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昆明、南宁、贵阳,楼市还有戏吗?

在中国,胡焕庸线(腾冲-黑河线)是一条神奇的线,其不仅反映了人口在地理上的分布,也像被施了咒一样,虽基本都位于线东南则、人口总量也不差,但居于该线南北两端的省及省内城市在国内的绝对实力及整体存在感并不强。


若细论,北端三省(黑吉辽)祖上还曾阔过、辉煌过,南端三省(云贵桂)及其省内城市,则一直没什么存在感,更别提成为国人的“诗和远方”了。


那么,云南、贵州、广西三省的头部城市,尤其是省会城市,实力到底如何?楼市和房价又处于什么水平呢?


先从基本面做下横向和纵向对比。


首先强调一点,云贵桂的省会昆明、贵阳、南宁在各自省内都是毫无争议的带头大哥,但为客观、全面地反映城市实力和变化,特地选取了三个省的前三甲城市,放在一起统一做对比。


房贷网小编先说GDP,从绝对总量上看,就各自省内的前三甲而言,昆明、贵阳、南宁都是鹤立鸡群般的存在,都大幅领先于第二名。横向看,三个省会城市中,论经济实力,昆明一马当先,南宁和贵阳基本属于一个档次。


从过去十年增幅来看,贵州发展最猛,三个城市跻身增幅榜前四,云南次之,广西最差,三个城市包揽最后三名。


具体到省会城市而言,贵阳发展最快,昆明次之,南宁最差,当然若和全国增速比,南宁的发展速度也不算难看,只能说贵阳、昆明发展太快了。


正是这种相对增速上的巨大差异,导致过去十年南宁的经济实力与老三贵阳的差距迅速缩小,与老大昆明的差距则进一步拉大。


不对比,还能岁月静好,对比完,南宁市民估计就有点郁闷了。


再看财力,一般公共预算收入(注意,不包含上级转移支付和卖地收入,主要以税费为主)。


贵州的遵义、贵阳依然霸占增幅榜前两名,可见,过去十年遵义和贵阳高速增长的GDP,其含金量还是很高的。


这里值得一提的是柳州、南宁。


由上下图表对比可知,柳州的一般公共预算收入增速远高于GDP增速。这里有两种可能,一是柳州的GDP质量非常高,二是过度薅羊毛。


2019年从经济总量上看,南宁比贵阳多出约470亿,但从一般预算收入看,南宁却比贵阳少了46亿,且过去十年的增幅也比贵阳少了约53个百分点。


这是一个很有意思的现象。


再看汇集的资金总量,数据汇总于金融机构,是最不容易造假的数据之一。


贵州TOP3城市依然霸占资金总量增幅榜前三位,没办法就是这么秀儿。


房贷网小编认为最失意城市的要数昆明,虽然资金总量绝对值量依然傲视群雄,拉开贵阳、南京一大截,但增幅却在九城中垫底,并大幅跑输全国均值。


换言之,昆明在资金总量上的领先主要靠吃老本。只是老本越吃越少,若这种局面再持续个几年,昆明的资金总量被贵阳赶超是迟早的事。


南宁表现虽然比昆明好点,但仍高兴不起来,因为被贵阳赶超了。十年前,南宁汇集的资金总量要比贵阳多出约780亿,十年后却被贵阳反超约1260亿。


常住人口也是一个容易操作的数据,但小学生人口却不容易操弄,所以我们就用小学生人口衡量当地常住人口的增长质量。


这一次,广西TOP3终于扬眉吐气了一回,霸占了增幅榜的前三位。贵阳虽居于第四,但约20%的增幅还是很能说明其发展进步的。


只是,作为省会城市的昆明,小学生人口过去十年居然是负增长,这一点还是蛮令人意外的。


总的来说,云贵桂省会,昆明、贵阳、南宁三城,过去十年,贵阳进步最为明显、大步流星向前进,昆明某种程度上在吃老本,南宁发展虽然不算慢,但被贵阳快速追赶的事实,总让人觉得其有点吊儿郎当、不够努力。


下面再从房地产的角度看看三个省会城市。


房贷网小编先强调一下,为方便对比,一是3个城市都选用克而瑞的数据;二是数据涵盖范围主要指城市主城区而非行政概念上的城市范围,不涉及下面代管的县市,如昆明的数据包括富民县、安宁市等;贵阳的数据不包括清镇市、修文县等;南宁的数据不包括横州市、上林县等。


