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济南楼市过往12年房价

讨论房价,只有将时间轴拉长才能看的更清楚,我们看一下近十二年济南楼市的价格波动,以及地产调控政策,让大家了解一下过去房价的暴涨时间点。


在很多人的眼中现在的济南房价已经很高了,很后悔房价便宜的时候没买房,2019-2020年济南稳定的房价,依然是房价阶段性的低价。


那么过去12年济南房价是怎样的,房贷网小编和大家一起来回顾一下。



回顾济南楼市过去的十二年


2008年济南房价——全年均价走势为5000-5500元,2008年海尔绿城全运村首开,价格8000元/平米左右。


2008年9月,国际金融危机全面爆发后,中国经济增速快速回落,出口出现负增长,大批农民工返乡,经济面临硬着陆的风险。


为了应对这种危局,中国政府于2008年11月推出了进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的十项措施。


初步匡算,实施这十大措施,到2010年底约需投资4万亿元。


2008年购房政策放宽——住房贷款利率打折 为基准利率0.7倍


1、将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。


2、最低首付款比例调整为20%。 


2009年济南房价——全年均价走势为5500-6000元,2009年济南楼市从过完春节开始抬头,半年有楼盘涨价3000元/平米,比如阳光100从6000元/平米到了9000元/平米。


从2009年开始刺激政策一直持续,济南这种城市相对后知后觉,房价上涨一般落后于1线城市6-12个月。


2010年济南房价——济南2010年的全年均价走势为7000元-7900元,每平米涨幅在900元左右。


延续2009年的楼市刺激政策市场还是惯性向上,尽管2010年楼市政策再次收紧,但是反应到楼市又需要一个缓冲时间。



2010年 政策收紧——非改善二套房首付比例最低40%


1、对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。


2、对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。


3、4月17日国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,指出房价过高地区可暂停第三套及以上住房房贷。 


2011年济南房价——济南2011年1月房价突破8000元,至2011年七月房价达到当年最高峰8700元后,至12月回落至8500元的市场均价。



2011年 政策收紧——国八条出台,“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级


1、对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。


2、限购城市增加至50多个。


2012年济南房价——济南2012年1月以8400元的市场均价出售,而三月份为济南2012年的市场最低谷,市场达到了8248元的是市场均价,后又开始新一轮的上涨,济南的2012年10月房价又涨回至8500元。


2013年济南房价——从1月开始2013年济南的房价全年都属于上涨中至12月已经达到了9200元的市场均价。2011-2013年房价相对稳定,除个别楼盘可能有例外,大体是慢涨平稳行情。


2014年、2015年济南房价——这两年济南房价比较平稳,房价一直维持在9200元到9500元的销售均价。


高新万达住宅从2013年——2015年房价一直维持在8000-9000元/平米,西客站片区6000块一平的房子没有多少人买。市场非常平淡,纯粹是刚需、改善购房者占主导。



2014年政策放宽——限购逐步松绑,调整首套房认定标准


1、对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。


2、对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,再购买第二套房执行首套房贷款政策。


背景:8月70成新房价格平均环比下跌1.2%,不仅创下了2008年以来的历史新高,同时也创下了近十年的最大。


46个限购城市中,除北上广深及三亚外,全部在不同程度上松绑限购,但作用非常有限。


2015年  政策放宽——首付比例降至40% 公积金贷款首付20%


1、二套房首付比例降至低40%


2、不限购城市首套房首付款比例低25%


3、公积金贷款首付比例20%


4、限外令松绑,有资格的境外机构和个人可在中国境内购房


5、央行5次降息,6次降准


背景:房地产市场持续走弱,在整体宏观环境压力存在的背景下,高库存成为常态,去库存被中央和地方经常提及,房地产调控措施不断,2015年成为“楼市政策年”,中央以稳定住房消费为主,各地积极打响“去库存战役”。


2016年济南房价——2016年是济南房价真正的上涨年,上半年部分楼盘平均每月上涨1000元/平米,月月摇号、月月清盘,海信贤文世家是典型代表。济南住房销售均价正式从9200元/平米的房价飙升到11600元/平米的销售单价。


房贷网小编认为这次涨价,是全国性的普涨、暴涨。



“一城一策”相继限购  


从2016年9月30日晚间到10月6日,限购新政相继在北京、天津、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、苏州、深圳、广州、珠海、东莞等二十个城市落地。2016年的“国庆”成为史上房地产调控政策最为密集的假期。


