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武汉楼市被全国人民盯上了

房贷网小编开门见山地说:


被全国人民盯上的城市,就是武汉。


准确的说,是被全国投资客盯上了。


过去两个月,中国楼市里弥漫着一种言论:


武汉,是全国最值得投资的二线城市!武汉,即将暴涨!


作为一个两个月内多次考察武汉近20天的耿直少年,我想用一篇文章,详尽的帮大家搞清楚以下四个问题:


为什么会传出以上言论?究竟有多少人在盯着武汉?


他们为什么会盯着武汉?武汉究竟有什么样的价值?


武汉会不会暴涨?武汉会不会普涨?


武汉的投资方法论是什么?武汉楼市的真正机会在哪里?


闲话不多说,直接开干!



1


究竟有多少人,在盯着武汉楼市?


过去两个月,我两次考察武汉,市场情绪历经辗转。


两个月前,武汉光谷中心城。


绿地星河绘的中介渠道,还站在南山府的门口拉客。


逢人就喊,我们更便宜!


两个月后,武汉光谷中心城。


绿地星河绘开盘即清盘,已经取消所有优惠,并下架了所有中介渠道。


张口就说,我们没房了!


两个月前,光谷关山大道的顶级学区房,单价27500元/㎡;两个月后,光谷关山大道的次顶级学区房,单价已经干到了30000元/㎡。


短短两个月,涨了13%。


过去两个月,长三角群众来了。


年底考察武汉时,已经有三四个楼盘的销售,勾着眼神反复试探:


从杭州来的?我已经接了苏杭的两个团,怎么都跑过来了?


你们是不是得到什么内部消息?


深圳人民,是被调控政策锤的抬不起头,因为“买不了”,被迫转战。


而长三角群众,则是被连续上涨的房价干的哭爹喊娘,因为“买不动”,被迫转战。


一个摇了7次“杭州”的朋友,撂下一句狠话:


摇不到杭州未来科技城,那就干个武汉版的未来科技城!


先干套光谷,解解恨!


过去两个月,深圳人民也来了。


自从深圳被接连爆锤,带货大V以及他们背后的投资客,失去了赖以生存的土壤。


中国楼市里的资深“懂王”们,嘴上喊着“深圳是锤不死的”,身体却在思考下一个战场。


房贷网小编所知,已经有不下5个“大V专家”,在武汉支开了摊子,准备大战一场。


甚至有的憨批,病急乱投医,拉流量拉到我们这个小破号的头上。


跑到我们的后台,一顿留言猛如虎,狂吹一波大武汉。


别听大碗瞎逼逼,跟着我们干武汉!


上武汉、干光谷,如同一场瘟疫。


在全国投资客的心底,逐渐晕染、蔓延。



2


究竟这群人,看上了武汉什么?


我简单梳理了一下,这群中国楼市的“资深懂王们”所看上武汉的,无非以下几点:


第一,好讲故事的区位。


武汉的区位,太能讲故事了。


占着个九省通衢的名头,还是全国高铁枢纽,更是长江三大航运中心。


500公里范围,能辐射到长三角及中部所有重点城市;


900公里范围,能实现全国所有重点城市的全面覆盖。


一张口,就是中国经济地理中心。



第二,更好讲故事的产业。


一个光谷,就能吹上两天。


中国最大光通信研究基地,牛批!华为研发中心,牛批!小米全球第二总部,牛批!


8大产业中心、42所高等院校、56个国家及省部级科研院所、66名两院院士……


别问,问就是牛批!


一条芯片产业链,上游有新思科技等半导体巨头;中游有长江存储、武汉新芯等存储器巨头;下游有“代工大王”富士康、“为国造机”大华为、“国货之光”狠小米……


国家扶持啥,咱们就有啥!



第三,最好讲故事的教育。


83所大学、2所985,5所211,10所一本,35所二本……


一张口,就是大学生数量世界第一、高校数量全国第二,重点大学数量全国第四。


往上,能给苦逼河南大讲特讲——大学优势、高考赋能;


往下,能给全国人民一顿输出——百万大学生留汉,接盘侠广袤。



第四,友好的限购,更友好的限贷,最友好的限售。


武汉虽然限购,但大专就能落户。15天落户,落了就能干;


武汉虽然限贷,但二套首付只要4成,且不认贷款记录。一旦还清,就能3成首付继续干;


更关键的是,不限售!不限售!不限售!


放眼全国所有的一二线重点城市,武汉几乎是门槛最低、政策最宽松的城市。



第五,房价足够低。


单价2万,能干到产业核心;总价150万,能买到长江主轴;


总价上到200,你都敢看学区房了;总价要上到300,一线江景都能送给你;


长三角和珠三角的一个车位,就能在武汉干套首付;


卖一套杭州,能干3套武汉,而且是带学区的主城区……


一波降维打击,轻松完成重仓。


逢人就敢吹牛批,哥们武汉3套房!



