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杭州第三城房价涨价了?

最近,曲江新鸥鹏·杭州第三城又领证了。

 

细心的购房者发现,这批高层房源的精装均价为22000/㎡,相比之前的20800/㎡,涨了1200元/㎡

 

众所周知,杭州有一个不成文的规定:同一楼盘、同一类型的产品,只能一个价格卖到底,不管你卖了多少年、旁边的限价提高了多少。

 

唯一的例外,是2019年初的“沁园涨价”事件。

 

杭州第三城难道是又一个沁园?

 

 

01、唯一的“沁园涨价”


房贷网小编认为:要想理解杭州第三城的涨价,还要先回顾一下当年的“沁园涨价”风波。

 

2018年上半年,杭州开始实施公证摇号,以打击混乱的新房摇号市场,但楼市热度的余温一直未减,万人摇、低中签率的楼盘比比皆是。

 

从2018年下半年开始,流摇、零登记的楼盘越来越多,市场这才渐渐转凉。土地市场的热度也在下降,7月之后,甚至没有一宗涉宅地拍至自持,上半年则有21宗。

 

进入2019年,杭州楼市能否走出阴霾,成了大家关注的焦点,许多人是比较悲观的。


2月底,绿城建发·沁园在春节后领出的一张预售证,给楼市打了一针强心剂。


沁园8号楼的均价,突然从2018年底首开时的49500/㎡,涨到了54000元/㎡,上涨4500元/㎡,自此也确立了申花板块全新的限价,直到现在。

 

这剂强心剂首先让开发商们看到了希望。

 

“突破限价”一直是许多开发商的幻想,它们钻研产品、增加配置,寄希望能使得限价网开一面,却屡试而不得。

 

如今终于有了成功案例,开发商们像是获得了救命稻草,拿地热情迅速高涨。

 

“沁园涨价”之后的3-6月,杭州共诞生19宗达到自持的涉宅地。那个热火朝天的2018上半年,又回来了。

 

购房者也慌了,生怕房价要涨,错过上车机会。涨价后的沁园,中签率不升反降,从38%降到了29%。

 

至此,杭州楼市全面回温。

 

不过,“沁园涨价”有其特殊性,其地价高达40776元/㎡,加上6000元/㎡的装标,高层卖49000/㎡,不仅是亏,简直亏出血。。

 

但沁园有且只能有一个。同样在申花板块,首开杭州金茂府最后一期高层,一直试图效仿。论装修配置,有科技系统加持的杭州金茂府,并不低。

 

磨了近半年,它最终还是没拿到那张涨价的预售证,以4.8W/㎡的价格清盘。

 

相比沁园,杭州金茂府的拿地要早半年(2016年6月),楼面价也低了不少,为33106元/㎡。

 

允许涨价的,是申花板块后来开售的纯新盘,比如融信万科·古翠隐秀、九龙仓华发·天荟,高层都是以5.4W/㎡的价格。


这也成了杭州楼市的一条不成文的规定。只要领过预售证,不管后面的房源捂盘多久,都不给涨

这也才有后面的几个案例:


2019年8月,天都城滨沁公寓最后一批房源,以14292元/㎡的毛坯价格售罄,与2017年11月的价格一致。


2019年9月,金色和庄以12000元/㎡的毛坯价格清盘,与2017年3月的价格一致。

 


02、东湖新城限价三连涨


回顾这段历史,房贷网小编是想说明,杭州的限价之路,也是摸着石头过河,中间偶有波折。


“沁园涨价”之所以发生,或许是为了不让开发商亏太惨;或许是申花板块的限价刚好要涨;或许是为了刺激一下转凉的楼市。

 

但这样的机会已经不存在,杭州的限价政策已经很成熟也很稳定,“沁园涨价”事件不会再发生了。

 

那么,杭州第三城这次又是怎么回事?

 

还是要先回顾一下该项目的几个节点。

 

2019年6月26日,东湖新城两宗姐妹商住地出让,均封顶+自持4%成交,开发商都是曲江新鸥鹏,楼面价分别为8690元/㎡和8704元/㎡。

 

2020年9月14日,杭州第三城南区(久境府)开售,精装高层20800元/㎡,精装小高层21500元/㎡;2021年1月,久境府售罄。

 

2021年3月10日,北区(久雍府)领出首张预售证,精装高层22000元/㎡。

 

其中,要注意的一个时间点是土地出让的2019年6月26日。

 

就在3天后,杭州于2019年6月29日挂牌首批“双限地”,即在土地出让时,就规定好了销售均价。

 

也就是说,杭州第三城不是“双限地”,没有规定明确的销售均价,需要参照板块的限价。

 

比较特殊的是,东湖新城的新房限价,又刚好出现了“三连涨”。

 

2019年9月17日,东湖新城首宗“双限地”出让,精装限价19800元/㎡。

 

2020年1月2日,精装限价涨到了20800元/㎡。

 

2020年5月19日,精装限价又涨到了22000元/㎡。直到2020年11月24日,复地拿下的一宗商住地,仍然维持在这一价格。


相当于说,在2021年,东湖新城的限价还维持在22000元/㎡。



03、不会是下一个沁园


回过头来再看杭州第三城的销售节点。


南区久境府去年9月首开时,参照的还是东湖新城20800元/㎡的限价。

 

北区久雍府今年首开,参照的则是今年的限价(22000元/㎡)。


不是说,一旦开过盘,限价就不能涨吗?


特殊之处还在于,杭州第三城的南区和北区,其实是两个不同的地块,只是在同一天出让,被同一家开发商拿到,推广名又是一样。

 

大家误以为是同一楼盘。

 

实际上,也可以把它们理解成两个不同的楼盘。

 

就在曲江新鸥鹏拿下杭州第三城地块的同一天,杭州南站也有两宗相邻的姐妹地块出让,分别被赞成和众安拿到,也就是如今的众安·荷源府和赞成·翠悦半岛。

 

不过,南站板块的限价只有一个,这两个楼盘不管何时开盘,价格大概率也是一样的。


所以,购房者不用慌,杭州的限价依然严格,杭州第三城的所谓“涨价”,一是因为地块本就是两个;二是因为东湖新城罕见的限价三连涨,出现了不同的价格。

 

而同一地块的相同产品,限价是不会变动的。

 

比如2018年就开卖的信达中心丨杭州壹号院,直到2020年6月最近一次开盘,均价仍为48100元/㎡。

 

而奥体的萧山部分,限价已经从2018年的38000元/㎡,涨到了现在的47000元/㎡。


房贷网小编认为:想涨价,那是不可能的。


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