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上海的房东开始扛不住了

3月份即将过半,最近2021年房贷计算器小编在密集的做一线市场调研。


原因无他,每年的3、4月份都是传统的市场旺季,今年我们想抓住这个特殊的节点,观察市场上是否有一些不一样的趋势。


结合最近的踩盘经历,有一些非常强烈的感受,忍不住想和大家分享。


先直接说结论吧:


上海的二手房东们,在市场博弈之后,已经开始扛不住了。



1


首先我想先和大家聊聊微观层面的细节。


也许有些朋友没有发现,最近上海的二手挂牌房源介绍里,出现了越来越多的房子,带着这样一致的描述。


价格可谈。


包括如今抢手的黄金内中环,都有这样的房源出来。


但各位可别误会,这里的价格可谈并不是毫无前提的,而是有附加条件。


举个真实的案例可能会更容易理解,前段时间我和平米的顾问专家,在大虹桥核心区的万科时一区踩盘,3期出来了1套小三房,中间的黄金楼层,带精装修,总价是950万。


注意这套房源,挂牌的信息里没有体现任何可以谈价的字眼,但是房源维护人那边给到的信息是:


如果你的付款方式是全款,可以让步50万。


如果付款方式是二套7成,可以让步20万。


如果付款方式是首套3成,那最好不要来了。


这就是如今房东赤裸裸的心理阀值,所有的谈判空间都围绕着付款方式来做调整。


这么做的原因也并不意外,很多房东要么是变现,要么是需要置换,无论是地段置换、空间置换、还是学区置换。


他想要的就是,这笔款项能够越快越多的拿到就越好。


只要你的付款方式足够好,那么他去上家谈的时候,也有空间可言。


但比较特殊的是,这套房源的房东,并不是以上这三种置换。


他是杭州阿里来上海总部的,属于人才型落户,对他而言这套刚购入不久、不满二的房子,已经到了足够高的心理预期。


所以真相是:


他要拿钱,回杭州摇倒挂红盘了。


各位可能看过一些信息,杭州去年底和今年释放了一大波的限价红盘,肉眼可见的倒挂空间。


谁看到能不心动。


让我觉得惊讶的是,市场上的房东,嗅觉比我们想象的还要敏锐。



2


2021年房贷计算器小编再来说几个微观的细节吧,我的某APP「关注房源」里,发生了一些微妙的变化。


大概在去年底,我关注了几个片区的房源,包括涨的足够高的吴泾紫竹半岛、春申高兴花园,还有刚刚起势的九亭标杆贝尚湾。


吴泾的紫竹半岛非常有意思,去年下半年一度因为紫竹华二单价冲到了10-11万,而且成交量并不小。


但是,奔着这个学区去的家长最后却发现,市招班表现的确不错,可地段班上一次的成绩却不乐观。


到了今年2、3月份,我们发现如今紫竹半岛的房东,仍然扛着压力把挂牌顶在高点。


如果真的让步,那就是彻底砸盘了。


所以现在正常的挂牌是10万,复式挂牌16万。


但只要有心点进去,你就会发现,最低挂牌价的带看量很微妙,30天6次。


这个和如今市场上的中间值,30天59次带看的房源,形成了将近10倍的差异。


所以我们能看到的真相就是,有些片区有些房源,买家直接不买账了,大家都在选择用脚投票。


我很好奇的是,紫竹半岛的房东,还能坚持多久。


还有我关注的北九亭标杆——贝尚湾,去年底的成交价破了6,当时的最高挂牌是6.9万,甚至个别破了7,还无房可卖。


而现在的情况呢,三房挂牌5.8万,两房5.9万。


不管你是置换也好,卖掉去摇新房也好,有些房东真的开始出现让步了。


再来说说高兴花园。去年的12月10号,高兴花园成交了一套房源,单价9.6万+。


那一波之后,很多房东开始惜售,稍微诚意卖的房东,把价格调到了10万+。


但是在今年2月底的时候,高兴花园突然释放出了很多套房源——单独链家一家,就有89套。


而且你仔细研究价格走势就会发现,最高挂牌价从10万回到了9万+,最低价已经回到了7.2万。


而且即使是这个价格,带看量也非常稀缺。


30天4次。


也许有人说这个楼层不好,有人说户型不好,但是如果你去一个个点开小区的房源会发现:


这种现象不是出现了单套房源上,而是近乎普遍到了整个小区。



3


为什么上海楼市会陆续出现房东扛不住的这种现象呢?


