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房价是经济的一把利剑

2021年,房贷网小编认为房价是悬在中国经济头上的一把利剑。


去年疫情之后,一线城市的房地产“意外”成为了中国经济复苏最强劲的版块之一。


国家统计局数据显示,2020年全国70个大中城市中,北上广深四个一线城市的房价再度领涨,其中新建商品住宅销售价格同比上涨3.9%,二手房价格同比涨幅均超过6%。


市场机构的数字或许更能反映大家的直观感受。


根据中国房价行情网跟踪,深圳2020年12月底二手房均价达到87957元,同比大涨34.25%。


深圳也是主要城市中房价启动最早的,去年3月就屡屡出现千万豪宅秒光的现象。


这让很多人联想到上一轮房价暴涨,深圳就是第一个出现增速拐点,北上广半年后跟进,然后扩散到二三线城市。



北上广深房价同比增速对比,绿色为深圳


到了2020下半年,上海、北京果然相继感受到楼市火热。再加上如今层层加码的限购政策,几乎已经到了加无可加的地步,利空出尽,剩下的就全是利好。


2015年的历史又要重演了吗?


但是,2021一开年,官方给了我们不少惊喜。


如果用一句话总结今年的楼市调控风向,那就是“去金融化”。从需求(买房)和供给(盖房)两个方面,我们都能明显看到这一特征。



01、二手房,也要管了


先说说买房。


去年房价涨得最凶的深圳,今年出了个很有意思的政策。


2月8日,深圳给全市3595个小区,定了一个二手房指导价。很显然,这个价格是就低不就高。


有网友说,“吃完午饭,一看新闻,固定资产少了200万。”


200万还是少的,有挂牌均价19万/平米的豪宅,被标了13.2万的指导价。业主反手就去深圳市长热线上,投诉了深圳住建局。


政府给一手房限价,在全国都是常态了。可是你管得住开发商,还管得住每一个卖房的老百姓吗?


在二手市场上,大家有太多手段可以规避政府限价,甚至还巴不得政府备案价低一点,来节省税费。


深圳的办法,不是管老百姓,而是管银行。


深圳多家银行证实,已经收到政府要求,二手房房贷只能按照指导价发放。也就是说,一套指导价500万的房子,买卖双方固然可以用私下交易的方式,把价格加到600万,但是银行发放贷款时,就只给你500万。


多出来的溢价,买家只能自己去筹钱。


这相当于大幅提高了二手房交易的首付比例。


比如你原来买这套房子,首付最低是600万的30%,也就是180万。有了500万指导价之后,自筹资金变成了500万的30%,再加100万,总计250万,实际首付比例是41.7%。


理论上来说,直接提高首付比例并不是一个特别好的房价调控手段,因为这样会无差别打击到真正的刚需。对于炒房者来说,首付高低无非是多赚少赚的问题,真正的刚需,却可能就因为首付提高了10万,而彻底无法上车。


但是深圳二手房指导价的效果,还要结合这两天的另一个消息来看:企业用房子抵押获得经营贷,也要按二手房指导价来评估了。


而企业经营贷,被认为是当前个人买房被严格限制的情况下,楼市增量资金的重要来源。


房地产专家任泽平有一个很著名的论断,房价短期看金融,中期看土地,长期看人口。只有拉到几十年的长期尺度上,房价才取决于老百姓的需求,而短期看,房子的本质是金融品,房地产市场就是一场金融游戏。


我们先来复习一下,经营贷在这场金融游戏里扮演了什么样的角色。



02、金钱魔术


在过去一段时间里,房地产不仅仅是一场金融游戏,还是中国进入门槛最低的高杠杆金融游戏。


很多人在论证中国房价过高时,会提到租售比这个概念,也就是月租金跟房价的比值。这个概念的意义是,你花钱买了房子,要租出去多少个月才能回本。


根据诸葛找房数据,2020年底深圳房价租售比是1:757,回本周期是757个月,大概63年。照这么看,大部分人买了房,这辈子都没法回本。


但是如果把房子比喻成股票的话,租售比相当于股息率,中国没有几个股民是冲着股息率去炒股的,大家盯的是买卖差价。


只要房价一直保持不错的增速,买房什么时候都是划算的。


那么,拉长了看,中国房价的增速实际是多少呢?


