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10条刚需买房思维

房贷计算器小编做购房咨询的这么多年来,我发现了一个很有意思的现象。


  付费咨询,以投资为目的的购房者很多,刚需却很少。投资买房的人,事无巨细,凡事百思千虑,对政策、地段、信贷等因素研究颇多;而刚需买房人,大部分两眼一抹黑,像菜市场买菜一样,直接上了车。


  按道理说,买房这件事对刚需来说更是人生头等大事,应该花大量的时间去研究,为何却如此轻视。我试图和一些刚需购房者做过交流,答案大部分是这样的。


  能买得起房就行了,哪还有那么多选择?


  没空研究这个,找个中介能解决所有问题。


  自己买自己住,房价涨跌跟自己有啥关系?


  类似这样的回答有很多,这些错误的思维让刚需成为一茬茬割不尽的韭菜。只能在涨价后,乖乖从投资客手中接盘。


  要记得,刚需虽然选择少,但要在有限的空间里激发出最大的潜能。也就是说,花少钱办大事儿,要在买房这件事情上储备更多知识,买对了可以让你凭空多了几年收入,买错了可能抱憾终生。


  子木今天为大家总结8条刚需购房者最常见的错误思维,让你在买房路上少些困惑,多些睿智和方向。



一,10条刚需买房思维。


  1

  刚需买房又不是投资,房价涨跌不重要!


  这是一句最简单的废话。首先,商品房的本质是商品,是商品就有价格,有价格就有涨跌。无论何时,价格涨跌都应该是要关注的因素之一。


  对于刚需来讲,除了那些马上要娶妻生子,不买房子丈母娘变仇人的,其他刚需,买房之前一定要关注行情趋势,尽量买在低点。


  拿我一个北京朋友来讲,辛辛苦苦攒钱买房,结果买在了2017年2月,当初北京的房价正值高峰期,均价炒到7万多/平米。而现在他的那套房,已经折价20%,一来一去,多花出去80多万。


  但只要上了车,就不要去关心房价涨跌了。即使是楼市塌了,也与你没多大关系,你是不可能卖掉的。你要做的就是把该还的房贷每个月供上。


  当然未来你还有关注房价涨跌的第二个时期,那就是当你房子满足不了家庭的居住需求,需要“以小换大”的时候。这时候,楼市行情好房价涨,你的房子能卖个好价格,以此换套好房子。


  跌了,你还换什么?



  2

  购房,就得一步到位!


  去年,有一家房地产研究机构做了一份报告,其中发现,中国85%的购房者一生中会有1~2次的换房行为。意味着,绝大多数人买房都不可能一步到位。


  但现实中,的确有些人一门心思只想着一步到位。


  原来我接触过一个购房者小王就是这样。在2010年的时候就想着买房,结果钱不够只能买到北京5环的房子,当初他嫌地方离公司距离太远,想着多攒几年钱,在4环内买一套大房子。然而当他攒够了钱的时候,却发现,自己的钱连5环的房子都买不起了。


  核心资产的价格上涨速度,要远高于正常人的收入水平。聪明的购房者,会在合适的地段先买一套流动性好的刚需房,然后随着自己的收入增加,再加上房子增值所带来的收益,完成第二套房子的置换。


  从北京6环,买到5环,再从5环进4环……房子不仅要考虑居住,还要考虑投资收益。



  3

  离公司最近的房子,才值得买!


  如果你打算在一家公司干一辈子,你可以买在公司附近,享受一辈子的走路上班福利。但绝大多数人不可能这样。


  所以,你在资金有限的情况下,买首套房一定要先考虑它的地段概念。这个地段是不是城市的发展方向,是否未来可以给你带来一定的价值收益。


  拿我之前的一个咨询案例做解释。小李毕业后因为公司在老城区,为了省时间,于是在公司附近买了一套二手房,但整个城市的发展重点是新城区。3年后,小李的公司要搬迁到新城区,然而当小李去买新区买房的时候,却发现自己的房子根本没人买,而新区的房价已经比三年前翻了两番。


  小李非常后悔,为何自己不多花半个小时坐公交,而是选择了5分钟的路程。


  要记得,公司不是你的,但你的房子一定是你的,你要帮它想好位置。


  很多时候,如果上班不便,宁可把所买的房子租出去,自己租在公司附近,以租养租,也不要随意在一个没有升值潜力的地方,两眼一抹黑就上了车。



  4

  高铁地铁通了,房价就涨起来了!


