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没有不可复制资源的房产,2021年,赶快置换

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2016年,房贷网小编第一次去长沙考察,曾经被一个问题困扰。


如果论房子的保值和升值,究竟是滨江新城值得购买还是梅溪湖值得购买?


考虑到大部分的读者不熟悉长沙,先说一下这两个区域。


从地图上可以看出,两个板块都处于长沙岳麓区,一个在长沙西北,一个在长沙正西。


两个板块都属于长沙市的明星房地产板块。


梅溪湖板块:


梅溪湖国际新城是长沙大河西先导区开发的重点片区,规划定位为“国家级绿色低碳示范新区,长沙未来城市中心”。主体功能定位为“国际服务和科技创新城”,包括国际文化艺术、国际商务、科技创新研发、国际会议会展、专家院士村、高端住宅等几大功能区。


一言以蔽之,在当时梅溪湖就是整个长沙买房客户公认的最高端住宅板块,没有之一。


滨江新城:


滨江新城以金融、现代商务、商业为核心驱动,力图在5年内打造为长沙新的金融和现代服务业中心、产城一体的产业新城,规划有近300万平米的商业、酒店、办公面积。——以上也来自于百度百科介绍


当然,滨江新城还有一个标签,它是长沙市市府板块,市政府所在地。


当然二者相较,梅溪湖板块比滨江新城更贵一些。在当时我清楚的记得,2016年下半年梅溪湖片区的价格在14000左右,滨江新城片区价格在10000左右。



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为什么拥有市府的滨江当时的价格还涨不过梅溪湖,当地朋友给我的一个解释。


1、长沙人并不看重政府所在地,所以长沙省府所在地的红星板块价格反而是最低。


2、但是长沙人最看中的是教育,梅溪湖名校云集,所以更加吸引新长沙人的购买。


当时两个板块的价格差别在3000元,放在房价还在万元徘徊的长沙,这个差价也不能算少了。


时间过了5年,现在两个区域的价差是多少了呢?


新房限价太严重,我们来看二手。


这是贝壳找房上数据,应该反应的是相对真实的情况。这个数据和你心中的梅溪湖或者滨江的房价相差多少,我们放在一边,但是大家都不应该忽视的一个现实就是。


这两个板块的楼盘的差价在缩小,而没有像城市其他版块那样越来越大?


论调控,都是一个长沙政府,号称全国房地产调控第一城的长沙。


论城市规划,都在河西,都属于长沙市发展的主轴之上。


论版块发展,两个板块都不错,甚至梅溪湖更快一些,现在已经有了梅溪湖二期。


这个问题我思考了很久。



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直到有一天,我和财经版块的同事聊天,突然顿悟了答案。


那次聊天的主题是——为什么每个主权国家的政府,都有货币增发的冲动?


房贷网小编的答案是:因为货币增发相当于收“隐形税”,不付出,只来钱的事儿谁不愿意干。


这个观点被所有经济学家认同,那么下一个问题是,中央政府能印钱,那么地方政府怎么搞通胀呢?


当然是新区,新区某种意义来说就是地方政府的“印钞机”。


搞一个新区,几万到几十万亩从农民手里征来地,再花十几万搞好三通一平,通水、通电、通路,然后一亩几百万卖给开发商,一翻手挣钱十倍以上,而且拉动GDP,何乐而不为。


所以,每个政府,从省政府、市政府、区政府、县政府,乃至乡政府都有搞新区的冲动。



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所以,你可以看到整个中国,近20年疯狂上新区。


对于大城市,不说市政府,差不多每个区政府都会有自己的新区。


以成都为例,武侯区有武侯新区,青羊区有青羊新区,更不要说一路向南的天府新区更顶着国家新区的大帽子。


而且,一旦有一个新区成功,马上机会有这个新区的复制版本出现。


十几年前你说光谷核心,大家反映是在鲁巷,是在民族路。但是今天你说光谷核心,差不多是在光谷五路周围,号称光谷3.0,实际上没等3.0成熟,号称光谷4.0的左岭已经开始卖房了。


货币印多了会贬值,新区建多了会怎样?


当然,也会贬值,而且贬值的更快。


我们把话拉回到长沙,2021年,当你再和人谈梅西湖的时候,梅溪湖更多的是指梅溪湖二期。


梅溪湖一期14平方公里,梅溪湖二期23平方公里,从某种意义上来说,梅溪湖面积扩展了将近2倍。


那价值呢?


经济学上,财富的价值来自于财富的稀缺性,当一种财富不断被低成本复制,其价值只有被削弱而不会被加强。


而且你不能保证,若干年后,当梅溪湖二期也接近成熟的时候,长沙市政府会不会再搞个梅溪湖三期,梅溪湖四期。


毕竟征地、修路、再挖湖,整个成本下来,比起拍地的收入,简直不值一提。这种支出和收入严重不匹配的生意,谁能抗拒得了?