根据国家统计局数据,北京商品房均价从2000年的4919元/平米,增长到2019年的35905元/平米,20年6.3倍,年化增速大概是9.6%。


9.6%的回报率,在经济增速整体下行的今天看上去很不错,但是放到20年里,最核心城市的房价也不过跑平GDP增速而已。


一般来说,名义GDP增速大致就是全国所有企业的盈利增速平均值,优秀企业应该远远跑赢这个速度才对。也就是说,买上市公司的股权,原本应该是比买房子更好的投资。


可为什么发财的都是买房子的人?为什么社会上的钱都流向了楼市?


因为买房是自带高杠杆的。你买100万的房子,首付只需要30%,也就是30万。一年后赚到9.6万,回报率32%。


当然,我们还要考虑贷款成本。假设贷款利率是5%,70万贷款一年的利息就是3.5万,这一年你实际赚了6.1万,回报率大概是20%。


20%的复利意味着什么?意味着4年翻倍。如果这个游戏能一直玩下去,你的30万首付,20年后会变成1150万。


买房不仅回报高,而且还很安全。敢于加杠杆的股民,也不在少数,但是短期的股价波动就能轻易让你爆仓。可是房贷期限长达30年,中间房价暴跌,银行也不会来催你还贷款。


鱼和熊掌兼得,就催生了炒房神话。


政府各种限制房贷金额、提高首付比例的措施,都是为了斩断这种高杠杆。但这时候,市场发明了一种新玩法,就是全款买房。


全款买房,是不是傻?


当然不是。


这种炒房者真正的资金来源,是经营贷。


国家不让用房贷,可这个市场上有的是钱。他们首先从各种放款机构那里,获得超短期的过桥贷款,全款买房,然后注册一个小微企业,把房子拿去银行抵押,申请小微企业经营贷款,拿这笔钱去还购房款。


近年来,国家对小微企业的金融支持格外宽松,用房产抵押获得经营贷,比房贷还要香,算上中央、地方的贴息,有时候甚至能达到无息贷款的地步。


按道理,经营贷必须用于企业经营,银行有责任监督资金流向。但实际上呢,银行也知道,企业真拿这笔钱去经营,说不定就亏光了,心里巴不得你拿去炒房。


社会上也不乏各种中介机构,专门研究怎么规避银行对经营贷的监管。如何堵上经营贷这个口子,实在是个难题。


深圳这次的二手房指导价,虽然没法治本,至少大大降低了经营贷额度,算是很有益的尝试。



03、高周转,还能继续吗


上面这些调控手段,都是对买房者下手。而楼市中另一个大玩家,房地产开发商,也是调控的重中之重。


而且相比前者,中央对开发商的最新调控,在资本市场上引起了更大的震动。


2月份,据说自然资源部在内网上发布了一份文件,核心精神是,全国22个重点城市的土地出让,全年只能分三批集中进行。


这是什么意思呢?


房贷网小编前面讲了,买房是个高杠杆金融游戏,盖房更是如此。


一般来说,如果对房价进行拆解,里面大概30%-50%是土地出让金,15%-25%是税费,政府拿走了房价的大头。再扣掉建筑和运营成本,开发商卖一套房子,净利润率也就是10%左右。


但实际上,除了土地出让金需要使用自有资金之外,盖房全周期所用到的资金,大部分来自开发商提前从消费者手里收来的预售款,以及各种渠道融资。


根据粤开证券统计,2020年房地产开发商的资金来源中,只有32.82%来自自筹,大概相当于3倍杠杆。而据《21世纪经济报道》分析,在土地出让金不要求全部自筹的年代,开发商杠杆率能达到7倍。


拿地-融资-预售这个链条一旦转起来,就变成开发商的印钞机。


这个商业模式的命门,在于速度。因为拿地和融资需要成本,更会吞噬自由现金流,如果企业不能尽快达到预售标准,从消费者手里把钱赚回来,游戏就玩不下去了。


除了楼市最火爆的年份,大部分时间房企的现金短债比都在1附近,手里的现金刚好只够还债。


所以,“高周转”是过去几年房地产行业最重要的概念。碧桂园正是凭借“456”的高周转模式(拿地4个月开盘,5个月资金回笼,6个月资金再周转),完成向一线房企的晋升。


而政府的想法也很简单,就是不让你周转起来。


今年元旦正式实施的“三道红线”政策,对房企融资做出限制,在地产和金融之间建立一道防火墙。


还没等政策生效,恒大就被爆出资金链断裂的传闻。


土地集中出让,也可以被视为打压“高周转”的政策延续。


过去,土地出让基本平均分散在全年,房企每个月都能拿地,开启一轮周转。现在土地集中出让,意味着一年只有三次拿地机会了,周转次数大大减少。


而且,每一块土地在拍卖时,都要全额缴纳保证金。现金本来就不宽裕的房企,显然不可能全部参加。


每家企业能竞拍的地变少了,拍卖激烈程度大大降低,土地出让价格也就可以降低一点了。



04、计划经济

政府打压“高周转”,对房企一定是件坏事吗?