  很多人对高铁和地铁非常迷恋,对售楼处经纪人口中,“高铁一响,黄金万两”的说辞深信不疑。这显然是错误的。


  在中国,高铁带来房价上涨的例子数不胜数,但同时,高铁带来房价落空的例子也不少。


  高铁的意义在于加强城市资源的流动性,无论是人口还是金钱。有些地方,因为高铁建成,引进了隔壁大城市成熟的产业链。产业落地,创造了财富,提供的高薪就业岗位多了,自然吸引了很多人口流入。


  但有些地方,高铁建成,产业一家都进不来,反而加速了人口外流的动力。之前担忧交通和距离因素的劳动力,也想着去其他城市淘金。


  高铁的真正根源在于产业,而产业的落地在于城市的人才基因。所以像南京、西安、武汉这些高校资源强市,当年高铁地铁建成,房价一飞冲天,而那些连个二流大学都没有的城市,即使是高铁来了,也没有产业选择在这里落地。后果很是惨淡。


  所以不要轻易相信,一条高铁,一次”大会“就会让当地房价起飞的谎言。去年因冬奥会炒作,房价飙升的张家口,今年房价就跌了很多,你要思考,冬奥会后,真的有人愿意来这个城市工作生活吗?



  5

  亲戚朋友都在买房,我凭啥不买?


  很多刚需买房,看的是行情热度而不是冷度。


  当“万人抢房,地王频出“登上新闻头条,刚需们像是打了兴奋剂一样冲进去就买,而当房价下跌,售楼处倒闭时,刚需们则对房子不理不睬。


  当你问他,行情不好的时候为什么不买,他说钱不够,但当你问他,为什么行情好了,你就有钱买了,他说这还不容易,借啊!


  殊不知行情一个波折,房价已经涨出他几年的工资了。然而很多人依然逃离不开”买涨不买跌“这个人性缺陷。


  其实在某种意义上讲,楼市和赌场的性质是相同的。庄家做局,大户炒作带节奏,散户入场接盘,等韭菜割完了,大户开始抽身分钱。


  你要做的就是,在庄家做局的时候立马入场。其实很简单,每一轮房价上涨信号都是很明显的,无外乎,利率连续调低,调控政策解除,一波波货币宽松。


  要记得,当街边大妈都在讨论买房,才是楼市最危险的时期。刚需想着跟买,投资想着抄底,这就是韭菜和镰刀的本质区别。



  6

  房贷利息太多,尽量全款买房!


  这样的刚需购房者不在少数,仿佛从银行贷款买房是人生最不堪的事情。可事实上,这些年投资者都是用着银行里刚需存进去的钱,买了房子,然后把房价炒高后再卖给刚需,以此循环。


  你要明白的是,房贷是一般人从银行里拿到利息最低的贷款,能贷多少算多少,而且把时间撑到最长。不要害怕利息有多少,因为利息会被时间吞噬掉。


  20年前,北京的房子4000元每平米,每个月月供就2000元,按当时2000~2500元的工资来讲,这个月供和利息简直是天文数字,一般人谁敢想象?


  然而20年后呢,月供2000是什么概念?也就是一双鞋的钱。


  未来货币只会越来越多,利率会越来越低,人民币的购买力会处于长期通胀的道路上。所以不要着急还款,用你辛辛苦苦赚来的钱和时间赛跑,那样只是徒劳无功。



  7

  只买新房,二手房什么的太差劲!


