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全国城市开始学深圳楼市了

这一次,全国开始学深圳了。

 


01

 

2021年开年,深圳版二手房指导价横空出世,开了二手房限价之先河。

 

这是住建部督导之后,深圳千呼万唤始出来的大招:一众热门二手楼盘直接被打了7折,相比市场价缩水了3成,深圳楼市陷入僵局,市场博弈持续。

 

种种迹象表明,深圳版二手房限价,正在被广泛推广开来。

 

3月22日,同样是在住建部“上门”督导之后,成都立即出台了楼市新政,其中最受瞩目的一项是:建立二手住房成交参考价格发布机制。


无独有偶,前不久,也是被住建部督导的江苏无锡市,在升级的楼市新政里,有同样的表述:建立二手住房价格信息发布机制。

 

虽然各地的二手房指导价,未必都是一套模板。


但从这一政策被反复提及的频次来看,二手房指导价,业已成为新一轮楼市调控的标配。

 

房贷网小编认为从新房限价到二手房限价,标志着楼市全面进入“政府定价”时代。

 


02

 

二手房指导价,有多大用?


二手房指导价,相当于对二手房进行限价,与新房限价类似。新房限价虽然在统计上按下了房价,但一些城市滋生出“双合同”,一些摇号城市则诞生了万人抢房的热潮,“楼市打新”由此而来。

 

既然新房限价问题重重,为何还要力推二手房限价?

 

与新房相比,二手房更加随行入市,比新房相对市场化。然而,最近几年来,业主抱团涨价的出现,让二手房的联合操盘成了现实,这也是部分城市中心地块房价突然暴涨的原因所在。

 

我们看到,在北上广深一些小区,成交价只有五六万的小区,挂牌价已经动辄8万以上,业主在小区社群里更是高喊着“站上10万+”、“站上30w+”,楼市炒作之下,恐慌效应泛滥。


这背后的道理很简单。二手房虽然更加“市场化”,但每个小区都相当于独立的区域市场,这个市场盘子并不大,一个小区只要几套房子故意抬价,整个小区的均价就被抬起来了。

 

尤其对于一个豪宅小区来说,一年成交也就几套,只要一套成交价从10万飙升到20万乃至30万,就会给人以房价翻倍的印象,这就是“抱团涨价”为何容易制造恐慌的原因所在。


正因为这一点,二手房指导价就有了现实意义,遏制“抱团涨价”可谓立竿见影。

 

不过,二手房指导价,最大的要害并不在于限价, 也不在于遏制“抱团涨价”,而在于限贷。

 

这方面,深圳已经明确:


无论是住房按揭贷款,还是经营贷,一律按照指导价进行放款。

 

换言之,深圳通过二手房指导价,事实上完成了一波限贷式调控。


在深圳,大量热门楼盘二手房指导价只有市场价的7成左右,这意味着未来这些楼盘的贷款可能只有原来的5成左右,首付直接从3成提高到5成。

 

举个简单例子,一套市场价1000万的房子,政府的二手房指导价只有700万。原来按照3成首付最高可贷700万,如今只能贷490万,贷款额度少了200多万。


首付直接被抬到5成,这才是致命的。

 

房贷网小编多次说过,信贷是楼市的七寸。只要严打经营贷,同时限制加杠杆的幅度,房价想要暴涨并不容易。

 


03

 

二手房指导价,能不能降房价?

 

先说结论,无论是新房限价还是二手房限价,对于市场的实际作用都相当有限。二手房限价,如果不以限贷作为配合,效果可能更不理想。

 

但是,必须肯定的一点是,二手房指导价,给市场会带来新的预期,有助于降低恐慌、遏制抱团涨价、提升市场透明度,对于一些热门城市无疑有积极意义。


二手房指导价,以限贷作为配合,影响将会更为显著。

 

不过,这都是治标之策。想要降房价,更根本的政策在于信贷和土地。


长沙为何广受赞誉,正因为长沙有着天量的土地供应,又有着极其严格的限购、限贷及税费管控。

 

房贷网小编认为对于大多数城市来说,房价背后关乎诸多利益,没有谁愿意主动革自己的命。一些城市把土地玩成了垄断游戏,甚至直接下场制造地王。

 

信贷也是如此。对于每年动辄几千亿的经营贷来说,最后查处的结果只有上亿资金回归,这显然也与日常感受相背离。

 

所以,房住不炒,说易行难,不是哪个城市都能像长沙一样下定决心的,也不是谁都能坚持到底的。



4


网友讨论:全国城市开始学深圳楼市了



网友:狼


  最根本的是能不能找到新的“蓄水池”,地方能不能摆脱土地财政。




网友:Lau


 应该给长沙市搬个奖,房住不炒先行城市。同时,也揪出几个反面典型的城市




网友:郑县小生


 真正的治本之策,不在限购限贷,而在于对那些房价过度上涨的城市,降低其战略层面的政策红利,譬如,取消深圳先行示范区称号…,政策预期、政策红利,往往是助推城市房价快速上涨的最直接诱因,一旦政策的预期调低了,上涨的动力也就丧失了!一个控制不住房价快速上涨的城市,是不配享受国家给予的政策红利的。




