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北京楼市还有机会吗?

4年前的今天,北京楼市悲惨凄凉。

 

刚出台的“317”严政策,把无数买房人送上断头台。

 

认房且认贷;提高二套普宅首付比例至60%;最高贷款年限由30年降成25年;企业购买的商品房再次上市交易,需满3年及以上。

 

每一条政策都在告诉人们,帝都房子不能炒。


2016-2017年北京二手房成交趋势

 

而后,房价应声下跌,有的高价楼盘深度调整达到25%,一直到2019年的317,足足2年时间,北京均价才稳住局势,整体回调11%。

 

2019年,北京房价横盘震荡,直到年尾,出现数据异样。


那时候房贷网小编开始写文,不止一次警示读者,北京房价要回来了!


2020.3.7,《疫情结束之前,我劝你在北京看房》


2020.5.28,《你还在等北京房价下跌吗?》


2020.10.5,《注意,留给北京买房人的时间不多了》

 

真的是操碎了心,背后机理是我多年研究的“交易动态分析”法。


2019年年底,北京成交连续三月高涨,在最冷的淡季出现“递增”的反常行情,这种情况只有在强购买力复苏的情况下才会出现。

 

"年末翘尾,次年阳春",这是楼市铁律。

 

事实就是如此,2020年北京小阳春如期而至,只不过被疫情推迟到5月。再加上疫情后央行放水,北京是第一吸金地,三年积压的购房需求被顺势点爆。

 

这一股浪潮支撑了2020年6-9月的淡季行情,那段时间我每周都去探访,中介朋友们反应,带看频次远超去年,行情涌动。


最后一篇是去年10月份的一篇文章《注意!留给北京买房人的时间不多了》,文中详述了我对北京市场,从宏观到微观的全阶段分析。


注意,这时候北京成交量虽然汹涌,但房价还没涨起来。


这就是我们经常说“量先行于价”,也是最佳上车时机。

 

随后2020年11-12月,北京行情再次高度翘尾,价格开始启动,由学区房带动逐步向二手房市场蔓延开来。

 


1


底部效应


回顾这几个阶段,并不是说子木的分析有多么精准,而是身在楼市中,我能第一时间掌握到信息和数据,从而实时为大家做解读分析。

 

很多读者感谢我,说因为我的文章,他们买在了北京楼市谷底,省了大钱,也有读者比较难过,说为什么自己不听劝言,犹豫痛失机会。

 

买房就是这样,它是一场赛跑。


裁判哨声吹响,你就得跟着拼了命冲刺,前面的吃肉后面的喝汤,犹豫的高位站岗。

 

实话实说,2020年年底开始到现在,北京核心地段房子没少涨,而且2020-2021年的这股主浪潮是跌不下去的。

 

因为它背后,是一条完整的链路:

 

刚需入场注入底部资金,二手房业主以房换房加钱改善,已改善的买二套投资,层层向上筑顶。

 

最近很多人说,北京的这场浪潮的主要推手其实是经营贷。

 

北京作为全国最大的蓄水池,经营贷的因素肯定有,但对于深圳、广州和上海来说,能量较弱。我问了很多银行的朋友都说,风险较大,敢做的不多。

 

其实北京是全国最早严查经营贷的城市。


春节期间,北京银保监局和央行营管部就下发了“经营贷管理方法”。随后1月25日,监管部门开始对西城金融街、德外、海淀万柳、中关村等热点成交片区进行定向筛查,惩罚非常重。


那段时间,做小额信贷的特别开心,因为央行要求几百万的贷款一个月追回,这些人没法解决就只能找信贷公司周转,最后被坑出去好多钱。


但这次严查潮,其实对大盘成交量的影响并不大,我们可以看数据。


年后第8周,二手房成交套路冲到4513套,第10周更高,4728套,位居三年来的高位,而1-2月成交竟高达30413套,同比去年上涨近150%。

 

虽然去年1-2月因为疫情滑铁卢,但30413套这个数字,放在2017年、2018年、2019年,都是高点。

 

所以说,北京房价起势的核心原因,还是多年积压的购买力以及放水带来的资产财富效应。

两者相遇,犹如干柴撞烈火。

 

也可以说,北京市场这轮周期,一去不回头。

 


2


阶段机会


2020年根据我的建议,果断上车的读者,恭喜你成功抄底,落袋为安。


没来得及上车的读者,也别懊恼。


先学会硬着头皮接受这个事实,然后去复盘,再想办法“抓尾巴”。

 

因为房价并不是同涨同跌,尤其北京这样的大分化市场,板块轮动效应非常明显。

 

第一阶段是稀缺资产领涨,主要聚焦于东西城区以及海淀区的学区房,一二线学区房从去年开始跳价,至今未休。

 

第二阶段是具有产业性质的购买力片区,比如海淀中关村、西城金融街、朝阳望京、国贸等等。

 