我们能给到的一线解读是:一个是心态,一个是市场。


我有个朋友在七宝链家工作,他告诉我去年底七宝一梯队的老破小学区房,成交价突破了10。


当时这位房东的心理感受是:


太可怕了。这么一套破败、局促的小一房,内部装修乱七八糟,租给外卖小哥的房子,我从来没想过有一天会上到10万。


个别板块的房东,看到这个成交价,自己都感到心虚、害怕了。


尤其在调控政策出台之后,对于这种局面能撑多久,能走多远,他们心里是没有底气的。


这种心态传导到市场,结果就是现在上海单独链家一家,二手挂牌量从过年前的不足3万套,已经回升到了3.7万+。


2021年房贷计算器小编认为挂牌量回暖也就意味着,二手房东们,开始考虑陆续出货了。


至于市场,相信各位在最近看到了这个数据。


大概在今年的4、5月份,上海会有33个楼盘集中入市。这批房源已经完成了价格备案,即将“领证”上市销售。


该批房源共涉及到33个项目,共计释放10044套,分布在浦东、宝山、松江、临港、奉贤、青浦、金山、嘉定、崇明、徐汇、闵行等11个区域。


很多人看到这个表格的时候,如果仔细看看备案价,会有和我一样的感受:


太便宜了。有点拼夕夕百亿补贴的味道了。


虽然这些供应很多分布在外圈板块、在郊区,但不出意外的话,大概率会消化掉8000+的房票。


不管最后的结果是需要积分摇号,还是直接不摇号选房,都会对外圈、对郊区的二手房造成极大的冲击。


郊区的房东们,你确定短期内不再出货了吗?


如果要出,尽快。


如果不出,请长期拿住。



4


另外,我们在3月初提示的——上海楼市,正处于真空期。


当时有一些细节观点,目前市场上的资金出现了真空期。


从一线信息的感受来看,银行放款速度正在慢慢的变慢,以前一个月就能走完的流程,现在需要三个月。


现在很多银行也不能确定新政的相关细则和楼市的风向,干脆凡是离婚有过婚史的就一律不给批贷款,然后再将整体的按揭放款速度降低。


甚至一些违规的行为,直接拒贷。


每个银行从今年开始,上层都会有房贷占比的要求,压着不放款,楼市自然转动不起来,银行当下对待房贷的态度,就是拖。


由于放款很慢,导致了整体的置换周期也被拉得很长。


大家仔细想想,置换周期变慢变长,也就意味着,上海楼市这辆车的链条转的慢了。


当买家批贷的速度慢了,买家过户的时间慢了,买家的主动权被压制住了,那么市场上卖家的强势,就要开始大打折扣。


结合前面的论点来看,当这辆车开始变得慢了(批贷速度),当这辆车的未来出现了不确定性(调控的收紧),当沿途出现了更好更漂亮的景点(限价新房)。


那么这辆车有没有可能,踩个刹车。



5


最后依旧是2021年房贷计算器小编的实操环节,购房者在这种“房东让步”的趋势下还能做哪些努力和改变?


第一,盘算盘算你的积分。


低于50分的,请抛弃所有的幻想,直接杀进二手市场。


分数在50-60分之间的,如果你考虑新房,也同时将二手作为备份。


65分以上选手中内环可以摇一摇,60-65分大虹桥热盘可以参与下...


第二,市场趋势发生变化的时候,要不要选择等待?


