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学区房的命运早已注定

上海最近针对学区房祭出了一项新措施,力度非常猛:上海市实验性、示范性高中将拿出其招生总计划数的50%-65%,直接分配到区、分配到校,这一政策的出台瞬间就让中学生和家长们炸开了锅。这意味着,上海将会把第一梯队的高中招生名额,拿出6成左右分配给各区、各学校。


一套房稳稳锁定一个学区的时代结束了,学区房价值面临重估。


在这样的新规则之下,家住非优质学区房的学生无论是在第一梯队学校还是普通学校的初中生,不论是在上海中心片区(黄浦、徐汇、静安等),还是五大郊区新城(嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇),初中生们都有了晋级重点高中的机会。


我们可以把上海这次的行动理解为教育平权,详细一点说是公立教育平权。


上海这个名额分配措施是一件非常有意义的事,也让人回想起去年北京西城区的“多校划片”改革。在2020年之前,由于既得利益者的阻挠,西城区的“多校划片”一直没有推出(海淀在更早时间已经推出),所以那时之前西城的学区房也被认为是北京最硬核的学区房。


对比之下,上海今天的措施就更加彻底了,因为北京的西城和海淀还是区内划片,他们本身各自的教育资源就远远强过其他片区,所以哪怕是区内随便抽签上学,大概率也能比其他行政区的学生上到更好的学校,相当于北京把优质教育资源稀释给区内的所有学生,而上海是把优质学区资源稀释给全市所有学生。



学区房已被玩坏


之所以越来越多的城市出招抑制学区房,是因为学区房在各个热点城市已经被玩坏了。


2020年有一个很有意思的事,为了保住自己学区房的价值不跌,深圳某小区业主组织补课队,给小区里学习成绩落后的学生集中补课。


这哪是补课,明明就是资产保卫战:原本好学校是让孩子有机会接受更好的教育,未来有个好前程,现在一步到位,学区内的孩子考到好成绩,大家的身价直接一年增加一百万以上,比绝大多数打工人强多了。有人说帝都北京、魔都上海,深圳可领“房都”称号,我看行。


另一方面,购房者买学区房未必完全都是出于对小孩教育的积极准备,有些是怀着解决教育问题顺便投资,甚至还有些是重点投资附带解决教育问题的心态去的。


并计划着自己家用过学区房后,未来再以一个更高的价格卖给下一个接盘的买家。


否则,一套学区房大几百万甚至上千万,好的私立学校(例如上海)一年十多万,为什么选前者而不选后者?看上去是大方,实际上是贪婪。



上海某学区房小区2020年涨幅远超所在片区的整体水平


教改方向


上海这一波教改意外吗?有常识的人都不应该感到意外。各个城市的教改一直在进行、从来没停止,虽然各地教改的不确定很强,但我们要看清其趋势不会太难。牢记,中国是一个社会主义国家,教改无论怎么改,表面上一定还是会考虑公平的。


国家不可能放任一套学区房就可以万无一失地锁定优质学区,以至于学区溢价飙升,最终导致只有少部分买得起学区房的人才有资格享受优质公立教育资源。


公立教育资源永远是不分贫富贵贱地为全民福祉而服务的,它本身就应当力求公平和均衡。但均衡教育资源的措施只是解决分配问题,却不能增加稀缺的教育资源,这时就需要市场来补充了。


公立资源是大家的,私立资源是供有条件的人选择的。在世界绝大多数发达国家,无论是基础教育还是高等教育,最强的学校都是私立学校,这也会是我们未来发展的方向,在公立教育资源的基础上,中国的私立教育也有很大发展空间。


既然有人愿意花大几百万甚至上千万买学区房给孩子读书,那一年只花小几十万的私立学校岂不是更好?担心私立学校没有好老师?不用担心,学费摆在这里呢,重金之下必有勇夫,在高价格下,好私校和好老师一定会越来越多,这是市场的必然规律。


中国有些城市的教育市场化做的就不错,比如上海,上海的学区房相比非优质学区的溢价在此之前就低于北京、广州和深圳,原因何在?因为上海的教育市场化做得好,商品和资源的定价是由市场决定的,学区房溢价过高,会导致更多人选择私立学校或出国读书。



上海部分私立学校的年度学费


实际上,即使教改不推进类似上海的“名额分配”或北京的“多校划片”这类教育平权措施,学区房的高溢价也是强弩之末。


毕竟真正的高净值人群要么早有学区房、要么有能力上私校、要么出国,你不太可能让真正的有钱人花大钱去接盘一个充满不确定性的老破小,追捧的大都是能力不完全到位但敢加杠杆的中产家庭;


另一方面,教育产业化也在推进中,不断为城市提供新的优质教育资源并降低公立学区溢价。



一平米20万 买不买?