比如海淀,企业多码农多薪资高,购买力强,涨势最猛,一个读者去年年底在海淀买的房子,到现在已经涨了100万左右。

 

这些地方会以产业聚集地为中心,交通成本为半径,一层一层向外溢出需求。


比如海淀中关村的一级溢出地是回龙观;西城区金融街的一级溢出地是马家堡、新宫;而对于望京来说,善各庄、北苑就是一级溢出地。


溢出地通常围绕着地铁、高速公路呈散射状,这个规律在大多数城市都是通用的。

 

第三阶段则是非产业地核心物业,例如大兴、顺义、房山、石景山等地区的地铁房、公园房等。

 

第四阶段就是非理性全面普涨。

 

如果把大行情分为四个阶段,北京目前属于第几个阶段呢?


房贷网小编认为走到了“2.5”,第4段肯定上不去。

 

因为2021年跟2016年天差地别,北京作为全国调控风向标,影响面太大,政策手不放开,全面普涨就没戏。

 

综上,现阶段买房的策略是抓住“尾部机会”,主要关注的点是核心区的二级外溢板块,以及第三阶段概念。

 

第一阶段的学区房和第二阶段的核心资产已经进入过热阶段,二手房业主跳价太高,不合理房源太多,不建议跟风,不然政策出台,会被套在高点。

 


3


注意风险

 

目前对于北京购房者,最需要考虑的就是“政策”。

 

现在四大一线城市,深圳管控最严,二手房进入封锁交易阶段,其次是上海和广州,360度无死角查漏补缺,围追炒房客。

 

听业内朋友说,前几天上海市场一夜之间下架了2万多套二手房,不出意外,上海也会学着深圳一样,从中介机构端,调整市场行情。

 

北京作为四大一线城市,“政策之首”,房价涨势对全国调控影响面太大,自然一定要跟着补政策。

 

首先是学区房。


前两年北京出台“多校划片”政策,主要为了打击高价二手房,现在来看,是“剪了枝头,肥了枝条”,学区房不但没有压住,整个东西城以及海淀,已经涨得按捺不住。

 

接下来会出政策吗?

 

全面“多校划片”是大概率的,还可能会学着上海,加强“名额到校”比例,重点打击高价学区房。

 

所以如果你有买学区房的打算,我建议你再等一段时间。

 

在学区的选择上,“去一留二”,一线学区尽量多做观察,二线学区房则要主抓,否则一个政策打下来,你就是最惨的韭菜。

 

其次可能在税费上有一些调整,比如跟深圳一样,增值税二改五,以此来提高购房成本,抑制房子流动性。

 

但我认为这种方法在大行情到来的时候,就是螳臂当车,北京几百万的房子,中介费都得10多万,会在乎一二十万的交易税吗。

 

其实我最担心的就是会在信贷方面出“大杀器”。

 

主要手段就是控制银行信贷,提高个人审核门槛,并且“上调房贷利率”,这也是跟市场降温能立竿见影的手段。


现在全国平均房贷利率5.28%,北京首套5.2%,二套5.7%,虽然比其他一线城市高,但如果想调控,还会继续上浮。

 

利率上浮,买房成本上升,会抑制交易量,但又会误伤刚需。

 

总之,接下来无论投资还是自住,北京买房成本肯定是要逐步提高的。

 

 

4


底层逻辑


我们再来总结一下:

 

1、3月以后北京市场还会持续走强,如果把整个上涨周期分为4个阶段,目前处于2.5左右,买房人尽量抓住尾部机会。

 

2、目前最大的顾虑是政策,尤其是学区房,要“去一留二”,大环境下,一线学区房价值肯定要被打压,这时候二线学区房的优势显露。同样产业集群地过热核心资产,也要谨慎。

 

3、房贷利率等利空因素可能会逐步出台,买房成本会逐渐走高,所以现在依旧是赛跑阶段,有上车打算的,多跑几步。

 

回归到最基础的逻辑上。

 

中国房地产二十多年,北京“三年小周期,五年大周期”几乎是无法破解的死命题。

 

无论政策怎么抑制房价,北京楼市总能在低谷中复苏,抬头迎上。只不过在房住不炒大基调下,上下波动的幅度不再像过去那般剧烈。

 

北京的价值是恒定的。

 

全国最好的教育、医疗、高校资源、产业科技、精英人才,让这个地方的资产,永远领跑全国第一梯队。

 

前几天两会上关于房地产的回复,主要是给北京这类城市听的:

 

解决好大城市住房突出问题,通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法,切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,规范发展长租房市场,降低租赁住房税费负担,尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。


高房价的根本矛盾无法化解,就只能学习新加坡模式保证各个阶层的住房需求。

随后北京就官宣了2021年的土地供应情况,住宅供应比去年多了60公顷。但租赁住宅用地比重从13%提高到了30%。

 

有人问:你怎么看这一形势。

 

房贷网小编答案很简单:


“房子的价值不在于钢筋水泥壳,而是背后绑定的社会资源,无法同权,租赁就只能解决皮毛。”

 

而且本来给商品房的用地改成保障房,是否又变相降低了市场供应量。总之这个赛道,好像哨音吹得越来越响了。



5


网友讨论:北京楼市还有机会吗?