  ”新房癌“患者广泛存在于刚需购房人群中,而且越小的城市这个观念越发根深蒂固。


  我曾经采访过几个人,有的说,丈母娘要求婚房必须是新房,有的说,别人住过的房子不好不吉利,也有的说,一辈子就买一套房,必须是新的。


  其实换个角度想,新房买了半年之后,不也是二手房吗?这和车是一个道理。如果你平时关注楼盘,会发现同一地段上开发10年和开发5年的楼盘价格差异很小,更多的在于物业、绿化、区内配套等硬核条件上。


  而且二手房也有其独特的好处。首先和新房存在天然价差,同一地段的二手房的价格要低于新房,这在三四线城市尤为明显。


  其次价格弹性好,有挖笋的潜力。因为新房售楼处都是根据市场统一定价,而二手房都是业主定价,很容易遇上“着急用钱,低价急售”的房源,买到就是赚到。


  其次,可以从二手房楼盘看出小区的生命力,如果在几年内小区内部环境、安保、公共设施依然如新,则说明这个小区的物业管理非常好,这点在新房中是看不出的。


  当然这里的二手房并不是那些年代久远的老破小,而是10年之内的次新房。如果未来同一地段升值潜力一样,选择价格低的资产,性价比自然高,买房要根据投资思维去思考,而不是单纯对新旧的取量。



  8

  全球疫情形势很糟糕,我们的房价要大跌!


  在十几万的咨询案例中,经常遇到这样的问题。


  如果朝鲜发射核弹,房价会跌吗?如果川普得了新冠,房价会跌?如果发生世界大战,房价会大跌吗?


  这些问题是现实存在的,很多刚需购房者很喜欢把宏观事件和中国楼市紧密联系在一起,认为一切均有关联。


  可以很负责任得告诉你,即使是第二天陨星撞地球,第一天我们的房价依旧不会大跌。


  中国的楼市和美国的股市是一样的,均是国民财富主体。不同的是,美国股市因为疫情熔断了三次,而中国楼市却没有因为疫情房价大跌。


  目前我们的楼市已经形成了一套独特的运行系统,在这个运行系统外面,是一层政策加固的保护层,房价绝对不允许大幅度高低动荡。


  所以你的关注点,并不是国家大事和国际形势,而是你所在城市这一亩三分地的行情走势。你的城市今年人口的流入量如何,供地周期怎样,库存多少,城市发展方向和政策落地进程如何?


  再往大了讲,就是此阶段国家对于楼市的态度如何,整体货币运行环境,你所在城市对房地产的依赖度多高,这些才是你要关注的重点。



  9

  品牌开发商就是好,当地媒体数据就是准!


  不得不说,中国楼市进化了20多年,现在依然没有形成一个完全平等,透明的市场。以致于大部分购房者缺乏辨识能力,只能盲目跟风,相信明面上的东西。


  前段时间,一个四线城市的读者咨询我,说当地入驻了几家品牌开发商,而且在郊区选址开盘,价格还卖的特别高。他没见识过”洋货“,所以打算高价买一套。


  其实这些年开发商一直在存量竞争,极其惨烈,为了开疆拓土,很多开发商都下沉到三四线城市,专门把价格挑高,依靠品牌影响力和全城营销,收割三四线的优质韭菜。


  很多人认为一线品牌商来了,自己所在城市必然房价会走高,而且品质肯定好,忙不连跌地买了房。殊不知几年后,新盘周边配套根本起不来,结果落了深坑。


  要知道,品牌开发商好是好,但一切商业行为都是为了追逐利益,在郊区开盘,成本低利润高,他们有自己的算盘。


  还有盲目相信当地房地产新闻数据的。为了能让房子卖得更快价格更高,其实很多数据都是被当地媒体修饰过的,开发商和媒体是捆绑利益关系。


  所以如果你想知道你所在城市的真实行情,还是要去线下二手房门店,询问一线中介交易人员,得到的信息大概率会比网上来得真实。



  10

  如果你对以上9条刚需常见的错误思维已经深刻领悟。那么恭喜你,你现在已经成为一名中阶购房者,这些知识会帮你避免高位站岗,建立一定的投资思维。


  当然万物理论在于实践,在买房之前,一定要亲自看房20套以上,再去做选择,相信我,你会得到不一样的结果。



  最后送给你一套购房法则,一定要在心中铭记:


  以自住的心态选房,以投资的心态选地,以反人性的思维固守己念。


  用脚丈量土地,才用知识换取财富。





二,和网友讨论刚需买房。



房贷计算器小编:


 刚发文就看到消息:河南驻马店重磅发文:公积金买首套房首付从30%降至20%,贷款额度从45万升至50万。此外还有购房补贴!鼓励刚需已经从三线城市开始了,接下来就是二线一线。



网友:徐小平 房地产研究-禅


 《徐小平/房地产评论》


降息了!5年期LPR降至4.75% 1年期LPR降至4.05%!