反观滨江新城,政府当然也有冲动复制,但是你能再挖一个湖,但是你能再挖出一条江吗?


你能再短期内,让长沙市政府再搬迁一次吗?


所以,滨江新城从保值增值的角度来讲,是远胜于梅溪湖。



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推而广之,从长久来看,选择房子,选择板块,一定要关注城市不可复制资源,或者政府难以复制资源。


比如,江景大于湖景。


因为,一个政府很容易可以挖出一个湖,但是他能去改变一条江吗,湖景资源会被稀释,而江景资源则相对稀缺。


比如,市府新区、省府新区大概率强于一般无政府资源新区。


因为,一旦政府搬迁,在很长时间内,它将保持稳定,再复制一个市府新区或者省府新区在现有政策下,难度极大,更不要说什么市民中心、大剧院、奥体中心等附加公共建筑。


比如,名校中总校大于分校。


因为,一个政府很容易可以复制一所名校的分校,但是他很难形成一个名校的口碑,前者用钱就能解决,但是后者需要时间的沉淀。


等等,很多情况都可以这样分析。


房子的价值大部分来自板块的价值,板块的价值来自于自身的资源的稀缺性。


而稀缺性呢?一定来自于,板块本身的不可复制性或难以复制。


房贷网小编认为:没有不可复制资源的房产,2021年,赶快置换



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网友讨论:


网友:ZhangH


 去年去过长沙踩点,住滨江新城某酒店。酒店方圆2KM都是楼盘,却见不着几个人,连吃饭的地方都没有。和中介聊天,他说长沙的二手房有价无市,很难卖出去。天心区那边的一个超大盘,从17年首开到现在,新盘还在开。


17年首开已交付的房现在二手价是11500的毛坯,对比20年下半年开的新盘,同一个小区是11000带精装修,所以,在长沙,抛开刚需谈价值都是耍流氓,因为你很难找到人给你接盘。




网友:顾世友~济南


 那么说,高铁站也不可复制了。




网友:王三


 那个说滨江新城见不着几个人的你真的住过吗,请你别搞笑好吗!你来看看晚上整个滨江新城的亮灯率,看看上班时间点滨江新城的拥堵时间,看看就餐时间各家餐厅的排队时间,看看周末江边和商场里面的人流。


另外,还可以用招聘app看看滨江各大写字楼有多少公司在招人,招人规模小不小,公司给的待遇还可以不!如果呆一两天就能评价一个地方,那买房人人都是大神,如果没有仔细调查,请,你,不,要,信,口,开,河!




网友:良辰


 啥时候聊聊西安的房子




网友:行者无疆


 长沙楼市在“良心”市政府的管控下(炒房受一定的限制,新房供应量大严格限价,政府批价涨幅不大;名校的分校多,分散了顶尖学区房的聚集,天价学区房标杆价引领作用有限),房价相对比较稳定,历来如此,级差地租相差不大,这才是两板块价差不大的主要原因。


看看其他板块,价差也不大。文章说的一堆理由,在别的城市或区域是真理(特别是资源不均衡地区,一股独大),但不适合一直以来的长沙楼市行情,对行情的理解不够深刻。




网友:NOCO


 长期还是得看人口,没人接盘没有流动性本身就违背投资的逻辑,但凡投资必要变现




网友:雷


 2016年国庆后长沙世纪城8000元买的江景房,2020年底满4年限售期后1.2万卖掉了




网友:风临洲


 梅溪湖二期的规划,很多年前就有,不是梅一成功后新加的


梅溪湖一期环湖的住宅,环境+教育+配套,已经是长沙仅次于八方钰龙的热门区域




网友:Eric D


 教育,产业是第一考量因素。




网友:金润润滑油


 坐标合肥,业主上演急跑,韭菜又傻傻抢着被割,合肥太会作秀造势炒作的奇葩炒都。




网友:晴


 成都天府新区算稀缺吗?




网友:陆欣怡


 对于要买学区房的人来说也是一个很好的警示啊




网友:兵戈


 弱弱的问一句,郑州市府西迁常西湖还有戏吗?




网友:feng


 江景可复制的地段更多,关键还是产业支撑,教育等配套和生活的舒适环境。




网友:duanyun


 成都天府新区兴隆湖算不可复制吗?产业,教育,环境,医疗都算天府新区最好的




网友:路在脚下


 说的新颖




网友:简单


 长沙的梅溪湖和滨江之与郑州的滨河和常西湖




网友:天涯


 那长沙房子还能投资吗?如果能的话买哪个板块?有合适的楼盘推荐吗?




网友:猎人


老师是比较低调的大v,很喜欢看你的文章




网友:小雨洋洋


 海口观澜湖的高球场加自然保护区荔枝林,前后无遮挡看景算不算不可复制?


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