其实不见得。


“去金融化”不是尽头,从中国楼市调控的进化中,我们甚至还能读出一点“计划经济”的色彩。


请注意,政府规定房价,绝不是计划经济。因为计划经济的精髓是供需均衡,而强行扭曲价格,无异于掩耳盗铃,并不能解决供需错配的矛盾。


但是我们仔细想想,土地集中出让会带来什么深远影响?


房地产其实是个进入门槛很低的行业,只要你能融到钱,盖房子交给施工队就好了,所以行业垄断程度一直不算高,竞争激烈。恒大、万达能制造首富,却始终杀不死三四线城市的地头蛇。


过度竞争的结果,就是土地拍卖溢价率飙升,房企自己给自己抬高成本。2016年,百城平均溢价率甚至达到80%。


从此也很说明问题,行业越景气,企业越没钱,因为大家要加速跑马圈地,以免在竞争中掉队。


土地集中出让,则强行改变了行业规则。每家企业能拿的地有限,那就只能待在自己能力圈里玩,大家排排坐,吃果果,大企业集中精力拿走最好的肉,小企业也安心喝碗里的汤。


有机构用“新古典主义”来形容这个政策。告别“现代主义”的高周转,降低土地拍卖溢价,反而可以保证单个项目更好的利润。


所以,政策发布当天,A股房地产板块集体涨停。


从市场的喧嚣中抽身出来,我们更应该做一些深层的思考:房地产真的应该是个竞争性行业吗?


中国房地产市场化20年,功绩很大,但过度竞争的恶果也很明显了。


回归某种程度的“计划经济”,让房地产变成一个低成长、高垄断、政府定价、现金流稳定的公共事业行业,是否更符合全社会的利益?



05、积分买房


从购房者的角度,我们同样能看到这种思路的潜力。


今年楼市的另一个重磅消息,是上海的一手房摇号积分制度。


政府给大家打了个分,积分高的人,在购买一手房时可以优先摇号。


无房是最大加分项,户籍反倒成了次要因素。


为什么要搞这个积分制度,看看去年上海的一手房认筹率就明白了。


2020年12月单月,上海认筹超过或接近1000组的楼盘汇总:


一手房动辄千人摇号,刚需摇中高性价比楼盘的概率可能不到三分之一,有钱人却可以用全款的办法获得开发商优待。


引入积分新政后,积分排在前130%的人可以优先摇号,不管什么盘,中签概率至少都有77%。


无房者买房,优势巨大。


上海不是全国第一个实行积分制的,但是作为一线城市,示范效应非常重要,我们可以想象,这个政策在未来更快推广到全国。


年纪稍微大一点的人,是否想起了单位按工龄分房的时光?


今年的政府工作报告里,有一个全新的提法:“尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难”。上海已经做出了非常好的榜样。


各大城市的公租房已经在逐步推进,现阶段允许每户的居住年限一般是5-6年。期满之后,这些年轻人还可以优先购买商品房,或者以市场价一半的价格购买共有产权房。


我们不应该倒退回单位分房的年代,但国家分配与自主选择的结合,或许是实现报告承诺的最好办法。



06、不是结尾


最后,房贷网小编也要说说问题。


首先,在“计划经济”之上,更重要的是“社会主义”。社会主义的房地产,是基本人权,而非特殊奖励,更不是比谁生得好。


公租房也好,共有产权房也好,都应当被允许建在更好的地段,并享有同商品房平等的受教育和社会保障权利。


为什么有些大城市的共有产权房根本卖不出去?买房人心里都清楚。


另一个问题,是政府能否真的加大土地供应,降低地价?


这涉及到地方财政,是个更大的话题。篇幅所限,没法展开了。


很多人说土地出让金是政府重要财源,不能降。


但我们看到,其实中美正常的税费水平(大口径)大致是差不多的,但是加上以土地出让金为主的政府性基金收入,中国全口径宏观税负要高出不少。


那么问题来了,这部分究竟有没有下降空间呢?


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