结论是不要。


因为当前的上海楼市供需逻辑没有发生大扭转。憋了2、3个月的新房供应刚刚才开始跟上,释放完这一波之后,后面的供应速度可能会减缓。


二手房的话语权,还掌握在房东手里。


当前这种微妙变化的市场,正是一部分积分不够的购房者,一个很好的入场时机。


第三,从趋势上,调控收紧依旧是主流。


我们亲眼见证了,很多人在第一波、第二波、第三波的调控政策中,陆续失去了购房资格。


后续的收紧打压,不排除误伤你的可能性。


当然,如果你是首套无房户,你是积分高的那一批,保护刚需依旧是上海楼市的主流。


除了这批人,其他人尽量不要等,你也等不起。



6


网友讨论:上海的房东开始扛不住了



网友:Fan


 长宁区中环内二手怎么看 都是没学区的 哈哈


作者


 我很喜欢,价格低估。




网友:大脸猫


 有没有400万以内的新房呢?


作者


 两张表里,33个项目都有价格和户型




网友:zzzz


 阈值。。


作者


 自己的词,阀值。一个阀门临界点




网友:戴文欢


 价格可谈的那套应该是绿地世纪城一期吧




网友:Frank


 新房,价格备案和领取预售证是两件事情吗?价格备案多久之后可以开盘呢?谢谢啦


作者


 两件事,另外集中开盘的事不用担心错过,和新房指南都会提前报道。




网友:gelu


都是去打新的,但很多积分不够,比如五年内买过房的之类的,干脆下架不卖了,因为卖了也积分不足打不了新,而且政策一直在变,人也不敢轻易丢了筹码换现金,万一出现像1.21号那种事,一晚上出政策,你交易到一半怎么办?不是置换不了就是又增加大笔成本


作者


不完全都是打新。


预期、置换、买家融资时间及成本、打新、未知政策、学区、转移阵地……每一个环节都有一些变化


网友:gelu


 这就看个人情况了,如果本身是带高杠杆炒的思路的,杠杆扛不住急于出手也不是不可能,不过上海这个市场应该不多,因为都置换改善为主,老老实实买房的人是多数,至于预期,基本上海有房子的没人看跌的。如果不是打新,杠杆也无压力,基本没理由会割肉操作


作者


 对了有一个原因没提到,部分高价挂牌被下架了,如今房东也有被动




网友:F


老师怎么看徐汇区的二手房房价呢?


作者


 徐汇还是坚挺,房源很少




网友:luyis


 上海若是跟杭州一样放开落户,肯定坚定买上海,一二线中泡沫最小!杭州二手房多少套,上海这么多人口二手房才多少套




网友:anna


 让步的基本是有“原因”的,比如付款要求,比如延期交房,比如房型、位置不佳,比如总价高。经济、实用位置好,特别是总价控制得好的,还是稀缺的。入学是刚需。


作者


 这个的确。还有板块




网友:金晓翀


房住不炒




网友:枫叶,躺在书里


老师,九亭的二手房可以长期持有吗?原因是什么?


作者

 

挺好的,9号线到徐家汇就是人太多,比七宝便宜居住也算舒适,学区弱了些。




网友:hxl


老师你好!

    

最近重庆销售量有所增长!现在适合购买吗


作者

 

依旧天量




网友:关涛

 

积分怎么算?


作者

 

可以翻翻以前得文章,搜索新房积分




网友:XU

 

两会房地产态度继续高压,买者心态买涨不买跌 ,北上(先上)深(二度,第一次呵呵呵)经营贷高压打击~




网友:潜水八爪鱼

 

阿里总部不应该在杭州吗 怎么在上海


作者

 

大虹桥也有




网友:Hzz

 

落户新政后,新落户的人积分低,二手会涨价




网友:Vincent

 

对于每年印钱10%的地方等待重来都不是什么好事。何况将来也是印7%一年,只要有流动性就是好房子。


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