2020年,昆明楼市的特征是“量跌价涨”。


全年商品房供应1790万方,较19年全年下降9.1%,成交量1376万方,较19年全年下降13.54%。成交均价12540元/㎡,同比上涨6.7%。


具体到商品住宅上,也基本是这一走势。


2020年昆明楼市住宅供应1112万方,较19年全下降1.15%,成交量942万方,较19年全年下降12.92%。住宅成交均价14989元/㎡,同比增长7%;


从价格走势上看,自2016年以来,昆明住房价格实现了跳跃式上涨。从供需角度,昆明房价起飞的两年也是市场供不应求的两年。但自2018年起,市场库存开始明显增长。


数据显示,截止去年12月昆明楼市商品住宅存量744万方,去化周期9.6个月,尚在合理水平内。


但由于这些年,昆明卖地也很猛,使得昆明住宅未来可供应总量为1738万方,按照过去12个月的平均去化速度,去化周期为22.13个月。


由于昆明不存在严厉的限购,所以,市场基本处于充分释放的状态,2020年的成交量下滑里面有一定疫情因素,然而未来随着供应量的进一步激增,若成交量无法调头向上冲,而是继续一路向下,房价上行的势头还能坚持多久,值得每一个昆明购房者深思。


贵阳则是截然相反,其特征是“量涨价跌”,住宅均价同比下跌6%,但成交量和供应量均实现大幅上涨,截至2020年底的住宅库存去化周期为12个月。不算坏,但已值得警惕。


量涨价跌看似矛盾,但也是符合逻辑,即当地市场通过低价走量换取市场供销齐涨。


一手房房价起不来,二手房也很难有作为。安居客数据显示,2020年贵阳市二手房均价约为8907.25元/平方米,同比下降5.1%。


过去这些年,贵阳经济发展那么“秀儿”,某种程度上也和当地大搞基建,尤其是房地产开发有关。只是子弹还能飞多久,也是一个值得深思的问题。


房贷网小编带大家再看南宁,和昆明一样,2020年的南宁楼市也是的“量跌价涨”。


去年,南宁楼市商品房成交面积1258万方,同比下降10%,成交均价11582元/平,同比增长4%。由于供给激增,市场去库存也是压力山大。同期,南宁楼市商品房库存面积2311万方,同比增长43%,去化周期22.1个月,同比激增59%。


其中,住宅市场的撕裂更加明显些。2020年,南宁楼市商品住宅成交面积955万方,同比减少17%;成交均价12550元/平,同比增长9%。库存面积695万方,同比增长29%,去化周期8.7个月,同比增长55%。


若从去化周期上看,南宁楼市商品住宅的安全边际比昆明、贵阳又好一些。


总之,过去这些年,云贵桂的三个省会城市,都有可圈可点之处,但过去毕竟代表着历史,未来当地楼市还能复制过去几年的辉煌么。于炒房客而言,这是一个需要想清楚的问题。


房贷网小编个人的观点是:


云南因旅游资源及交通、城市占位等因素,呈现多中心特点,昆明、大理、版纳等都在全国人民的选项中,在全国人民的认知中,广西也基本是多中心,如桂林、防城港等,对贵州的认知更多聚焦在贵阳,虽然遵义的相对实力也很强。


若楼市的板块轮动逻辑依然成立,昆明、南宁、贵阳都还有机会的,因为随着强一二线城市的强调控,会驱动资金和需求往这些地方走,但若轮动逻辑不再成立,省内格局多中心的昆明、南宁楼市回调的风险不容小觑,反倒是贵阳要相对安全些。




网友讨论:昆明、南宁、贵阳,楼市还有戏吗?



网友:孤独的流浪者


 昆明是全国人民的昆明,就像海南一样,这是南宁和贵阳没法比的。




网友:淡定


 暂且忽略成渝不论,昆明之于贵阳,南宁,好似沈阳之于哈尔滨,长春,况且东北还有个大连环伺左右。


长期看,昆明之于南宁贵阳、东北沈阳依然会是各自区域里的带头大哥。本质上讲,是因为国家意志所在。




网友:玲玲


 哎!南宁,怒其不争呀。




网友:海涛


 南宁市中心房价2-3万 但是没有工业支撑 掉价是必须的……




网友:心开天籁


 南宁,昆明,同属于东南亚概念,目前因为疫情,感觉暂时起不来。长期看好。




网友:船到桥头自然直

 

贵阳的负债率比南宁高一倍,得益于国家政策而已,比位置南宁是最好的,三个省最迟实施强省会战略的也是南宁,看好未来五年南宁厚积薄发


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