2017年济南房价——2017年济南房价继续疯狂,房价于2016年破万之后现在的房价,继续飙升价格达到了17000元/平米的市场均价,部分片区已经破了2万的销售均价,2017年房价可以说直接指向2万一平米的时代。


济南售楼处门口又重现排队买房的景象,甚至形成了所谓的买房鄙视链,全款买房的往里走,按揭的不要堵门口,公积金贷款的请把共享单车挪走。



2017年济南楼市政策收紧


4月19日发布最严限购,本市户籍家庭已拥有一套住房或有住房贷款记录的,申请住房贷款均视为第二套住房贷款,首付比例提高至60%,非本市户籍家庭购买住房贷款首付比例提高至60%,商业按揭贷款最长年限缩短至25年。


2018年济南房价——2018年上半年济南的房价还是上涨的趋势,济南历下最高峰销售均价为25000元一平米,槐荫地区达到了13500元的销售均价,市中也达到了19000元时代,就连商河县城的售价也达到了7000元一平。2018年下半年济南房价开始回调,开始下跌行情。


2019年济南房价——2019年有个常规的小阳春,另外政策上有略微放松的迹象,大家以为市场要真正回暖。但是730政治局会议之后,确定房住不炒的大方向,刚刚松动的楼市再次进入调整期。2019年上半年是适合卖出二手房产的好时机,同时下半年年底是适合刚需盘置业的好时机。


2020年济南房价——疫情的影响,开发商开始了抢任务的价格战促销年,这一年房价异常的平稳,开发商的战略就是:促销、促销、促销!3季度调控政策针对开发商的三条红线,开发商降杠杆。2020年也是购房者应该买房的一年,我也一直在强调把握机会,年底四季度劝说很多人上车。



2016年后白菜价土地再也没有了

  

2016年前,济南独特的“土地唯一熟化人”地产开发模式,让外地品牌开发商在济南拿地比较困难。简单来说就是谁负责拆迁土地就归谁,那个时候济南的本土开发商的日子过得很滋润,如鲁能、重汽、三庆等等。


这种土地出让模式,更多的是凭借政商关系拿地。所以那时候在济南的房地产市场格局中,山东本土开发商是市场中的主流。


为此外地品牌开发商为了进入济南,纷纷与济南本土开发商合作共同开发。最典型的是绿城、万科、融创等,都是济南本土开发商负责拿地而后合作开发许多品牌开发商都是依靠这种模式进入济南市场。


2016年之前济南因为有“土地唯一熟化人”地产开发模式,所以中海、中建、天鸿、建邦等在这之前都储备了足够的低价土地,赶上这济南房价暴涨,赚的盆满钵满,现在在售的部分低价楼盘就是因为成本低,所以有足够空间降价。


2016年6月30号是济南土地市场上最具历史意义的一 天。济南的土地市场的唯 一熟化人制度全部取消,济南的的土地资源由以前的靠政府关系拿地变成了靠竞拍手段拿地——价高者得。济南本土开发商的优势丧失殆尽,品牌开发商占据济南房地产市场主流,“抢地时代”全面到来。


2016年6月份唐冶片区有三宗土地出让,帝华经过436轮的竞拍夺得其中的两个地块,楼面价达到7100元/㎡。在帝华拍地结束的当天唐冶片区所有在售项目全部封盘酝酿涨价。


2016年8月12号工业北路快速路与R3线交叉口地块(如今的万科海右府,经过327轮激烈竞价被万科以楼面价9613元/㎡成功拍下,溢价率高达342%刷新了区域地价成为济南楼    王。借此机会这个地块对面的祥泰城由2015年的6000元/㎡涨到了15000元/㎡。


2016年8月26号高达630亿的万达文旅城落户历城区港沟镇受这一消息的影响,潘庄对面的景和山庄暴涨了近7000块,翻了一番。



回顾一下济南房价的两个快速上涨期


济南的房价有两个大的时间节点上涨比例相对比较高,2009-2010年济南的房价有一个快速上行期,是因为2008年4万亿的经济刺激,首付比例、贷款利率都很合适购房。