网友:细水长流


 我可以接受房价横盘,因为这样的话只要努力,总能买的起房子;我也可以接受房价大涨,因为这样的话大多数同龄人也都买不起房子,我也不丢脸!


我只讨厌房价每年超过gdp增速几个点的速度慢慢往上涨,总是给你希望,仿佛努努力就能凑够首付,但是一年到头一看存款,一年又白干了




网友:神秘人


 邯郸是不是也要继续高挺下去


作者


 邯郸凭什么




网友:熊二


 深圳上海广州东莞都暴涨结束了,合肥南京武汉成都佛山西安杭州也越来越热,对比之下就显得北京便宜了,去年底到现在接待了几十批次外地资深投资客户,还是看好北京后市行情的


作者


 横向比较,北京其实是洼地




网友:小鱼


 石家庄今年房价趋势,年底会涨吗


作者


 现在是底部区,核心区可以买




网友:乐享行路


 怎么看山西太原呢?


作者


 太原近期会出报告的,太原还在维稳夯实购买力




网友:有种放学别跑


 苏州南京哪个更值得投资


作者


 南京这周会出




网友:胜利鸟


 老师,环深、环沪都很热,环京的北三县今年会不会热起来?


作者


 环京要不是政策卡着,早起飞了,但所有人都知道政策不可能放,影响面太大。热不起来,只能暗流涌动




网友:肆


 直接点赞➕再看,能不能抢到沙发呀。


作者


 恭喜,真皮沙发




网友:肆


 老师,新疆乌鲁木齐这边有没有的聊聊呀


作者


 有机会会的




网友:小海


 天买房子时3点九,怎么涨到5点65了


作者


 你这有点儿凡尔赛了




网友:黄洁


老师,可以讲讲杭州的房子吗?现在入手杭州新房,适合吗


作者


 打新没问题,但概率太低




网友:WoodEast


 北京相对涨幅小




网友:尘


 聊聊厦门吧,太难了




网友:迎风起飞


合肥暗潮涌动


作者


 都不是涌动了




网友:力高侍奉


老师,苏州有团购吗?


作者


 目前没有




网友:追月


 佛山高明区的恒大才六千多元一平带装修叠墅,优惠60万,值得投资吗[Lol]


作者


 不值




网友:hzj


 听老师的,我把县级市的商铺割肉卖了,少卖心没疼,为我创造了价值,立下汗马功劳,为此心里真有点依依不舍




网友:皂白与青红


 老师 广州的疯狂能不能分析下


作者


 广州去年也预警过,2020深圳东莞惠州,2021年就是广州佛山珠海,东西交替。不过广州现在政策压的很强,看看经营贷浇灭后,情况如何




网友:普林斯船长


老师 觉得通州怎么样 好小区可以长持吗


作者


 好小区,可以长持




网友:mxy


 肯定冲杭州啊!一手房摇到就是赚到。




网友:飞宸峻艳


 嘉奖一次,最近更新挺快,但比着春节期间还差点


作者


 记得点赞、转发,以后会更勤




网友:路昊飞


 一直看老师文章,去年11月底上车融泽嘉园2居室,现在应该已经涨了30左右了,非常感谢老师。


作者


 融泽嘉园肯定涨,先恭喜了,多多转发




网友:穆童雨


 楼主,最近安排上郑州么




网友:上官肥猴


老师,请问我是买深圳光明还是珠海北围?前者我还要攒上一年首付


作者


 深圳光明肯定




网友:纪老猴子


 越来越焦虑,感觉400万能够买到的房子越来越少,而且我明年才有资格




网友:中检达元-甘亚新


 广州过这一波上涨行情再什么时候适合买了?


作者


 得观察8月左右的行情,这个目前还得看政策能不能挡住




网友:沙大宝


 郑州政策看北京,郑州的行情还有多远?


作者


 全国政策都看北京,楼市风向标。郑州文章底部有分析




网友:龙行天下


 先不说别的,你住公租房去相亲市场走一趟试试。。。更不用说背后的社会资源绑定已经优良资源的头部集聚了!




网友:微醺


最近文章高产啊


作者

 

主要楼市最近太活跃了,后台每天催更




网友:毕英捷

 

去年国庆节上车北京,12月同户型成交价上涨40w,1月同户型成交价再上涨20w。现在好多环京的邻居也都在北京看房,想要走经营贷,估计都是中介撺掇的。年初北京就有因为经营贷违规被查出来,要求提前偿清的,居然还敢有人走钢丝。


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