第六,中部地区,唯一的南北方价值共识。


整个中部地区,能让南北方都认可的城市,可能只有武汉。


再加上一波疫情冲击之下,武汉不仅没被打垮,GDP还依旧挤进了全国前10。更让人对武汉,平添一种浴火重生、英雄归来的倔强感。


前两天的大会上,王毅外长说:要向全世界推广湖北,推广武汉。


听完之后,分分钟让人坐地高潮。


一个苏州人,干3套郑州,别人可能会骂你憨批。


如果干3套武汉,别人可能会觉得你“怕不是得到了内部消息”。


如果一个城市:


占着全国经济地理中心的好区位,有一大票国家着力扶持的产业基础,还有一大票让高考困难省们眼馋的教育资源,更有所有人公认的价值共识……


更关键的是,价格低,门槛更低,还不限售!


像这样的城市,在全球放水的焦虑环境中,任谁瞅一眼都花心乱颤。


武汉,正在成为长在全国投资客心中的G点,谁都想上去干票大的。



3


即便武汉有如此大的价值,即便有如此的多人想爬上去干票大的。


但是,恕房贷网小编直言:


凭几个炒房客,还真炒不起来武汉!


自从几波投资客趴上去之后,武汉楼市就开始传播一个虎狼之言:


武汉,即将暴涨!


根据我连续两次、数10天的考察,我可以很负责任的告诉诸位:


武汉,几乎没有普涨可能!


我如此断言的依据,来自于以下三个方面:


第一,武汉的供应量太特么大了。


接下来,请感受来自全国卖地金字塔塔尖的支配。


下面这张图,是2020年全国卖地城市TOP10。


从土地出让金额上来看,武汉排名全国第6。


但是,从成交土地的规划建筑面积上来看,武汉排名全国第2,仅次于成都。


武汉4000万㎡的建筑供应中,大约有1600万㎡的新房供应。


按照10个月的上市周期计算。


2021,武汉至少有1600万㎡的新房,将像潮水一样抵达战场!


武汉的潜在供应量,大概率能排进全国前三!



第二,武汉的购买力太特么散了。


武汉,天然就是个散装城市。


汉江和长江把武昌、汉口和汉阳彻底分割开。


连接武汉三镇的第一座大桥——武汉长江大桥,直至1957年才落地建成。


也就是说:


武汉三镇连为一体,也就仅仅不到70年的时间。


此前数千年,武汉三镇在两条大江大河的划分之下,始终难以整合。


哪怕是今天的长江之上,已经架起数条桥梁,割裂感仍然存在在武汉人民的心中。


除了长江汉江之外,大量的湖泊、丘陵和湿地,也在割裂着武汉。


大江、大河、大湖、丘陵……把武汉彻底切割成一个个独立的组团。


近20个商圈,均匀的分散在武汉的每一个版块,每一个版块都自成体系。


五六个就业中心和所谓CBD,沿着长江分散到武汉的每一个区,每一个区都有滨江CBD。


版块被打散,购买力也被打散:


每一个版块内部的上班族,都能在板块内部找到属于自己的CBD。


每一个版块内部的购买力,都能在版块内部找到适合自己的房子。


汉口人买汉口,武昌人买武昌,汉阳人买汉阳。


房贷网小编认为当一个城市的购房者,没有往一个点上集中,没有形成合力……


最终,就造成了:


武汉的房价天花板,极其难以突破!


好位置的好房子,始终难以卖出高价!



第三,又大又散的武汉楼市,不可避免的卷了。


当“散的一批”的购房者,遇上了“大的一批”的供应量,整个市场就不可避免的陷入到“正面吃鸡”的竞争红海中。


四新版块,三大国企在正面吃鸡。


绿地海格公馆、金茂方岛、中铁建御湖,都是大国企、都是地铁盘、都有大商业、都带个学区……

三个楼盘,同时派出置业顾问,互相站在对方售楼部门口,拓客撕逼。


古田北,绿城华润在打价格战。


绿城桂语朝阳,刚释放最新房源的备案价:最高价接近2万/㎡。


隔壁的华润,瞬间丢出特价房:清盘特惠,1.4万/㎡起。


绿城把shi都快挤出来了,把古田北的价格拉到了2万。


华润,一屁股又给坐回到了1万5。


吴家山,割肉送精装。


吴家山某楼盘,入市稍晚了两个月,地缘客户都被竞品吃干抹净。


这位大哥,狠起来上来就割肉:


送精装,上中介,佣金3个点;只要你敢买,我还敢返佣。


分销大军,包围了整个吴家山的所有售楼部,看到客户就一个冲锋顶上去。


供应红海里的武汉楼市,已经严重内卷。


卷到地王没利润、卷到精装变毛坯、卷到互相撕逼价格战!


面对卷成皮尺的武汉楼市,谁敢腆着脸说“武汉即将普涨”?


来,让我先用皮尺把丫嘴塞住!



4


怎么办?普通人应该怎么办?