2016年——2017年济南的房价又翻了一番由1万涨到将近2万,这一次是全国性的大水漫灌、棚户拆迁、去库存,大水过后,再无洼地。


如果说2009——2010年济南房价上涨是因为经济刺激,那么2016年之后济南房价的暴涨,既有经济刺激,另外一个重要因素就是土拍,土拍让楼面地价直接几倍增长,土地成本+建安成本+营销成本,让济南主城区房价再也难回万元以下。


只有我们跳出来再看的时候,才会发现经济刺激对房价的影响。


过去的十年我们经历了2次大的经济刺激政策,让房价有了两次比较明显的跳涨,而除了这两次跳涨之外,济南房价也是微涨的趋势,这种微涨就是与城市发展、人口流入、土地供应相关。


金融刺激属于拔苗助长,涨完了就需要休养生息。


2020年的疫情下,其实存在资金的规模性释放,全球的资金宽松,这是无法避免的。总有一部分最先接触到资金的人先赚到钱,这部分资金从一线开始抢夺优质房产。


国家一直在有意的去隔离资金进入楼市,才能让楼市相对的平稳,但是过去一年的一线、热二线楼市的行情还是出现了。


这一次的宽松,对济南这样的相对弱二线城市,我认为会相对有一个长尾效应。今年的小阳春+接下来的走势能否验证我们拭目以待,这是一个现在进行时ING……


我不认为济南房产有炒作的空间,但是有因为大环境+需求释放+库存不高+集中土拍的一个叠加效应,这一点我明晚直播再一起聊聊吧。



总结:


回顾一下历史,2008年金融危机,济南开始鼓励市民购房放开限购;2009-2010年因房价飙升,2011年济南实施限购;三年之后因经济不景气2014年放开限购,鼓励市民购房;2016、2017年房价再次飙升,济南再次实施限购。


前几年的楼市调控政策,都是一刀切,眉毛胡子一把抓,全国一个大政策,经济不好的时候鼓励大家购房,经济回升又开始限制大家购房。


而2018年之后的楼市调控变成了因城施策,同时我们面临的经济问题与前几年大不相同。产业升级、供给侧改革、对外贸易摩擦,我们需要过几年苦日子,这些都不允许我们在当下几年再搞一次大水漫灌。


但是2020年的疫情,这是始料未及的,就有了后面的各种策略。


每一次的刺激也好限制也好,楼市的启动和刹车都需要足够的时间。


而随着现代社会信息传播的更快、更透明,会使得掌握信息的人更容易看到机会、避开风险。


楼市到了这一阶段,有可以借鉴过往的地方,但是又是真正分化的开端!现在各个片区,各个楼盘呈现出的房价,都是此时此刻相匹配的价格。


至于未来能涨多少,就要看片区发展、楼盘自身综合条件。


房贷网小编认为稳定是常态、慢涨是趋势、分化是必然、跳涨看机缘,很难再有下一次的暴涨。


看清片区发展趋势,房住不炒、升级居住、相机而动。



网友讨论:济南楼市过往12年房价


网友:阳光100郝


今年大概率得涨涨了


作者


涨不涨不知道,大部分楼盘肯定跌的概率是零了!




网友:他山石


满济南的房产自媒体,也就老师说几句真话了!


其实阳光底下无新事,货币一定是越来越多,越来越多的,每年换个说法而已,以前宽信用,现在宽彩证,他总得想着法的流出来。


老百姓能做什么资产配置来扛通胀呢?不可能连做点投资的资格都没有吧,买两套放着吧,等呗!


还有,这一波京城开始了,济南不会太久了吧



作者


刚刚跟一个朋友聊天,我说:我不想看到刚需犯错,因为很多人错过了可能需要好几年改正。同时我也不想乱推荐,因为买错了可能影响人家一辈子,这种事不能做。




网友:Allen


我就是来看评论的,哈哈哈哈




网友:风鹤云鹰


回头看,接受经验与教训


向前看,需要眼光与策略




网友:蔡胜奎


老师时间轴梳理的真好,良心文章。




网友:黄磊


 限购不松很难波动,毕竟不是一线强二线,平稳开发吧。




网友:依旧如此


 集中土拍也有利房价?


作者


 看短期的周期。




网友:Frankenstein

 

四年后四号线建好了再看




网友:zhai

 

贺总,分析的精辟,学习了




网友:燕宇

 

说的太好了,很全面的分析!




网友:阿琨

 

历史惊人的相似。认知和观念不变的话行为也不会变,面对同样的事大概率会做同样的选择!所以历史惊人的相似




网友:Dream

 

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