衡量不同城市学区房的合理溢价是一个难度很高的事,因为各个城市的教育资源总量,教育市场化水平以及房价水平都有很大差别。


但有一点趋势是可以确定的,那就是随着公立资源的均衡化和教育的市场化,学区的溢价将在未来逐步降低。让教育的开支回归教育本身,让有条件的家长找顶级私校,别让人们以教育的名义在学区房上博傻投机。



投资的确定性


上海这次“名额分配”措施下来之后,最惨的人不是那些学区房老业主,而是那些刚刚掏空“六个钱包”上车顶级学区房的新业主。看到下跌的房价,又承受着月供的压力,感觉肯定是很不爽的。


学区资源是房产可变度最高的资源,一纸红头教改文件就能让一个只有教育资源的老破小崩盘,这种事在其他城市也都发生过。


而相比较之下,一套房子所享受的基础设施配套、就业密度、房屋品质和户型是不会被人为改变的,所以在买房时,应该取不变价值而避变动风险。


因为钱是你辛辛苦苦赚来的,作为资产的持有者,我们最想要永远是稳定且明确的规则,最不想要的是自己的财富随时受制于其他人的决策。


中国的优势之一在于全国一盘棋,北上广深作为一线城市,往往是政策先行者,公立教育资源的均衡化在北京和上海接连做出大动作,具有非常强的示范意义,也预示着其他城市学区溢价过高的学区房可能也面临着巨大的风险,公立教育资源的均衡化是未来各个城市毫无悬念的大趋势。




网友讨论:学区房的命运早已注定



网友:陈荣辉


 买学区房的家长很少是投资需求。只是最后都赚到了。当下政策导向最终的结局是学区房会长期存在。这次最大损失是民办学校,而不是公办学校。


长远看,政策导向的教育,一定会有学区房存在。买顶级学区房,基本上就是买招保万金,不赚大钱也不会亏。




网友:cly


 再不改改,就是公立学校从小学到大学的关门并校潮,可惜出手太晚了,大局已定




网友:tangxm


 深圳最扯淡的就是,好的私立学校很少,所以大家为了优质公立挤破头。这是深圳教育的悲哀




网友:Huntington


 投机的玩不过制定规则的




网友:Sean


 还是黄浦利好,名额比以前更多




网友:水手


 为什么不早这样实施呢




网友:seven


 学区房不论再怎么玩,毕竟还是学区房,恒大汽车可就牛逼了,到底有没有车?




网友:yz


 深圳城市历史太短,而教育和医疗都是需要时间来沉淀的。我感觉其在城市文明程度方面比上海是差了不少的。




网友:迟暮


 看下新生人口数,不用十年,就没啥学区房了,到时候学校集体改公寓。别说学区房了,楼市也得崩。




网友:Believe


 小几十万的私立学校学费是消费行为,大几百万的学区房是资产有升值预期,这是改革前的逻辑~ 存在既合理




网友:静静地听


 上海的私立学校已经摇号录取,而且公民同招,摇不进的面临统筹。大多家长不敢赌,所以好的公立学校的学区房暴涨




网友:battle到老


 上海已经取代房都 成为国内各项改革的领头羊试验田




网友:火山日月


 不太赞同,个人觉得。学位相当于利息,学区房相当于资产。


只要有利息,而且供需不平衡,价格就不会停止,顶多震荡一阵。


当然地区经济崩了另说。就像之前的摇号,学位少了一半,一样没影响学区价格。




网友:Discman


 其实大部分城市优质高中名额已经分配到校了,但是在具体执行中有两个问题:


一是只在本区内分配名额,这样教育薄弱的区就享受不到教育优质区的资源;


二是名额未按各初中人数平均分配,而是大量分配给了优质民办初中,实际上还是助长了择校;不知道这次上海的政策是否避免了以上两点




网友:西村咖啡


 各地的教改略有不同因为每个城市的情况也不同,但有一点是肯定的教育均衡是大方向而且以后年年都会推进不停的改,唯一不确定的就是私立校以后的命运感觉凶多吉少现在越来越感觉会被边缘化。




网友:一帆风顺


 就近入学原则呢




网友:贺昌文


 教育这块领域在不能被资本腐蚀了,如果把高考这道门槛再给堵死了,让寒门士子失去了通过高考改变命运的机会,那有中下阶级还有啥奋斗的动力。




网友:FM


 头部几个学区价格大调整,中部几个学区这次价格疯涨。




网友:事儿可以这样看


 上海如果在实施这一政策后,立刻配套出台四成剩下名额可以同私立一样,跨区择优招生,可更给学区房一棒,且还能保持一定的活力与竞争力(与私校)




网友:Tara

 

完全没有影响学区房的价格


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