今天2月20日,央行公布新一期LPR利率,一年期LPR为4.05%;五年期以上LPR为4.75%,上次为4.8%。


房贷利率下调的金融政策有利于刺激楼市的启动,将来还有二至三次的降息空间。


如果开发商配合降低首付和打折优惠措施,建议刚需购房者果断出手!


因为没有理由不看好中国的经济!全球最好的市场在中国!房地产是经济支柱之一,中国最好楼市在大湾区,大湾区最有价值的城市是深圳!


一切事物的最好机会都是在危机之中旦生,房地产稳中上涨趋势不改。


行到水穷处,坐看云起时。


田径运动场上赛跑比赛的信号枪声己发出,你准备好了吗?




网友:丁桂军13589464276


不降价,没政策,坚决不买,必须要比年前得到真正实惠




网友:郭群


 这么贵刚需买不起




网友:peter


 只买新房,不买二手房,切记切记!


小编:


这个理论在三四线可以,大城市不成立




网友:surprise惊奇


 一个城市的房价天花板,永远不是炒房客决定的,而是由最有钱阶层里最穷的那部分人决定的,差不多就是当地的中产。




网友:李江


 估计刚需买房,买的人多了,房价要涨?




网友:水月青青


 就算首付比例下降,贷款部分就增加了啊,一套500万的,如果手头连250都没有,刚需谁敢买呢


小编:


首套房20-30%是最合理的




网友:隼翼


小编一针见血刺穿政府懒政行为,期望尽快调整首套二套界定和限贷比例,做到真正落实为民解决刚需实质问题,坚决支持中央房住不炒大方针。




网友:少博


 请问是不是可能会降贷款利率,本来上浮15的往下降。 另外疫情结束马上买合适吗?


小编:


降息已经在进行了,加点下浮也是必然




网友:雪


 青岛济南是不是还要政策呢


小编:


当然,之前跌的这么凶,宽松力度一定不小




网友:王启东


今年的房地产市场,也会走出一条微笑曲线?




网友:95°45E 29°55N


 反正不管是啥都是房地产或成最大赢家




网友:Chris


 谁手上还有钱




网友:qmin


小编,疫情之后,如果武汉房价跌幅明显的话,可以买一套二手房吗?已在其他二线城市有一套,武汉户口,不确定是否在武汉还有投资买房的必要


小编:


武汉最早也是四季度再买,值得投资




网友:九月


小编,杭州什么时候入比较好?


小编:


等等政策




网友:大法师


小编,疫情过后,影响地方房价走势的三个因素:

①疫情对本土开发商资金链的真实冲击;

②地方提前释放“提振”政策的着力点及意图;

③当地可售楼盘的体量及老破小待拆迁改造模。

城市情况不同,所以因城施策,和住房不炒并不矛盾,房价走势各不相同


小编:


所以,我说过,疫情是回暖加速器,疫情是分化加速器。




网友:蔡昭飞


 受疫情影响,武汉的房价会下降吗,为什么最早也是四季度再买?


小编:


要疫情基本解决才行啊




网友:昌


 为了弥补疫情带来的财政损失,地方政府必然会鼓励多卖房子,要想多卖房子,一定要把房价抬起来。


所以,2020年房价肯定会普遍上涨。




网友:太极郎中


 如果真这样,一线,强二线到时买房更难了


小编:


鼓励刚需的政策就是降低门槛了,所以到时及时上车




网友:EVandy


2021年房贷计算器小编啊,您说的太对了,我属于第2种,新上海人老婆拿到了上海户口,郑州的房子卖掉了有过贷款,现在首付至少50%,现在孩子3岁刚上幼儿园,想在杨浦买套老破小解决孩子上小学问题,请问像我这种情况的何时出手啊,求大神指点迷津啊,已经困扰好久了,万分感谢,还望大神能回复一下,解决一下我这个大心病啊。


小编:


首付不够的话,紧盯政策。


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