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利好来了!这些城市的买房机会到了

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政策主导城市的经济与人口发展,这一点不用解释,已经是共识。


过去三四十年,中国的人口不断从农村流向城市,是因为管理层将最后的资源、政策与福利都砸向了城市,尤其是中心城市。


人都是趋利避害的,去城市能够赚到钱,能够享受到更好的资源,过上更好的生活,谁还愿意留在农村。


所以,从改开之后,中国展开了浩浩荡荡的城市化进程。城市化率从改开前后的20%左右,发展到了如今超过60%。


目前中国的城镇化已经从第一阶段进入了第二阶段,从原来的农村进入城市,到现在的从中小城市流向中心城市和以中心城市为核心的都市圈、城市群,速度也从原来的高速转变为中低速。


房贷网小编从这个方向来看,未来中心城市和都市圈城市群依然是最有发展前途的地方。由此,有人也认为三四线城市没有了前途,也没了钱途。


诚然,无论国内还是国外,大城市化的背景下,很多三四线城市注定会没落,但在也有一些会是例外。


近日,发改委相关负责人表示,因为疫情带来的教训,大城市人口密度过高,抗风险能力不强,需要在三方面进行调整:


一是要划定并坚守城市开发边界,慎重撤县设区。


二是有序疏解非核心功能,引导过度集中的资源要素逐步有序转移,合理降低中心城区开发强度和人口密度。


三是与周边中小城市、郊区新城等联动发展,通过推进交通一体化,培育发展一批现代化都市圈。



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其中那句“慎重撤县设区”,让很多城市的扩容梦碎了。


比较幸运的是长春、重庆、成都、烟台、邢台、芜湖等城市,在去年顺利实现了撤县设区。


当然,去年的任务不一样,去年是“十三五”最后一年,要努力完成此前制定的1亿人进城的目标。


如今,在这个新提法下,各城市想要撤县设区,难度非常大。目前,提议“十四五”期间要努力完成撤县设区的城市有郑州、泉州、合肥、太原、福州等城市,估计悬了。


再看第二条第三条,其实就一个意思,要控制大城市的人口密度,努力发展郊区和周边城市,以疏解大城市的人口密度。


这一提法,并不是第一次出现。早在去年,《求是》杂志上的一篇文章就明确提出:


全国城市都要根据实际合理控制人口密度,大城市人口平均密度要有控制标准。要建设一批产城融合、职住平衡、生态宜居、交通便利的郊区新城,推动多中心、郊区化发展。


合理控制大城市规模,不能盲目“摊大饼”。要推动城市组团式发展,形成多中心、多层级、多节点的网络型城市群结构。


城市之间既要加强互联互通,也要有必要的生态和安全屏障。中西部有条件的省区,要有意识地培育多个中心城市,避免“一市独大”的弊端。


这里说的非常明确,要发展大城市的郊区和周边城市,有条件的省份甚至还要培育多个中心,也即打造副中心。


房贷网小编认为在这种背景下,上海、广州、南京等城市,正在为郊区努力抢夺人口。


比如过去两年,广州一直在放宽非主城区的人口落户门槛。


去年底,广州发布《广州市差别化入户市外迁入管理办法(公开征求意见稿)》,计划放宽入户门槛,只要是全日制大专、28周岁内、特定七个区(白云、黄埔、花都、番禺、南沙、从化、增城)、一年社保即可入户。


南京也是一样,全面放宽了浦口、六合、溧水、高淳区城镇地区落户限制,持有上述四区居住证、缴纳城镇职工社会保险6个月以上的人员,可以办理落户。


此外,上海最近也是动作频频,印发了《关于本市“十四五”加快推进新城规划建设工作的实施意见》,提出:


5个新城(嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇),将制定差异化的人口导入和人才引进政策,探索出台与中心城区差异化的购房和租赁政策。


很明显,在设置人口天花板多年后,在人口滞涨多年后,上海要开始抢人了,为它的郊区抢人。


大城市的郊区,也是大城市的管辖范畴,其人口竞争力同样非常大,这些地方放开落户,甩开膀子抢人,又将对三四线城市进行一轮虹吸。


此外,城市的郊区相比于主城区的房价,涨幅慢,抗跌性弱,像天津、郑州、济南、石家庄等这些阴跌了两三年的北方城市,下跌的区域主要就集中在郊区。


如今郊区开始抢夺人口,原本下跌的,可能会转跌为涨,原本与市区房价差距较大的,则会进行一轮补涨。



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至于发展周边城市,有条件的地方发展多中心这一点,本号去年就撰文专门分析过。


房贷网小编认为对于两类城市的楼市是利好。


第一类:


就是超大城市的卫星城。这样的城市有很多,比如北京周边的廊坊,上海周边的嘉兴、湖州、南通,广州周边的佛山、中山,深圳周边的东莞、惠州。


目前四大一线城市都在通过地铁通勤,将周边的卫星城与自己紧密相连。


北京地铁22号线已经规划至廊坊,在廊坊设立4站。上海的地铁线路也规划至了嘉兴的嘉善。


广佛已经同城化多年,未来还将有数十条轨交对接,广州地铁18号线将延伸至清远、中山、珠海。


深圳的地铁14号线也将延伸至惠州,在惠州设设立4站。



第二类:


就是强省会省域的第二中心城市。


像广东、浙江、江苏、山东、辽宁、福建这几个省,本就是双核地区,广东有广州、深圳,浙江有杭州、宁波、山东有济南、青岛,辽宁有沈阳、大连,福建有福州、厦门,没有再去发展多中心的必要,而像四川、湖北、湖南、河南、陕西这几个省会独大,省会优势强二线的省域,特别需要发展第二中心。


第二中心显然要落在省域副中心的头上,比如河南的洛阳,四川的绵阳、宜宾,湖北的宜昌、襄阳,湖南的岳阳、衡阳,陕西的榆林。


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