计33000元/㎡;招商时代公园本批次推售房源面积122-166㎡,价格预计价格28000元/㎡,天府公园西最低门槛。


天府公园西价格比肩主城区、产品面积普遍较大,上车门槛高。



7、兴隆湖科学城


兴隆湖科学城承接天府新区产业重担,环湖发展基础科研(中交、中铁、中建、电建)、生物科技、高端制造产业,雏形已现。


兴隆湖北岸比较成熟,多个住宅小区交付、商业配套丰富。


地王德信红阳湖畔云暻(天府新区楼面价地王17299.5元/㎡)预计本批次价格32000元/㎡,周边品质二手房35000元/㎡,有轻微倒挂。


兴隆湖东岸规划独角兽岛,以独角兽企业孵化为主,启动区建设中(已确定入驻滴滴出行、字节跳动、蚂蚁金服)。


龙光天瀛预计本批次价格26000元/㎡,周边新成交土地楼面价均在16000元/㎡之上,新楼盘价格大概率高于龙光天瀛。


兴隆湖南岸产业趋向,多为产业配套项目,入场券并不多。



4


直说了,天府新区可以买、值得买。


一是相比其他热门城市,天府新区单价低、上车门槛不高;


二是天府新区的规划足够高且利好正在一一落地,未来非常看好。


怎么买?


1、瞄准天府大道两侧,成都的主力发展方向;


2、看短期的,刚需第一顺位无脑摇锦江生态带,不用看品质,倒挂7000元/㎡即买即赚;


3、看长期的,买顶级资源、配套的天府公园板块,天府新区的金融城,必跑赢大势;


4、麓湖生态城属于跳脱市场的产品,很难定义价值,慎选。


关于天府新区,想说的东西很多,篇幅有限,本文仅做简单的市场调研盘点,待成都调研完成,再进行整体城市分析。


2021年房贷计算器小编静候。


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