武汉楼市的难点在于:


城市基本面和城市价值,完全没有任何问题。


拥有中部地区最好的区位条件,水路、高铁双枢纽,九省通衢,通达全国;


单核城市、背靠基数较大的一省人口,乃至周边九省的跨省人口;


拥有中部地区最好的教育资源,最庞大的毕业生人口;


拥有整个中部地区最好的科技研发资源和产业落地资源;


拥有可能是中部地区最好的生态环境资源;


拥有全国二线城市最友好的调控政策,低门槛、高杠杆、不限售;


拥有全国二线城市最高的疫后重视度,作为全球推广的中国名片。


怎么看,都能涨!


但偏偏供应量贼大,城市价值贼散,楼市竞争贼卷!


假如把楼市的投资价值,比作一张饼:


武汉,属于有盐也有胡椒面。


无奈,饼烙的太大。


盐巴和胡椒撒上去,就总觉得差点味道。


面对这样的情况,普通人应该怎么办?


好办!


房贷网小编认为武汉的投资方法论,只有两个字:聚焦!


第一重聚焦,请聚焦三环内。


武汉的供应量是大,但武汉的供应量都堆在三四环之间。


我们去观察武汉土地成交的分布图,你会发现:


武汉的土拍主战场,在三环外(不含光谷);


1600万㎡的新房供应战场,在三环外(不含光谷);


350多个的在售楼盘,7成都在三环外(不含光谷)。


三环内和光谷核心的市场,与三环外是两个世界。


汉口3万+的融创玖玺台,开盘当天全部售罄;


2.6万+的福星惠誉星誉国际,更是开盘秒光;


徐家棚月亮湾壹号的价格一出,融侨天御卖成了爆款;


主城区的天价学区房,频频出现……


满足居住需求的完善配套,永恒稀缺的土地供应,再加上成熟的就业产业,


是武汉三环内和光谷核心的基本盘。


基本盘不垮,房价永远涨!



第二重聚焦,请聚焦长江主轴。


武汉的价值,的确是散。


但长江主轴,是武汉人及外地人唯二公认的价值共识之一。


在武汉城市总规(2017~2035)中,武汉明确提出了主城中心为——长江主轴。


并且着重强调:


长江主轴的规划,是一张蓝图绘到底。


所谓的一张蓝图绘到底,就是无论武汉换届多少次,长江主轴一直都将作为武汉中心。


“鹦鹉洲长江大桥至武汉长江二桥”,是长江主轴的核心发展区。


在这段区域内,有武汉唯一一条能把武汉三镇串联起来的地铁环线——12号线;有以黄鹤楼和租界区为代表的武汉最精华文化历史遗迹;


有连为一体、蔓延数十公里的江滩公园;有能把超高层灯光秀、江滩公园、长江风光、历史建筑融为一体的立体景观轴;还有武汉除光谷以外的所有就业中心和CBD……


长江主轴(鹦鹉洲长江大桥至武汉长江二桥),承载着武汉的复兴,也是武汉整座城市价值的封面。


请重点关注长江主轴上的国博、四新,以及背靠长江主轴的后湖版块。



第三重聚焦,请聚焦光谷中心城。


光谷,是武汉产业的骄傲。


光谷的三条轴线上,聚集着武汉最好、最优秀,也最有潜力的产业。


关山大道上,聚集着武汉一半以上的互联网企业,比如斗鱼;


光谷五路上,聚集着武汉最多的手机硬件制造业——比如华为、小米,武汉最大规模的商业集合体——比如大悦城、龙湖天街;


左岭大道上,聚集着武汉最优秀的半导体研发企业——比如长江存储、华星光电和深圳天马。


其中,光谷五路上不仅聚集着最优秀的产业,还有最大规模的商业和最崭新整洁的城市界面。更重要的是,光谷五路上还有诸多存量可开发用地。


未来光谷五路,是作为光谷的城市核心,也是作为整个武汉的城市名片和经济发动机。


请重点关注光谷三条轴线的光谷五路,距离越近越好。



5


以上,就是武汉的全部内容。


我们来做个简单的回顾。


第一,武汉这座城市,无论从基本面,还是区位产业和教育,再或者是在国家战略层面上来说,都是没有任何问题的。


与此同时,房贷网小编个人也认为:


武汉,几乎称得上全国最值得长持的二线城市。



第二,武汉最大的问题在于——供应量太大,购买力分散,城市价值更分散。


这三个问题,最终造成了武汉楼市“内卷化”严重。


房贷网小编个人认为:


在内卷严重的市场中,房价很难迎来全面普涨。



第三,武汉最大的机会在于——聚焦长江主轴,聚焦光谷中心城。


既然价值分散,那就聚焦长江主轴和光谷中心这两个规划最好、砸钱最多、界面最好、产业最好、购买力最好的版块。


房贷网小编个人认为:


长江主轴,是武汉的面子;光谷,则是武汉的里子。


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