网友:萝卜爱喂兔子


 和家具、名画捆绑的不知道怎么破解


作者


 业主可以玩各种游戏,但贷款额度无论如何都要打7折的。




网友:云北


 先行示范区,不是房价示范区。




网友:来自星星的wo


 说的是深圳,又表扬我长沙了




网友:程恒


 深圳还是很高价


作者


 二手房限价,只能破解抱团涨价、约束加杠杆力度。房价问题,核心还是信贷和土地。




网友:4U


 深圳的房价是摁不住的




网友:无名小卒


 一些城市把土地玩成了垄断游戏,甚至直接下场制造地王。


这不就是西安吗




网友:Pascal_钰涵


 价格是由供需决定的,强行钉死价格就会出现以前的“粮票”、“倒爷”...


但是控制杠杆总是好的。毕竟本身房价就不能代表供需关系,看看租售比就知道了。




网友:梅子


 何时来佛山,去年底到现在有的房涨了5000一平方,太疯狂了!




网友:林小林


 一个商品只要还限购,那就放心买。最简单的常识




网友:鸡蛋哥


 在塔克拉玛干搞个炒树特区,违规使用经营贷之类的炒房被抓的,惩罚他认购塔克拉玛干种树公司的股份。




网友:bm


 房价不高,如何让外人知道当地经济好呢。




网友:郑东


 资本为了应对美国国内经济下滑,印了大量美元缓解美国经济危机,又为了防止美元引发美国国内通货膨胀,又将大量美元引进进世界各国,而这些热钱就是世界包括我国国内房价和通货膨胀的原因,所以房价不是市场给出的,现在就是金融战,不能让资本炒高我们国家的资产在他们经济恢复的时候,热钱撤退薅我们国家的羊毛,所以支持政府房住不炒利国利民。




网友:hj


 长沙这两年新房涨了好多好多




网友:Starry


 之前有聊过长沙咩 想看




网友:沉淀


 二套首付8成,十年限售,一招就够了,把炒客堵死




网友:速联


 思维仍然停留在上个世纪,有什么好学的?因地制宜,适合自己的才是最好的!




网友:咕噜咕噜胡


 即便如此深圳还是有很多人有钱不按指导价来买




网友:黄续


 在成都有两套房,但是真心希望房价回归理性,让年轻人工作的有奔头,回归15年最高,1万的房价,厌恶炒房子的人




网友:浅浅霸


 看看深圳怎么自查的,就那么点吗?都是走形式,并没有想控制。




网友:逍遥


 关键是看地方政府的决心,没有调不好房市的政策!!!




网友:YEUNG


 结论:推出指导价——大家都不卖了——供给减少——价格升高!




网友:Qing Bond 007


 放开外汇管制,让国内资本都去美股欧股一展身手,疏解楼市困扰




网友:范SIR


 本质就是学惠州,新房易买,二手难出。




网友:chris-tian


 楼上的,西安又惹着你了?




网友:长安Ashton


 限贷后买不起~成交量下来~供大于求~炒房客降价,理论上是这样吗?




网友:Terran Lights


 你可以少放贷,但是上家的降价幅度能达到你少贷的那么多么?买不起房的人更多了而已,房租看涨




网友:王傑


 只有大A可以成为蓄水池,但是天天这样降都没人敢投进去了。




网友:kW


 有新的蓄水池,股市啊




网友:许智豪


 那不是伤了刚需?上车门槛又提高咯!不过指导价覆盖的应该也仅限一些过火的热门小区吧?是不是?




网友:陈少阳


 郑县小生你的建议是不是可以理解为按住葫芦起了瓢




网友:小小小庞


 咸阳的房价10000,表示很郁闷




网友:江湖


 那个叫咕噜咕噜胡的,说有钱人不按指导价买房,说的好搞笑啊!来来来,你给我来套按指导价的房子?




网友:王莹(Judy)


 周末刚去看房,东莞新房没有关系抢不到,开发商说首套首付也要准备5成,不然贷款下不来……




网友:超级潜水员


 作者对长沙有误解,长沙其实是暗度陈仓,不停的在涨,最近两年在全国涨幅排名前列。




网友:海岩雄霸天下


 应该学长沙吧,深圳房价贵的要死,能买下半个美国,是坏的例子




网友:永恒ぃ天


 参考价一出来,刚需压力更大了,业主根本不愿意降价,各种“名画”都出来了


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